조심-2014-중-1422 (2014.09.03)

금융증빙과 영수증 등 거래증빙이 있는 계약금은 취득가액으로 인정함

신고서상 취득가액과 계약서상 매매대금 및 주장하는 금융거래내역이 일치하지 아니하는 점, 금융거래내역과 계약서의 대금 지급 일자와 금액이 상이하며 소액으로 분산되어 지급한 점 등에 비추어 취득가액으로 인정하기 어렵고, 중개수수료도 해당 금융증빙이 없고 매매계약서상 중개인이 없는 점으로 보아 필요경비로 인정하기 어려움

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2014구단6102 양도소득세부과처분취소

강AA

파주세무서장

2015. 7. 13.

2015. 9. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 12. 3. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 67,980,560원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는, ① CC NN구 KK동 594-11 외 2필지 토지 730㎡(당초 594-11에서 594-19, 594-20이 분할됨, 일명 'GG부지', 이하 '이 사건 제1토지'라 한다) 및 그 지상건물 297.35㎡(이하 '이 사건 건물'이라 한다), ② CC NN구 KK동 594-2 전 1,180㎡(일명 'HH부지', 이하 '이 사건 제2토지'이라 한다)를 각 취득하여 보유하고 있다가 2011. 12. 27. AA도시개발공사에 이를 양도하였다.

나. 원고는 2012. 4. 6. 이 사건 각 토지 및 건물에 대하여 피고에게 아래 표 기재와 같이 양도소득세 과세표준 및 세액을 각 신고하였는데, 피고는 원고가 2012. 6. 추가 수령한 보상금 11,431,950원을 양도가액에 더하고, 원고가 신고한 취득가액을 일부 부인하여(금융자료 등에 의하여 증빙되는 금액만을 인정) 아래 표 기재와 같이 양도차익을 산출한 후, 2013. 12. 3. 원고에 대하여 2011년 귀속 양도소득세 83,704,390원(가산세 포함)을 경정・고지하였다

다. 원고는 이에 불복하여, '이 사건 제1토지의 취득가액은 509,700,000원이고, 중개수수료 18,000,000원을 필요경비로 인정되어야 하며, 이 사건 제2토지의 취득가액은 587,500,000원'이라고 주장하면서 조세심판원에 2014. 2. 28. 심판청구를 제기하였다.

라. 이에 심판원은 이 사건 제1토지의 취득가액은 피고가 당초 인정한 345,300,000원 이 아니라 40,000,000원이 증가된 385,300,000원으로 봄이 타당하고, 이 사건 제2토지의 취득가액은 피고가 당초 인정한 545,000,000원 그대로 봄이 타당하다고 판단하여 2014. 9. 3. 일부 인용 결정을 하였다.

마. 이후 피고는 원고에게 조세심판원의 위 일부 인용 결정에 따라 이 사건 처분의 부과금액을 67,980,560원(가산세 포함)으로 경정・고지하였다.

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론의 전취지

2. 처분의 적법 여부

가. 관련법리

과세처분취소소송에서 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제하는 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

나. 이 사건 제1토지와 관련하여

1) 당사자들의 주장

원고는 2004. 3. 31.경 소유자(안MM)를 대리한 권TT으로부터 이 사건 제1토지를 509,700,000원에 매수하였고, 아래 표 기재와 같이 매수대금을 지급하였다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 객관적인 증빙에 의해서는 아래 표 기재와 같이 일부금인 385,300,000원만이 인정된다고 주장한다.

2) 판단

살피건대, 갑 제6호증의 1, 제5, 7, 9호증의 각 기재, 증인 남SS, 권TT의 각 증언에 의하면, 이 사건 제1토지에 관하여 매매대금 총 509,700,000원으로 하되, 그 중 계약금 40,000,000원은 계약 당시 지불하고, 중도금 175,000,000원을 2004. 4. 21. 지불하며, 잔금 294,700,000원을 2004. 11. 10. 지불하기로 하는 내용의 안MM(매도인, 대리인: 권TT)와 원고(매수인) 사이의 매매계약서 두 부 Y갑 제6호증의 1: 2004. 3. 31.자, 갑 제9호증: 2004. 4. 2.자)가 작성되어 있는 사실, 원고 주장의 취득가액과 일치하는 듯한 출금내역장(갑 제5호증)이 작성되는 사실5), 권TT은 이 법정에 증인으로 출석하여 토지대금과 이축권을 합한 총 매매대금이 509,700,000원이 맞다는 취지로 증언한 사실을 알 수 있다.

그러나 한편, 앞서 본 각 증거에 갑 제4 내지 7호증, 을 제 2 내지 5호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)를 더하여 알 수 있는 다음 ① 내지 ⑦에서 보는 바와 같은 각 사정에다가 앞서 본 관련 법리를 종합하여 보면, 이 사건 제1토지의 매매대금으로 원고가 지출한 비용이 509,700,000원이라고 단정하기 어렵고, 원고가 이 사건 제1토지와 관련하여 매수대금조로 지출한 비용은 피고가 취득가액으로 결정한 금액인 385,300,000원 상당이 타당한 것으로 보이는바, 결국, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.

① 이 사건 제1토지와 관련하여 원고가 제출한 매매계약서는, 중개업자나 소유자(안MM)의 입회 없이 원고와 권TT(안MM의 대리인) 사이에서 작성된 것이어서, 추후 양도소득세 부과 등에 대비하여 취득가액이 부풀려 기재되었을 가능성이 있고, 여기 기재된 매매대금이 진정한 실지거래가액이라고 바로 단정하기 어렵다.

② 원고의 직원인 남SS이 작성한 장부(갑 제5호증)상 이 사건 제1토지와 관련한 지급금조로 106,500,000원('GG미수금'이라고 기재되어 있음)이 적혀 있기는 하나, 원고가 위 금원을 매수인 측에 현실적으로 지급한 것은 아닌 것으로 보이고(출납도장도 날인되어 있지 아니함), 다만, 이 사건 제2토지 및 일명 '도로딱지' 등 다른 부동산 거래들을 통틀어 매도인측의 대리인으로 행세한 권TT과 최종적으로 주고받을 돈을 정산할 때 고려한 '일응의' 금원으로 보일 뿐이다.

③ 이 사건 제1토지의 이전 소유자(매도인)인 안MM는 피고에게 이 사건 제1토지의 양도를 포함하여 2004년 귀속 양도소득에 대하여 과세표준을 수정신고함에 있어서, 원고에게 이 사건 제1토지를 "240,000,000원"에 양도한 것으로 하여 신고하였는바, 이는 원고가 주장하는 취득가액의 절반에도 미치지 아니한다.

④ 피고 측에서 안MM에 대해 실지거래가액을 조사할 당시, 권TT은 피고 측에 '이 사건 제1토지의 거래가액은 340,000,000원 - 350,000,000원 사이였다'고 진술한 바 있었다. 그런데, 권TT은 사실확인서에서는 '평당 200만 원으로 하여 땅값을 440,000,000원으로, 이축권을 110,000,000원으로 정하였다'는 취지로 주장하였다가(이 주장대로라면 매매가액은 550,000,000원이 된다), 이 법정에 증인으로 출석하여서는 '평당 220만 원으로 땅값을 정하였고, 이축권을 사넣어 주었으므로 이를 더한 금액이 509,700,000원이 맞다'고 하고 있다. 이처럼 권TT의 진술은 그 내용이 계속 변경되어 그대로 믿기 어렵다.

⑤ 원고는 이 사건 제1토지 지상에 건물을 신축할 수 있는 권리인 이축권을 매수하기 위하여 제3자와 거래한 구체적인 내역(금액 등)에 대해서는 아무런 자료를 제출하고 있지 아니하다.

⑥ 남SS이 작성한 장부(갑 제5호증)상, 2004. 4. 13.자 15,000,000원에 대해서는'도로 딱지'라고 기재되어 있고, 2004. 5. 12.자135,000,000원(=105,000,000원+30,000,000원)에 대해서는 '이KK: 농협'이라고 기재되어 있으며, 2004. 8. 12.자 700,000원은 토지대금 거래로 보기에는 지나치게 소액이고 남SS의 출납도장도 날인되지 아니하였는바, 위 각 금원들은 장부의 기재만으로도 이 사건 제1토지와는 관련이 없어 보이므로, 피고가 위 각 금원을 실지거래금액에서 부인한 것이 부당하다고 보기 어렵다.

⑦ 원고는 2004. 11. 10. 권TT에게 현금으로 50,000,000원을 지급하였다고 주장하나, 이에 대하여서는 남SS의 증언 이외에는 아무런 객관적인 증거가 제출되지 아니하였는바(장부에도 명확히 기재되어 있지 않음), 피고가 위 각 금원을 실지거래금액에서 부인한 것이 부당하다고 보기 어렵다.

다. 이 사건 제2토지와 관련하여

1) 당사자들의 주장

원고는 권TT과 공동하여 이 사건 제2토지를 매수하기로 하고, 2004. 4. 16.경 소유자 강DD과의 사이에서 545,000,000원으로 매매계약을 체결하였으나(원고 및 권TT의 각 지분 가액: 272,500,000원), 이후 원고가 권TT의 공유지분을 양수하여 단독소유하기로 하는 과정에서 권TT의 지분을 3억으로 평가하여 권TT에게 3억을 지급하였고, 또한, 월세보증금 15,000,000원을 원고가 부담하였으므로, 결국, 취득가액은 587,500,000원(= 272,500,000원 + 300,000,000원 + 15,000,000원)이라고 주장한다. 이에 대하여 피고는, 부동산매매계약서(갑 제6호증의 3)에 기재된 매매대금인 545,000,000원을 취득가액으로 인정함이 타당하다고 주장한다.

2) 판단

살피건대, 앞서 본 각 증거에 갑 제3호증의 기재(가지번호 포함)를 더하여 인정되는 아래에서 보는 각 사정 및 앞서 본 관련 법리에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 제2토지와 관련하여 매수대금조로 지출한 비용은 피고가 취득가액으로 결정한 금액인 매매계약서상의 매매대금 545,000,000원 혹은 그 이하로 봄이 타당한바, 원고의 이 부분주장 역시 받아들이지 아니한다.

① 원고가 이 사건 제2토지와 관련하여 현실적으로 지출하였음이 객관적인 증거(금융자료)로서 파악되는 금원은, ㉮ 원고가 2004. 6. 29. 원소유자인 강DD에게 계좌이체한 195,500,000원, ㉯ 원고가 2004. 6. 30. 고JJ에게 계좌이체한 1,130,000원(원고 명의의 근저당권 설정을 위한 비용으로 보임) ㉰ 원고가 2004. 11. 8. 김MM에게 계좌이체한 50,000,000원(이 사건 제2토지에 설정된 이HH 명의의 근저당권해지를 위한 비용으로 보임), 합계 246,630,000원(= 195,500,000원 ＋ 1,130,000원 ＋ 50,000,000원) 정도이다.

② 원고는, 당초에는 권TT과 공동으로 이 사건 제2토지를 매수하였다가 이후 2004. 11. 10.경 이를 원고 단독으로 소유하기로 합의한 후 권TT에게 그 권리에 대한 대가로 3억 원을 지급하기로 하고, 권TT이 원고에게 반환하여야 할 여러 금원을 공제한 후 195,200,000원을 최종적으로 권TT에게 지급하였다고 주장한다. 그러나 원고의 주장에 따르더라도, 당초 이 사건 제2토지를 공동으로 취득하려고 하였던 것은 그 무렵 주유소 허가가 고시되었기에 위 토지 지상에서 주유소 사업을 영위하기 위해서였는데, 이후 주유소 허가를 받지 못하게 되자 원고 단독으로 토지를 소유하기로 하고 다른 공동투자자(권TT)로부터 나머지 지분을 취득하였다는 것인바, 주유소 허가를 받지 못하여 그 가치가 이전보다 하락하였을 것으로 보이는 토지 지분을 당초 강DD으로부터 취득할 때(272,500,000원)보다 더 높은 가격(300,000,000원)에 공동투자자로부터 취득한다는 것은 상식에 부합하지 아니한다. 결국, 원고의 위 주장에 부합하는 듯한 갑 제6호증의 4(부동산매매계약서)의 기재는 이를 그대로 믿기 어렵고, 위 계약서는 세금 등에 대비하여 부풀린 대금이 기재된 것일 가능성을 배제하기 어렵다.

③ 또한, 원고가 2004. 11. 10.경 이 사건 제2토지의 매수대금조로 권TT에게 현실적으로 195,200,000원을 지급하였다는 점에 대하여, 이에 부합하는 듯한 권TT, 남SS의 각 증언은 이를 그대로 믿기 어렵고, 갑 제4호증의 21, 22의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 @설령 원고가 2004. 11.10.경 권TT에게 수표 170,000,000원 상당 및 현금 25,200,000원을 지급한 것이 사실이라고 하더라도, 원고가 이 사건 제2토지와 관련하여 현실적으로 지출하였음이 확인되는 비용은 앞서 ①에서 본 246,630,000원을 더할 경우 441,830,000원(= 246,630,000원 ＋ 195,200,000원) 상당에 불과하여 피고가 인정한 매매대금에 미치지 않는다.

④ 원고는 이 사건 제2토지를 취득하면서 일단 강금남 앞으로 소유권이전등기를 하여 두면서 원고 명의로 근저당권설정등기를 하여 두었는데, 위 근저당권의 채권최고액은 200,000,000원8)에 불과하였고, 원고 명의의 근저당권과 비슷한 무렵에 이HH 명의의 근저당권설정등기도 마쳐졌는데, 위 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원에 불과하였으며9), 한편, 거래 이전에 이미 설정되어 있던 JJ농업협동조합 명의의 근저당권의 채권최고액은 130,000,000원이었고, 이 사건 제2토지 지상 임차인의 임차보증금채권은 150,000,000원이었는바, 이와 같이 부동산에 가하여 있던 부담부 권리 관계상 이 사건 제2토지 거래에 소요되었을 것으로 추정되는 금원은 495,000,000원(=200,000,000원 ＋ 150,000,000원 ＋ 130,000,000원 ＋ 15,000,000원) 정도이다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다