이 사건 소유권 이전은 명의신탁약정에 따른 것으로 부동산실명법 제4조 제1,2항에 따라 명의신탁약정 및 소유권이전등기는 모두 무효임

이 사건 소유권 이전은 명의신탁약정에 따른 것으로 부동산실명법 제4조 제1,2항에 따라 명의신탁약정 및 소유권이전등기는 모두 무효임

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조

2012가단1117 명의회복소유권이전등기및채권자대위의소

대한민국

김AA 외 6

2013. 10. 23.

2013. 11. 20.

1. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 임야 000㎡ 중 1/2 지분에 관하여,

가. 피고 김AA는 피고 GGG종합개발 주식회사에 ○○지방법원 ○○등기소 2004. 4. 0. 접수 제0호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고,

나. 피고 GGG종합개발 주식회사는 주식회사 HHH종합건축사무소에 2004. 4. 0. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 피고 김BB, 김CC, 김DD, 김EE, 김FF은 피고 GGG종합개발 주식회사에 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 임야 000㎡ 중 각 1/10 지분에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

3. 소송비용은 피고들이 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 인정사실

가. 피고 GGG와 HHH 사이의 이 사건 도급계약 체결과 이 사건 차용

(1) ○○○○국립공원 GGG지구 개발사업 등을 목적으로 설립된 피고 GGG종합개발 주식회사(이하 'GGG'라고 한다)는 2002. 2. 0. 건축설계・공사업 등을 영위하는 주식회사 HHH종합건축사사무소(이하 'HHH'이라 한다)와 태안해안국립공원 GGG 집단시설지구 내 개발공사(설계, 감리, 시공 일체, 이하 '이 사건 개발공사'라고 한다)에 관하여 도급계약(이하 '이 사건 도급계약'이라 한다)을 체결하면서 HHH으로부터 개발 준비금 명목으로 0000원을 차용(이하 '이 사건 차용'이라 한다)하였다.

(2) 이 사건 도급계약의 특약사항으로 "피고 GGG는 HHH으로부터 차용한 일금 0000원을 2개월 내 공사 기성과는 관계없이 우선 변제하되, 상기일이 경과 시는 은행 최저 이자율을 가산하여 변제하기로 한다. 피고 GGG는 HHH에 차용하는 위 금액의 보장책으로 ○○시 ○○구 ○○동 0 대 000평(단, 채무금 하자 있음), ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 약 1,000평(채무금 압류 있음)에 근저당을 설정하며, 피고 GGG가 상환 시에는 즉시 해제키로 한다"고 정하였다(제3조).

(3) 이 사건 도급계약 특약사항 제3조에 따라, 피고 GGG는 2002. 2. 0. HHH에 자신 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 00 대 000㎡와 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 임야 000㎡에 관하여 채권최고액 0000원, 근저당권자 HHH, 채무자 GGG로 하는 근저당권(이하 '이 사건 근저당권'이라 한다) 설정등기를 마쳐주었다.

나. 피고 GGG와 노II 사이의 이 사건 토지에 관한 제1 명의신탁

(1) ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 임야 000㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여, 피고 GGG는 2004. 3.경 GGG 대표이사 김JJ의 장모인 노II 명의로 명의신탁(이하 '제1 명의신탁'이라 한다)하고, 2004. 3. 0. 노II 앞으로 2004. 3. 0.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 '제1 소유권이전등기'라고 한다)를 마쳤다.

(2) 한편, 노II은 이 사건 소송계속 이전에 이미 사망하였고, 그 상속인으로 피고 김BB, 김CC, 김DD, 김EE, 김FF이 있다.

다. 피고 GGG와 HHH 사이의 이 사건 동업계약과 대물변제약정

(1) 피고 GGG와 HHH은 2004. 3. 0. 이 사건 개발공사에 합의하고, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 000 토지를 무상으로 제공하여 개발 또는 경매 및 매매, 토지를 포함하여 조성되는 이익금을 50:50으로 배분을 하기로 동업약정(이하 '이 사건 동업약정'이라 한다)을 체결하면서, 피고 GGG와 HHH 간의 채권채무 조로 거래된 이 사건 차용금(원금 0000원 및 이자 포함)을 투자사업비(이 사건 토지에 관하여 HHH에 1/2 지분 소유권 이전에 따른 토지대금 조 포함)로 전환하기로 하였다.

(2) 피고 GGG와 HHH은 2004. 4. 0.경 이 사건 차용금 원금 0000원과 2002. 2. 0.부터 2002. 9. 0.까지 7개월간 연 10% 이자 0000원, 2002. 9. 0.부터 2004. 4. 0.까지 18개월간 연 12%의 이자 0000원 합계 0000원으로 산출하고, HHH에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 매매를 원인으로 소유권을 이전함으로써 차용 및 이자 관계가 소멸되고 전환되는 것으로 하고(이하 '이 사건 대물변제약정'이라 한다), 다만 그 등기명의는 HHH 대표이사 나KK의 처인 피고 김AA 앞으로 하기로 하였다.

라. HHH과 피고 김AA 사이의 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 제2명의신탁

(1) HHH의 대표이사 나KK은 2004. 3. 말경 처 피고 김AA와 이 사건 동업약정과 대물변제약정에 따른 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 그 등기명의를 피고 김AA 앞으로 명의신탁(이하 '제2 명의신탁'이라 한다)하기로 하였다.

(2) 이 사건 대물변제약정에 따라 HHH에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기를 이행할 의무가 있는 피고 GGG는 2004. 4. 0. HHH의 대표이사 나KK의 지시에 따라 처인 피고 김AA에게 노II 앞으로 명의신탁된 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 2004. 4. 0.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 '제2 소유권이전등기'라고 한다)를 마쳐주었다.

마. HHH의 국세체납과 채무초과 상태

HHH은 원고에 대하여 국세체납세액이 2011. 12. 기준 약 0000원에 이르고, 적극재산으로 2011. 10. 기준 0000년식 ○○○ 리무진과 건설공제조합 주식 00주(액면가액 0000원)를 가지고 있어서 현재 채무초과 상태이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 포함), 을 제8 내지 19호증의 각 기재, 증인 김JJ, 나KK의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 청구원인에 관한 판단

(1) 청구원인

원고는 HHH의 채권자로서 HHH와 피고 GGG를 순차로 대위하여 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여, (가) 피고 김AA를 상대로는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라 한다) 제4조 제1, 2항에 따른 제2 명의신탁약정 및 제2 소유권이전등기의 무효를 원인으로 한 제2 소유권이전등기의 말소를, (나) 노II의 상속인인 피고 김BB, 김CC, 김DD, 김EE, 김FF을 상대로는 부동산실명법 제4조 제1, 2항에 따른 제1 명의신탁약정 및 제1 소유권이전등기의 무효에 따라 진정명의회복을 원인으로 한 그 소유권이전등기를 구하고 있고, (다) HHH을 대위하여 피고 GGG를 상대로는 이 사건 대물변제약정에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하고 있다.

(2) 판단

위 인정사실에 의하면, (가) 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 피고 김AA 앞으로 마쳐진 제2 소유권이전등기는 HHH과 피고 김AA 사이에 체결된 제2 명의신탁에 따른 것으로 부동산실명법 제4조 제1, 2항에 따라 위 제2 명의신탁 약정과 제2 소유권이전등기는 모두 무효이고, (나) 이 사건 토지에 관하여 노II 앞으로 마쳐진 제1 소유권이전등기는 피고 GGG와 노II 사이에 체결된 제1 명의신탁에 따른 것으로 부동산실명법 제4조 제1, 2항에 따라 위 제1 명의신탁 약정과 제1 소유권이전등기는 모두 무효이며, (다) 피고 GGG는 이 사건 대물변제약정에 따라 HHH에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

따라서 원고가 HHH의 채권자로서 HHH과 피고 GGG를 순차 대위하여 청구하는 이 사건 소에서, (가) 피고 김AA는 피고 GGG에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 제2 소유권이전등기의 말소등기절차를, (나) 노II의 상속인으로 제1 명의신탁약정으로 인한 권리를 상속받은 피고 김BB, 김CC, 김DD, 김EE, 김FF은 피고 GGG에 이 사건 토지 중 각 1/10 지분에 관하여 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를, (다) 피고 GGG는 HHH에 이 사건 토지 중 1/2 지분에 관하여 2004. 4. 12. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기절차를 각 이행할 의무가 있다.

나. 피고 김AA의 주장에 관한 판단

(1) 개인 나KK과 피고 GGG 사이의 이 사건 차용 주장에 관한 판단

(가) 피고 김AA는, 이 사건 차용 및 대물변제약정의 당사자는 피고 GGG와 HHH이 아닌 피고 GGG와 개인 나KK이므로 HHH의 피고 GGG에 대한 이 사건 대물변제약정에 따른 이 사건 토지 1/2 지분에 관한 소유권이전등기 청구권 부존재하므로 이를 전제로 한 HHH의 채권자인 원고의 이 사건 대위청구는 이유 없다고 주장한다.

(나) 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정해야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질・내용・목적・체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 하며(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다4912 판결, 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결 등 참조), 회사는 상행위를 하지 아니하더라도 상인으로 간주되고, 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정되며(상법 제5조, 제47조), 법인의 대표에 관하여는 대리에 관한 규정이 준용되는데(민법 제59조 2항), 민법 제114조가 대리행위의 현명주의를 취한 것과는 달리 상법 제48조는 "상행위의 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니하여도 그 행위는 본인에게 효력이 있다. 그러나 상대방이 본인을 위한 것임을 알지 못한 때에는 대리인에 대하여도 이행을 청구할 수 있다."고 규정하여 비현명주의를 취하고 있다(대법원 1996. 10. 25. 선고 94다41935, 41942 판결 등 참조).

이 사건 차용 및 대물변제약정의 당사자가 피고 GGG와 개인 나KK이라는 주장은 위에서 인정한 사실에 반하는 것으로, 앞서 살펴본 법리와 채택된 증거들에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 차용과 대물변제약정의 당사자가 피고 GGG와 HHH이라는 것을 인정할 수 있고, 이에 반하는 듯한 증인 나KK의 나머지 증언은 이를 믿지 아니하고, 갑 제2호증, 제3호증의 5, 제4호증의 1, 을 제8 내지 11호증의 각 일부 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하고, 달리 반증이 없다. 따라서 피고 김AA의 이 부분 주장은 이유 없다.

① 피고 GGG가 이 사건 차용 당시 교부한 차용증(갑 제3호증의 5), 약속어음(을 제10호증)과 그 이후 교부한 약정서(을 제11호증), 수정약정서(을 제8호증)에 "나KK"으로만 기재되어 있으나, ㉮ 피고 GGG는 2002. 2. 0. HHH과 이 사건 개발공사에 관하여 이 사건 도급계약을 체결하였고, ㉯ 당시 HHH을 실질적으로 인수하여 운영하던 나KK(이 사건 도급계약 이후인 2002. 5. 0. HHH의 대표이사로 취임하였다)은 HHH이 피고 GGG로부터 이 사건 개발공사를 도급받는 것으로 해서 피고 GGG의 부족한 개발 준비금 명목으로 이 사건 차용금 0000원을 대여하였고, 그와 동시에 이 사건 도급계약도 체결되었으며, ㉰ 이 사건 도급계약 특약사항으로 '피고 GGG는 HHH으로부터 차용한 이 사건 차용금 0000원을 일정한 기한 내에 변제'하고, '이 사건 차용금에 대한 담보로 HHH에 피고 GGG 소유의 부동산에 관한 이 사건 근저당권을 설정해주며, 상환 시에는 즉시 해제'하기로 하였으며, ㉱ 이 사건 차용금에 대한 담보로 피고 GGG는 2002. 2. 0. HHH에 자신 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 000 대 000㎡와 00도 00군 00면 00리 000 임야 000㎡, 같은 리 000 임야 000㎡에 관하여 채권최고액 0000원, 근저당권자

HHH, 채무자 GGG로 하는 이 사건 근저당권설정등기를 마쳐주었고(반면, 피고 GGG 소유의 같은 리 000 임야 000㎡, 같은 리 000 임야 000㎡에 관하여는 채권최고액 0000원, 근저당권자 나KK, 채무자 GGG로 하는 근저당권설정등기가 2002. 9. 0.경 마쳐졌다), ㉲ HHH은 2003.경 이 사건 근저당권에 기하여 ○○시 ○○구 ○○동 000 토지에 관한 배당절차에서 0000원을 배당받았으며, ㉳ 피고 GGG의 대표이사 김JJ는 'HHH과의 계약이기에 차용증 등에 HHH이나 나KK이나 중요하게 생각하지 않았다', '약정서(을 제11호증) 제1항에 개인 나KK으로 기재한 것은 나KK이 투자자를 데려와서 준공됐을 때 회사 HHH을 떠나 개인으로서 이익금을 받아가겠다는 취지로 기재한 것이다'라고 취지로 증언하고 있고, ㉴ 나KK은 2002. 10. 0.경 약정서(을 제11호증)에 "나KK"이라 기재한 옆에 HHH의 법인인감을 날인하는 등 HHH을 인수하여 실질적인 대표자로서 권리를 행사하였다. ② 이 사건 동업계약서에 "개인 나KK"이 당사자로 기재되고, 주소도 개인 주소인 "○○구 ○○동 000 LLL아파크 000동 000호"로 되어 있으나, ㉮ 이 사건 동업계약의 대상은 이 사건 개발공사에 관한 것으로 이를 개인 나KK이 아닌 HHH이 시공하는 것이었고(증인 나KK도 이 사건 동업계약을 통하여 개인 나KK이 아닌 HHH이 공사라든가 설계를 담당하였다는 취지로 증언하고 있다), ㉯ 법인의 대표에 관하여는 대리에 관한 규정이 준용되고(민법 제59조 2항), 민법 제114조가 대리행위의 현명주의를 취한 것과는 달리 상법 제48조는 비현명주의를 취하고 있음은 앞서 본 바와 같은데, 이 사건 동업계약 당시 HHH의 대표이사가 나KK이었으며, ㉰ 이 사건 동업계약서 제4조 단서는 '피고 GGG와 HHH 사이에 체결된 이 사건 도급계약서를 제외한 모든 계약서를 무효한다"고 규정하고 있고, ㉱ 이 사건 동업계약서 제1조는 HHH과 피고 GGG 사이의 이 사건 차용금에 관하여 '이 사건 동업계약 당사자 사이의 채권채무관계인 이 사건 차용금(원금 0000원과 이자 포함)을 투자사업비(이 사건 토지 1/2 지분 소유권 이전에 따른 토지대금 포함)로 전환하고, 이 사건 차용금과 관련하여 추가 금액을 요구할 수 없다'라는 취지로 규정이 있으며, ㉲ 이 사건 동업계약 무렵 작성된 거래금 세금계산서(갑 제4호증의 2)도 "GGG 김JJ 대표이사와 HHH 나KK 사장 간의 거래 관계"로 표시하고 있고, ㉳ 피고 GGG의 대표이사 김JJ는 '이 사건 동업계약을 체결하면서 피고 GGG의 HHH에 대한 이 사건 차용금 반환채무 대신 이 사건 토지 중 1/2 지분을 HHH에 이전하기로 하였는데, 그 등기명의가 나KK이든 피고 김AA든 상관없다고 생각했다', 'HHH으로부터 빌린 이 사건 차용금에 대한 대물변제로 이 사건 토지 중 1/2 지분을 HHH에 준 것이나, 나KK이 자기가 대표이사로 실권을 가지고 있어서 자신이 하라는 대로 하면 책임지겠다고 하여 나KK 앞으로 소유권이전등기를 하기로 하였다'라고 증언하고 있다.

(2) 증여 및 부부간 명의신탁 주장에 관한 판단

(가) 피고 김AA는, 제2 소유권이전등기가 중간생략등기 형태이나 개인 나KK과 피고 김AA 사이의 명의신탁이 아닌 증여를 원인으로 마쳐진 것으로 실체적 권리관계에 부합하여 유효이고, 나KK과 피고 김AA 사이에 명의신탁약정이 있었다고 하더라도, 이는 부부간의 명의신탁약정으로 유효하며, 나KK과 피고 김AA 사이의 이혼소송 과정에서 재산분할하여 적법하게 소유하게 되었다고 주장한다.

(나) 그러나 이 사건 차용과 대물변제약정의 당사자가 피고 GGG와 HHH인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 차용과 대물변제약정의 당사자가 HHH이 아닌 개인 나KK임을 전제로 하는 피고 김AA의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

원고가 HHH의 채권자로서 HHH과 피고 GGG를 순차로 대위하여 피고들을 상대로 구하는 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.