서울행정법원2008구단13739 (2009.12.04)

조심2007서5090 (2008.06.26)

매매목적물에 하자가 발생한 경우 양도가액에서 차감함

토지를 매수하여 건물을 신축하는 공사 중 지하에서 물이 나와 공사를 하지 못함에 따라 보상차원에서 반환하였다면 양도가액에서 차감하는 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고가 2007. 10. 10. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 889,486,920원의 부과처분 중 538,571,520원을 초과하는 부분을 취소한다.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 30%는 원고가, 나머지 70%는 피고가 각 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2007. 10. 10. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 889,486,920원의 부과처분 중 378,699,768원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 항소취지

: 제1심 판결을 청구취지 기재와 같이 변경한다.

: 제1심 판결 중 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 4. 9. ○○ ○○구 ○○동 1113-10, 11 대지 405.6㎡(이하, '이 사건 제1토지'라 한다)를 송AA, 송BB에게, 2004. 4. 30. 같은 동 1119-9 대지 189.9㎡ (이하, '이 사건 제2토지'라 한다) 중 1/2 지분 및 그 지상 건물 568.26㎡(이하, '이 사건 건물'이라 한다)를 정CC에게 각 양도하였다면서, 2004. 6. 30. 총 양도가액을 2,308,460,133원(= 이 사건 제1토지 1,325,000,000원 + 이 사건 제2토지 중 1/2지분 406,539,868원 + 이 사건 건물 576,920,265원), 총 취득가액을 2,127,250,000원(= 이 사건 제1토지 1,223,000,000원 + 이 사건 제2토지 중 1/2 지분 356,250,000원 + 이 사건 건물 548,000,000원)으로 하여 양도소득세 49,755,590원(= 28,800,500원 + 20,955,090원)을 예정신고 하였다.

나. 피고는, 원고가 신고한 이 사건 토지들의 취득 및 양도가액이 잘못되었을 뿐만 아니라 원고는 이 사건 제2토지 중 나머지 1/2 지분도 취득하였다가 미등기로 전매하였다면서 실지거래가액을 기준으로 이 사건 토지들 및 건물의 총 양도가액을 4,385,000,000원(= 이 사건 제1토지 1,790,000,000원 + 이 사건 제2토지 및 건물 2,595,000,000원), 총 취득가액을 2,900,500,000원(= 이 사건 제1토지 1,490,000,000원 + 이 사건 제2토지 및 건물 1,410,500,000원)으로 보고, 2007. 10. 10. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 889,486,920원을 추가로 부과・고지하였다(총 결정세액 939,242,525 원에서 위 기납부세액 49,755,595원을 공제한 다음, 2회에 걸쳐 먼저 이 사건 제1토지의 양도와 관련하여 148,037,820원을 부과하고, 추가로 이 사건 제2토지 및 건물의 양도와 관련하여 741,449,100원을 부과하였는바, 이하 합쳐서 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 이 사건 토지들이 소재한 지역은 투기지역으로 지정되어 실지거래가액을 기준으로 양도소득세가 부과되는 지역이다.

인정 근거 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증의 각 1, 2, 을 제1, 2, 8호증의 각 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

다음과 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하므로, 이 사건 처분 중 정당한 양도소득세액 378,699,768원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

(1) 이 사건 제1토지의 양도가액에 관하여

원고는 이 사건 제1토지를 송AA 등에게 매매대금 1,790,000,000원에 양도하면서 지하층 건축이 불가능한 경우에는 465,000,000원을 반환하기로 합의하였는데 이후 이 사건 제1토지 지하에서 물웅덩이가 발견되어 송AA 등이 지하층 없이 지상 5층만을 건축함에 따라 465,000,000원을 송AA 등에게 반환하였으므로, 이 금액은 이 사건 제1토지의 양도가액에서 빼야 한다.

(2) 이 사건 제2토지 중 원고 명의의 1/2 지분의 취득가액에 관하여

원고는 한DD와 이 사건 제2토지를 1/2 지분씩 취득하면서 계약금 50,000,000원은 원고가, 중도금 50,000,000원은 한DD가 각 지급한 다음, 원고의 시동생과 한DD 명의로 각 대출을 받아 잔금 등을 지급하였으므로, 원고의 이 사건 제2토지 지분의 취득가액은 전체 매수대금 712,500,000원의 1/2인 356,250,000원이다. 그럼에도 피고는 한DD의 지분 취득가액을 위 매수대금 중 450,000,000원(= 한DD가 지급한 중도금 50,000,000원 + 한DD 명의로 대출받은 금원 400,000,000원)으로, 원고의 지분 취득 가액을 그 나머지인 262,500,000원으로 잘못 봄으로써, 원고의 지분에 대한 취득가액 을 93,750,000원(= 356,250,000원 - 262,500,000원)만큼 적게 산정하였다.

(3) 이 사건 제2토지 중 한DD 명의의 1/2 지분의 미등기전매 여부에 관하여

피고는, 원고가 이 사건 제2토지 중 한DD 명의의 1/2 지분을 취득한 다음 이를 미등기전매 하였다면서 그 부분에 대하여 중과세율을 적용하여 양도소득세를 산정하였으나, 원고는 한DD와의 동업관계를 청산하면서 그 지분을 대신 처분하였을 뿐이지 이를 미등기 전매한 것이 아닐 뿐만 아니라 미등기전매라 하더라도 원고에게는 조세 회피의 목적이 없었다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 제l토지의 매매 경위

(가) 원고는 2004. 2. 18. 이 사건 제1토지 중 ○○동 1113-10 대지 194㎡를 이HH로부터 830,000,000원에, 2004. 3. 30. 이 사건 제1토지 중 △△동 1113-11 대지 211.6㎡를 경GG으로부터 660,000,000원에 각 매수하여 취득하였다.

(나) 원고는 2004. 4. 6. 이 사건 제1토지를 송BB 등에게 1,790,000,000원에 매도하는 계약을 체결하면서 위 토지에 문제가 발생하여 지하량 공사를 못하게 될 경우 매매대금 중 465,000,000원을 매수인들에게 반환하기로 약정하였다.

(다) 송BB 등이 이 사건 제1토지에서 건축공사를 하던 중 지하에서 물이 나오는 등의 문제가 발생하여 지하층 공사를 하지 못하게 되자 원고는 위 약정에 따라 2004. 8.경부터 2005. 9.경까지 송BB 등에게 합계 465,000,000원을 반환하였다.

(2) 이 사건 제2토지 및 건물의 매매 경위

(가) 원고(실제는 남편 김FF가 하였으나 원고의 위임에 따른 것이어서 이하에서는 이를 구분하지 않고 '원고'로만 표시한다)는 한DD와 건물신축사업을 동업하고 있었는데, 이를 위해 2003. 3. 12. 이 사건 제2토지를 한DD와 공동으로 매매대금 712,500,000원에 매수하고, 같은 달 28. 각 1/2 지분씩 소유권이전등기 하였다.

(나) 위 매수 당시 원고는 계약금 50,000,000원을, 한DD는 중도금 50,000,000원을 각 지급하였고, 이후 원고와 한DD는 이 사건 제2토지 전체를 담보로 한DD 명의로 400,000,000원을 대출받는 한편, 다른 부동산을 담보로 원고의 시동생 김EE 명의로 350,000,000원을 대출받아 그 대출금으로 매매잔대금을 지급하고 나머지는 동업하던 다른 건축사업의 공사대금 등으로 사용하였다.

(다) 원고와 한DD는 2003. 10.경 ①한DD가 지급한 중도금 50,000,000원에 이익금 150,000,000원을 추가한 200,000,000원을 원고가 한DD에게 지급하고(이 사건 제2 토지 등의 매도 이전에 돈이 생기면 주기로 하였다), ②한DD 명의의 위 400,000,000원의 대출금 채무를 원고가 인수하는 조건으로 이 사건 제2포지상의 건축사업을 원고가 단독으로 하기로 합의하였다. 이후 한DD는 위 건축사업에 관여하지 않았고, 원고가 혼자 이 사건 제2토지에 총공사비 548,000,000원을 들여 2004. 1. 13.경 이 사건 건물을 신축한 다음 2004. 3. 31. 한DD의 관여 없이 정CC에게 이 사건 제2토지와 건물을 원고 자신의 명의로 2,595,000,000원에 매도하는 계약을 체결하였다.

(라) 원고는 위 합의에 따라 2004. 2. 17. 이 사건 제2토지와 건물을 담보로 원고의 명의로 대출을 받아 한DD 명의의 위 대출금 채무를 변제하고, 2004. 4. 24. 정CC로부터 받은 중도금으로 한DD에게 지급하기로 한 200,000,000원을 지급하였으며, 이후 2004. 4. 30. 정CC와 매매잔금을 정산하면서 이 사건 제2토지와 건물에 대하여 정CC 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(마) 한편, 원고와 한DD는 모두 이 사건 세무조사과정에서 이 사건 제2토지 매수 당시 한DD의 취득가액은 450,000,000원이라고 진술하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1 내지 15, 갑 제4, 5호증, 갑 제7호증의 4, 5, 갑 제8 내지 12호증, 을 제4 내지 6호증, 을 제7호증의 1, 을 제9, 10호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 이 사건 제1토지의 양도가액에 관한 판단

이 사건 제1토지의 매매계약 당시 원고는 향후 토지에 문제가 발생하여 지하층 공사가 어려울 경우 매매대금 중 465,000,000원을 반환하기로 매수인들과 약정하였고, 이후 위 토지에서 물이 나오는 등의 문제가 생겨 지하층 공사를 하지 못하게 되자 위 약정에 따라 매수인들에게 465,000,000원을 반환하였는바, 이는 매매목적물에 하자가 있어 당초 약정에 따라 매매대금을 감액한 것으로 볼 수 있으므로, 이 금액은 양도소득세 계산시 실지양도가액에서 공제되어야 한다.

따라서 이 사건 제1토지의 양도가액은 당초 매매대금 1,790,000,000원에서 위와 같이 반환한 금액 465,000,000원을 공제한 금액인 1,325,0001,000원(= 1,790,000,000원 - 465,000,000원)으로 보아야 하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유가 있다.

(2) 이 사건 제2토지 중 원고 명의의 1/2 지분의 취득가액에 관한 판단

이 사건 제2토지의 취득대금 중 중도금 50,000,000원을 한DD가 지급하였고, 잔금 지급을 위해 한DD 명의로 400,000,000원을 대출받았으며, 원고와 한DD가 세무조사과정에서 한DD의 취득가액을 450,000,000원이라고 진술한 사실이 있더라도, 앞서 인정한 사실들에 의해 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ①원고도 이 사건 제2토지의 취득대금 중 계약금 50,000,000원을 부담한 점,②이 사건 제2토지에 대해 원고와 한DD가 동등하게 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 취득가액을 서로 다르게 부담할 만한 사정이 엿보이지 않는 점,③한DD 명의의 위 대출금 채무는 이 사건 제2토지 중 한DD의 지분만을 담보로 한 것이 아니라 이 사건 제2토지 전체를 담보로 한 것이어서 한DD는 그 대출 명의만을 단독으로 한 것일 뿐 실제는 원고와 공동으로 위 채무를 부담하기로 한 것이라고 보이는 점,④원고는 다른 부동산을 담보로 시동생 김EE 명의로 350,000,000원을 대출받아 그 대출금으로 매매잔대금 중 일부를 지급하고 나머지는 한DD와 동업하던 다른 사업비용에 사용한 점,⑤원고와 한DD가 세무조사과정에서 이 사건 제2토지에 대한 한DD의 취득가액을 450,000,000원이라고 진술한 것은 외관상 형식적으로 한DD가 부담한 것으로 보이는 금액(한DD가 지급한 중도금 50,000,000원과 한DD 명의의 대출금 채무액 400,000,000원의 합산액)을 한DD의 취득가액이라고 지칭한 것에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 제2토지는 원고와 한DD가 그 대금을 절반씩 부담하여 1/2 지분씩 매수하였다고 판단되고, 따라서 원고와 한DD의 취득가액은 위 매수대금 712,500,000원의 1/2인 356,250,000원씩 이라고 볼 수 있다.

그러므로 원고의 이 부분 주장도 이유가 있다.

(3) 이 사건 제2토지 중 한DD 명의의 1/2 지분의 미등기전매 여부에 관한 판단

위 인정사실들에서 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉, ①한DD는 2003. 10.경 원고로부터 200,000,000원을 지급받고 400,000,000원의 대출금 채무를 원고가 인수하기로 약정한 이래 이 사건 건물의 신축이나 그 이후의 매매과정에 전혀 관여하지 않았고, 원고는 이 사건 제2토지 중 1/2 지분의 소유 명의가 한DD에게 남아 있음에도 원고 단독 명의로 이 사건 제2토지 전체에 대한 매매계약을 체결한 점,②원고는 정CC에게 이 사건 제2토지와 건물에 관한 매매계약을 체결하기 전에 이미 한DD 명의의 위 대출금 채무를 모두 변제한 점,③원고와 한DD의 위 약정 당시 원고는 이 사건 제2토지 등의 매도 이전에 돈이 생기면 위 200,000,000원을 한DD에게 주기로 하였는데 원고는 이에 따라 2004. 4. 26. 정CC로부터 받은 중도금으로 한DD에게 위 200,000,000원을 지급한 점,④그로부터 6일 후인 같은 달 30. 원고는 매매잔금을 정산하면서 정CC에게 이 사건 제2토지 및 건물에 대한 소유권을 이전한 점 등을 종합해보면, 원고는 늦어도 2004. 4. 26. 이 사건 제2토지 중 한DD 명의의 1/2 지분을 한DD로부터 취득하여 그 소유권이전등기를 마치지 않은 채 같은 달 30. 정CC에게 전매하였다고 볼 수 있다(이 경우 한DD 명의의 1/2 지분에 대한 원고의 취득가액은, 앞서 인정한 것과 같은 한DD의 위 지분 취득가액 356,250,000원에 원고가 위 약정에 따라 한DD에게 이익금 명목으로 지급한 150,000,000원을 더한 506,250,000원으로 봄이 상당하다).

그리고 위와 같은 미등기전매의 경위 및 이로 인하여 원고가 위 1/2 지분에 대한 취득세와 등록세 등을 부담하지 않게 된 점 등을 고려하면, 원고에게는 조세회피의 목적이 없었다거나 위 1/2 지분에 관한 등기를 하지 않을 만한 부득이한 사정이 있었다고 보이지 않는다.

따라서 원고가 이 사건 제2토지 중 한DD 명의의 지분을 미등기전매하였음을 전제로 피고가 원고에게 양도소득세를 중과세한 것은 적법하고, 이를 다투는 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.

(4) 정당한 세액

위에서 받아들인 원고의 주장에 따라 이 사건 토지들 및 건물의 양도와 관련한 원고에 대한 정당한 양도소득세액을 다시 계산하면, 별지 세액계산표들 기재와 같이 총 결정세액은 588,327,115원이 되고, 여기서 기납부세액 49,755,595원을 공제하면 538,571,520원(= 148,037,821원 + 390,533,699원)이 된다.

3. 결 론

이 사건 처분 중 위 538,571,520원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 하므로, 이 범위 내에서 원고의 청구는 이유가 있어 이를 일부 받아들여야 하는데, 제1심 판결 은 이와 일부 결론이 다르므로, 원고의 항소를 일부 받아들이고 피고의 항소는 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.