조심-2018-중-920(2018.7.6)

공부상 주택이 아닌 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부

오피스텔은 공부상 주택은 아니지만 거주목적의 주거용 오피스텔로 확인되는 경우 공부상용도와 상관없이 주택으로 판단하여 비과세를 판단해야 함

소득세법 제88조, 제89조

2018-구단-8836 양도소득세부과처분취소

AAA

oooo세무서장

2019. 03. 08.

2019. 04. 05.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 11. 1. 원고에 대하여 한 2017년 귀속 양도소득세 00000원(가산세포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1987. 12. 28. 서울 00구 00로 **아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 취득하여 보유하다가 2017. 4. 3. 소외 BBB에게 매매대금 15억 7,000만 원에 양도하였다.

나. 원고는 2017. 6. 30. 이 사건 아파트의 양도가 소득세법 제89조 제1항 제3호 가.목, 구 소득세법 시행령(2017. 9. 19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것, 이하같다) 제154조 제1항이 정한 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보고, 양도가액 중 9억 원 초과분을 기준으로 양도차익을 산정하여 2017년 귀속 양도소득세 26,483,730원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트의 양도 당시 원고의 배우자인 CCC가 소유하고 있던 서울 00구 00대로 소재 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)가 '주택'에 해당하여, 이 사건 아파트의 양도가 1세대 1주택의 양도에 해당하지 않는다고 보고 2017. 11. 1. 원고에 대하여 2017년 귀속 양도소득세 0000원(가산세 포함)을 결정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 2018. 1. 23. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2018. 7. 6. 청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

1) 이 사건 오피스텔이 '주택'에 해당하지 않는다는 주장

소득세법 제88조 제7호는 '주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.'고 규정하고 있다. 원고의 배우자인 CCC는 이 사건 오피스텔을 2015. 3. 3.까지 소외 DDD에게 임대하였고, 그 이후 2017. 4. 6.까지는 공실로 두었다가 2017. 4. 7. 다시 소외 EEE에게 임대하였는바, 1세대 1주택 판단의 기준일이 되는 이 사건 아파트 양도일(2017. 4. 3.)에는 누구도 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있지 않았으므로 이 사건 오피스텔은 '주택'이 아니라고 봐야 한다. 나아가 이 사건 아파트 양도일에 이 사건 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부가 불분명하다고 보는 경우에도 '건물의 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상의 용도에 따른다'고 규정한 위 소득세법 제88조 제7호 후문에 따라 이 사건 오피스텔은 '주택'이 아닌 공부상의 용도인 '업무시설(오피스텔)'로 보아야 한다.

2) 가산세 부과가 위법하다는 주장

오피스텔의 본래적 성격상 주택과의 구분이 명확하지 않고 위 주택의 범위와 관련된 세법 해석상 견해의 대립도 있을 수 있는 점 등을 고려하면, 원고가 이 사건 오피스텔이 주택이 아님을 전제로 양도소득세를 과소 신고ㆍ납부한 것을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 할 것이므로, 이 사건 처분 중 가산세 부과처분도 위법하다.

나. 관련 법령

별지와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 오피스텔이 주택에 해당하는지 여부

가) 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제1항 제3호, 구 소득세법 시행령 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 한편 양도소득세 비과세 대상으로서 1세대 1주택의 양도라는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 증명책임이 있다(대법원 2005. 12. 23. 선고 2005두8443 판결 등 참조).

나) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 보면, 갑 제5, 10호증, 을 제2 내지 8호증(가지번호가 있는 경우 각 가지번호 포함)의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 아파트 양도 당시 이 사건 오피스텔이 '주택'이 아닌, 사실상 주거용으로 사용되지 않는 '업무시설'이었다는 점을 인정하기 부족하고, 오히려 아래 사정들을 종합하여 보면 이 사건 아파트 양도 즈음 이 사건 오피스텔은 주거용으로 사용되거나 언제든지 주거용으로 사용될 수 있는 건물, 즉 주택에 해당하는 것으로 보일 뿐이다.

⑴ 이 사건 오피스텔은 2013. 3. 7.부터 2015. 3. 2.까지는 임차인 DDD의, 2017. 4. 7.부터 2017. 9. 13.까지는 임차인 EEE의 각 주민등록상 주소지로 전입신고가 되어 있었고, 위 임차인들이 이 사건 오피스텔을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 바는 전혀 없다. 이러한 사정과 아래 ⑵항에서 보는 이 사건 오피스텔의 내부 구조, 현황 등에 비추어 보면, 위 임차인들은 모두 이 사건 오피스텔을 '주거용'으로 사용한 것으로 보이고, 그들이 위 오피스텔을 업무용으로 사용하거나 사용할 의사가 있었다고 추단할 만한 정황은 발견할 수 없다.

⑵ 이 사건 오피스텔은 공부상 용도가 '업무시설'로 되어 있기는 하나, 실제로는 샤워시설을 갖춘 화장실, 싱크대, 가스쿡탑, 세탁기, 냉장고, 붙박이장 등이 기본사양으로 설치되어 있는 등, 그 구조 및 형태에 비추어 소유자나 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다. 이처럼 이 사건 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있었던 것으로 보인다는 점에서, 원고의 주장과 같이 이 사건 아파트 양도일 당시에는 이 사건 오피스텔에 아무도 거주하지 않고 비어 있었다 하더라도 이 사건 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다 할 것이다.

⑶ 원고는 CCC가 이 사건 오피스텔을 '업무용으로 임대하려는 의사로' 2017. 1. 1. 사업자등록까지 마쳤다고 주장하지만, CCC는 원고가 이 사건 아파트를 양도하고 양도소득세 신고까지 마친 후인 2017. 7. 31.에야 비로소 이 사건 오피스텔을 사업장소재지로 하고 개업일자를 2017. 1. 1.로 소급하여 사업자등록신청을 한 것으로 확인된다(갑 제10호증, 을 제6호증의 각 기재).

⑷ 원고는 2018. 3. 16.부터 2019. 3. 15.까지 이 사건 오피스텔을 임차한 FFF는 2009. 10. 8. 개업한 광고영화제작자로서 이 사건 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있는바, 이러한 사실에 비추어 보아도 CCC가 이 사건 오피스텔을 업무용으로 사용(임대)하려는 의사를 갖고 있었다는 점을 추단할 수 있다고 주장하나, CCC가 FFF에게 이 사건 오피스텔을 임대한 것은 이 사건 아파트 양도일부터 1년 가까이 지난 후일뿐만 아니라, 2019. 1.경 피고 소송수행자가 직접 이 사건 오피스텔을 방문하여 확인한 바에 의하면, FFF의 사업장은 1층 현관 안내판에도 안내되어 있지 않고 이 사건 오피스텔 정문 외부에도 아무런 간판도 설치되어 있지 않았던 점 등에 비추어 보면, FFF가 이 사건 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다고 단정하기도 어렵다.

다) 결국 피고가 이 사건 오피스텔이 '주택'에 해당함을 전제로 이 사건 처분을 한 것은 정당하고, 이를 다투는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2) 가산세 부과가 위법하다는 주장

앞서 본 이 사건 오피스텔의 내부 구조 및 현황, 이 사건 아파트 양도 시점을 전후하여 이 사건 오피스텔이 각 주거용으로 임대되었던 점, 원고와 이 사건 오피스텔의 소유자 CCC가 부부관계인 점 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 원고는 이 사건 아파트 양도 즈음 이 사건 오피스텔이 공부상 용도와는 달리 주거용으로 사용되거나 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 주거용으로 사용될 수 있는 건물, 즉 주택이라는 점을 인식하거나 인식할 수 있었던 것으로 보이므로, 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.