부동산이 입주권으로 전환되는 시점은 사업계획승인일임

조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획의 승인일 현재 기존 주택의 보유기간이 법령의 비과세요건을 갖춘 경우에 한하여 '주택'으로 취급되어 그 양도에 따른 소득이 비과세대상이 될 수 있을 뿐임

소득세법시행령 제154조 1세대1주택의 범위

1. 제1심 판결은 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다.

항소취지

1. 청구취지

피고가 2004. 2. 2. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 74,121,680원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1999. 10 .8. 유○○과 사이에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○주공아파트 ○○동 ○○호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 대금 1억 5,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 유○○에게 위 대금 전액을 지급한 후 1999. 11. 27. 이 사건 아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 소유권을 취득하였다.

나. 원고는 이 사건 아파트를 포함한 ○○주공아파트에 대하여 재건축사업을 추진하고 있던 ○○주공아파트재건축조합에 조합원으로 가입하여 이 사건 아파트를 출자하였고, 위 재건축조합은 서울 ○○구 ○○동 1외 4필지 89,496,79㎡ 지상에 기존의 ○○주공아파틀르 철거한 후 아파트 31개동 1,696세대를 재건축하기로 하는 내용의 재건축사업계획을 마련하여 2000.9.6. ○○구청으로부터 그 사업계획의 승인을 받았다.

다. 원고는 2000. 10. 29. 개최된 위 재건축조합 정기총회 및 관리처분 총회에서 재건축으로 신축될 ○○동 ○○○○○아파트 101동 501호의 입주자로 선정되었고, 이 사건 아파트는 2001. 5. 20.경 철거로 멸실되었다.

라. 원고는 2002. 9. 29. 김영란과 이 사건 아파트의 출자로 얻게 된 위 ○○○○○아파트에 관한 조합지위(위 아파트 호수의 입주권, 이하 '이 사건 입주권'이라 한다)를 대금 6억 4,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결한 뒤, 2002. 10. 28. 잔금수령과 동시에 김○○에게 이사건 입주권을 양도하였다.

마. 원고는 2002. 12. 27. 피고에게 이 사건 입주권의 양도에 따른 양도소득세예정신고를 하면서 기준시가에 따라 취득가액을 251,360,000원, 양도가액을 392,960,000원으로 계산하여 이에 따른 33,391,750원을 양도소득세로 납부하였다.

바. 그러나 피고는 2004. 2. 2. 원고가 위 재건축사업계획승인일 현재 1가구 1주택의 요건을 갖추지 못한 아파트 입주권을 양도하였고 양도가액에 대하여 1억 4,000만 원을 과소하게, 취득가액에 대해서는 3,000만 원을 과다하게 신고하였다는 이유로 이 사건 입주권의 양도가액 532,960,000원ㅇ서 위 아파트의 취득가액 221,360,000원, 필요경비 3,539,040원, 양도소득기본공제 2,500,000원을 각 공제한 305,560,960원을 과세표준으로 보아, 원고에게 2002년도 귀속분 양도소득세 94,591,751원, 신고불성실가산세 5,424,683원, 납부불성실가산세 7,497,000원의 합계 107,513,434원에서 원고로부터 납부받은 33,391,751원을 공제한 74,121,680원을 부과하는 처분을 하였다(이하 '이 사건처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 2, 4호증, 을 1호증의 1,2, 을2호증의 1,2, 을 3, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제89조 제3호, 구 소득세법시행령(2002. 12. 30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것, 이하 '시행령'이라 한다) 제154조 제1항, 제155조 제16항의 규정취지에 비추어 볼 때, 이 사건처럼 주택이 재건축조합에 출자된 후 새로 건축된 아파트에 관한 입주권을 양도하는 경우 그 입주권은 종전 주택과 그에 부수하는 토지에 갈음하는 것으로서 재건축조합의 사업계획 승인일 이후에도 종전 주택 등에 대하여 계속 토지세를 부담하는 점 등에 비추어 사실상 종전 주택의 양도와 동일하게 보아야 할 것이므로, 시행령 제154조 제1항에 따라 1세대1주택으로서 양도소득세의 비과세대상이 되는 당해 주택보유기간을 산정할 때에는 입주권 양도시 또는 기존 주택 철거시까지의 기간을 통산하여 산정하여야 하고, 원고처럼 1999년에 아파트를 취득한 경우 시행령 제155조 제17항 제1호의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 위한 주택보유기간이 양도일 현재 '1년' 이상이면 되는데, 원고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 1999. 11. 27.부터 원고가 이 사건 입주권을 양도한 2002 .10. 28. 또는 이 사건 아파트가 철거된 2001. 5. 20.까지 이미 1년 이상의 기간이 경과되었고 원고가 종래 다른 주택을 소유하고 있지 아니하므로, 이 사건 입주권의 양도는 비과세대상인 1세대 1주택의 양도로서 과세대상에 해당하지 아니함에도 원고에게 이에 대한 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 '관계법령' 기재와 같다.

다. 판단

(1)법령해석 일반론

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니한다.

(2) 주택보유기간의 산정 기준

구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것)에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하고 그 사업계획에 따라 취득하게 되는 주택 및 부대・복리시설을 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)는, 장차 그 주택 등에 대한 소유권을 취득할 때까지 법 제94조 제1항 제2호 (가)목 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하여 '주택'과는 구별되며, 이 경우 그 입주자로 선정된 지위의 취득 시기는 구 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인이 있는 때라 할 것이고, 이는 기존 주택이 철거되기 전에도 마찬가지이므로, 재건축아파트에 관하여 사업계획이 승인된 이후 그 입주권을 제3자에게 양도한 경우 '1세대1주택'에 관한 비과세규정임 법 제89조 제3호 및 시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 '주택'으로 취급되어 시행령 제154조 제1항 본문, 제155조 제17항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에만 양도소득세 비과세대상이 될 수 있다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2005두5369 판결, 대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두16397 판결 등 참조)

한편 종전의 판례에 의하면, 재개발・재건축 조합원이 조합에 주택 및 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득한 후 이를 양도한 경우에는 그 양도시까지 1세대1주택의 요건을 갖추면 그 양도는 1세대 1주택의 양도로서 소득세 비과세대상에 해당된다고 보았으나(대법원 1994. 3. 8. 선고 93누17324 판결 등 참조), 시행령 제155조 제16항에서는 입주권을 양도한 재건축조합원이 1세대 1주택의 요건을 갖추어야 하는 시점을 '입주권의 양도 시'가 아니라 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 '사업계획의 승인일 현재'라고 규정함으로써, 종전 판례의 내용을 실질적으로 변경하는 바, 통상 재건축사업이 시행되어 입주권을 부여받게 되면 그 입주권의 가치가 종전 아파트의 가치에 비하여 상당한 정도로 상승하게 되므로, 재건축에 임박하여 곧 철거될 운명에 처해 있는 아파트의 매수는 거주의 목적보다 그 아파트를 제공하고 받은 입주권의 양도로 양도차익을 노리려는 투기의 목적으로 이루어지는 경우가 많아 이와 같은 경우까지 양도소득세를 비과세하는 것은 '1세대 1주택' 비과세의 입법목적에 반한다 할 것이어서, 이를 막기 위하여 입주권 양도에 있어 1세대1주택의 요건을 갖추어야 하는 시점을 입주권의 양도일이 아니라 사업계획의 승인일로 앞당겼다 할 것이다.

따라서, 조합원이 입주권을 양도할 당시 다른 주택이 없고 사업계획의 승인일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일)현재 기존 주택의 보유기간이 3년 또는 1년(시행령 제155조 제17항의 경우)이상 되는 등 시행령 제154조 제1항 소정의 비과세요건을 갖춘 경우에 한하여 그 입주권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당함에도 불구하고 시행령 제155조 제16항이 정하는 바에 따라 '주택'으로 취급되어 그 양도에 따른 소득이 비과세대상이 될 수 있을 뿐이다(대법원 2005. 3. 11. 선고 2004두9456 판결 참조).

그러므로 이 사건에 있어서도 재건축조합의 사업계획 승인일인 2000. 9. 6.을 기준으로 시행령 제154조 제1항에서 정한 주택 보유기간을 산정하여야 할 것이고, 이와 달리 이 사건에 있어서 '1세대 1주택'에 관한 비과세규정인 법 제89조 제3호 및 시행령 제154조 제1항이 직접 적용되고 이 사건 입주권의 양도 또는 이 사건 아파트의 철거 시까지의 기간을 포함하여 시행령 제154조 제1항에서 규정한 주택의 보유기간을 산정하여야 한다는 원고의 주장은 위 각 법령의 규정에 명백히 반하는 해석으로 받아들일 수 없다.

(3)'1세대 1주택'요건에 해당하는지 여부

나아가 ○○주공아파트재건축조합의 조합원으로서 입주자로 선정된 지위를 즉 입주권을 양도한 원고가 재건축사업계획승인일 현재 구 소득세법시행령 제154조 제1항 소정의 기존주택을 소유하고 있었는지 여부에 대하여 살펴보면, 원고가 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 일자가 1999. 10. 8.인데 이와 같은 경우 시행령 제155조 제17항 제1호에서는 제154조 제1항 본문상의 '보유기간' 3년을 '1년'으로 본다고 규정되어 있으므로, 위 재건축사업계획승인일 현재 이 사건 아파트의 보유기간이 1년 이상이면 1세대 1주택에 해당된다고 할 것인데, 원고가 이 사건 아파트의 보유기간이 1년이 채 되지 아니하였음은 역수상 명백하므로, 재건축사업계획승인일 현대 이 사건 아파트가 시행령 제154조 제1항이 정한 1세대 1주택에 해당한다고 볼 수 없다.

(4) 소결론

그렇다면 원고의 이 사건 입주권의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 양도로 볼 수 없으므로, 결국 피고가 위 입주권의 양도소득에 대하여 과세한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

관계 법령의 표시

구 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전)

제89조(비과세양도소득)

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1~2.(생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지로 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나.(이하 생략)

구 소득세법시행령(2002. 12. 20. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정・고시된 분당・일산・평촌・산본・중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간잉 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1.~3. (생략)

②~⑧(생략)

제155조(1세대 1주택의 특례)

①~⑮(생략)

도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 데33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

다음 각호의 1에 해당하는 1주택에 대하여는 제154조 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 "3년"을 "1년"으로 본다.

1. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매 또는 경매에 의한 경우를 포함한다)을 체결하고 계약금(공매 또는 경매의 경우에는 입찰보증금 등을 말한다)을 지급한 자가 취득하는 주택

2. 1999년 1월 1일부터 1999년 12월 31일까지 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 끝.