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제목
이 사건 토지의 양도시기 및 양도가액 당부
요지
이 사건 매매계약은 장기할부조건의 매매계약이 아니므로 사용수익일이 양도시기가 될 수 없고, 원고와 매수인간에 잔금청산이 이루어지지 않은 이상 소유권은 여전히 원고에게 있어, 이 사건 토지의 양도시기는 경매를 원인으로 소유권이 제3자에게 이전된 등기접수일이며 양도가액은 경락대금임
사건
2017구합58502양도소득세부과처분취소
원고, 상고인
AAAA
피고, 피상고인
AA세무서장
판결선고
2017. 12. 22
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 〇〇시 〇〇동 400-4 공장용지 2,470㎡, 같은 동 400-5 임야 230㎡ 중230/951 지분, 같은 동 400-8 공장용지 4,500㎡(이하 통칭하여 '이 사건 토지'라 한다)를 2008. 2. 25. AAA 주식회사(이하 'AAA'이라 한다)에 10억 원에 매도하고 계약 당일에 계약금과 중도금 명목으로 7억 원을, 2008. 9. 30. 잔금 3억 원을 지급받기로 하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일에 7억 원을 지급받았으나 약정된 잔금지급일에 잔금을 지급받지 못하였고, 그 후 2011. 2. 22.부터 2011. 6. 30.까지 8회에 걸쳐 잔금 중 145,038,808원을 분할 지급받았다.
다. 한편 원고는 2011. 2. 18. 이 사건 토지에 관하여 〇〇〇〇협동조합에 채무자를 AAA의 대표이사인 BBB로 하는 채권최고액 2,145,000,000원의 근저당권과 지상권을 설정해주었고, 이 사건 토지는 근저당권자인 〇〇〇〇협동조합의 신청에 따른 임의경매절차(〇〇지방법원 〇〇〇〇타경〇〇〇〇)에서 2014. 10. 30. 1,742,000,000원에 제3자에게 매각되었다.
라. 원고는 2015. 4. 16. 이 사건 토지에 대하여 양도일자를 2014. 10. 30., 양도가액을 845,038,080원, 취득가액을 867,619,930원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
마. 피고는 2015. 10. 1.부터 2015. 11. 30.까지 원고에 대한 양도소득세 실지조사를실시하고, 원고가 2014. 10. 30. 이 사건 토지를 위 경매절차의 매수가격인1,742,000,000원에 양도한 것으로 보아 2015. 12. 21. 원고에게 2014년 귀속 양도소득세 374,453,260원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2016. 2. 29. 이의신청을 거쳐 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2016. 12. 14. 기각결정을 하였다.
인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 8호증, 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
1) 원고는 2008. 9. 30. AAA에 이 사건 토지를 인도하고 사용승낙을 해 주었고, AAA은 이 사건 토지에 대하여 개발행위허가 및 토석채취허가 등을 얻은 후 토목공사를 하고 토석을 채취하여 매각하였으며 이 사건 토지를 담보로 대출을 받는 등 이 사건 토지를 실질적으로 지배・관리하였으며, 토목공사의 결과로 이 사건 토지의 가치가 상승하여 경매절차에서 1,742,000,000원에 매각되었다. 따라서 원고가 AAA로부터 실제 지급받은 845,038,080원 또는 당초 매매대금인 10억 원을 이 사건 토지의 양도가액으로 보아야 하고, 경매절차의 매수가격 중 이를 초과하는 부분은 AAA에 귀속되었다고 보아야 한다. 그럼에도 경매절차에서 매각될 당시 원고가 소유자로 등기되어 있었다는 사정만으로 경매절차의 매수가격인 1,742,000,000원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
2) 원고와 AAA은 2011. 6. 30. 이 사건 매매계약에 따른 미지급 잔금155,000,000원을 AAA이 차용하는 것으로 하고 2개월 이내에 그때까지의 이자를 계산하여 변제하기로 약정하여 잔금이 대여금으로 변경되었으므로, 소비대차계약을 체결한 날인 2011. 6. 30. 대금이 청산된 것으로 보아야 한다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
1) 구 소득세법(2014. 12. 23.법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 따르면, 자산의 양도란 등기 또는 등록과 관계없이 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하고(제88조 제1항), 자산의 양도시기는 대통령령으로 정하는 경우를 제외하면 해당 자산의 대금을 청산한 날이다(제98조). 이와 관련하여 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항은자산의 양도시기가 대금 청산일이 아닌 경우를 규정하고 있는데, 그중 기획재정부령이정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 접수일・인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날(제3호)이 양도시기가 되고, 이때 장기할부조건이란 자산의 소유권이전등기 접수일・인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말한다(소득세법 시행규칙 제78조 제3항). 위 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석・적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정이므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조), 단지 최종 할부금의 지급일까지 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되었거나 구체적인 계약 이행 과정에서 최종 할부금의 지급이 지연되어 결과적으로 소유권이전등기 접수일・인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 1년 이상이 경과된 후에 지급되었다고 하여 장기할부조건부 매매라고 할 수는 없다(대법원 2014. 6. 12.선고 2013두2037 판결 등 참조).
한편 근저당실행을 위한 임의경매절차에서 매수인은 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로 인하여 목적부동산의 소유권을 승계취득하는 것이므로 비록 임의경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 매각대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속된다. 물상보증인의 채무자에 대한 구상권은 납부된 매각대금이 채무자가 부담하고 있는 피담보채무의 변제에 충당됨에 따라 그 대위변제의 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가적 성질에 따른 것은 아니기 때문에 채무자의 무자력으로 인하여 구상권의 행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 그러한 사정은 양도소득을 가리는 데는 아무런 영향이 없다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결, 대법원2000. 7. 6. 선고 2000두1508 판결 등 참조).
2) 이 사건 매매계약은 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호의 '기획재정부령이 정하는 장기할부조건'에 해당하지 아니하므로, 매수인인 AAA이 이 사건 토지를 실제로 인도받아 사용・수익을 하였다고 하더라도 이 사건 매매계약에 따른 대금이 청산되기 전까지는 이 사건 토지가 AAA에 양도되었다고 할 수 없다.
그런데 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 10억 원 중 잔금 약 155,000,000원이 지급되지 아니하였으므로, 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 수 없어 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 할 수 없는데, 이와 같이 대금이 청산되지 아니한 상황에서 원고가 BBB의 채무에 대한 물상보증으로 이 사건 토지에 관하여 〇〇〇〇협동조합에 근저당권설정등기를 마쳐주었고, 위 근저당권에 기초하여 실시된 임의경매절차에서 이 사건 토지가 매각되어 소유권이 제3자에게 이전된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 그 매각대금은 경매목적물의 소유자인 원고의 양도가액에 해당한다. 원고의 주장처럼 AAA의 토목공사로 이 사건 토지의 이용가치가 상승하였다고 하더라도, 원고가 이 사건 토지를 소유한 상태에서 토목공사가 이루어지고 AAA이 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 이상, 이용가치 상승에 따른 경제적인 이익은 AAA이 아닌 토지 소유자인 원고에게 귀속된다고 보아야 한다. 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
3) 한편 원고는 2011. 6. 30.경 AAA과 미지급 잔금 155,000,000원에 관한 준소비대차계약을 체결하였으므로 이로써 대금이 청산되었다고 주장하나, 원고의 주장에 부합하는 듯한 BBB의 사실확인서(갑 제15호증)의 기재 및 증인 BBB의 일부 증언은, 갑 제1, 2호증, 을 제4호증의 각 기재, 증인 BBB의 일부 증언 및 변론전체의 취지로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.
가) 원고의 주장처럼 AAA과 이 사건 매매계약에 따른 미지급 잔금을 대여금으로 전환하고 이자까지 지급받기로 약정하였다면, 그에 따른 계약서 등을 작성하고 이자를 수수하는 것이 일반적임에도, 원고와 AAA은 계약서 등을 작성한 사실이 없을 뿐 아니라 AAA이 실제로 이자를 지급한 사실도 전혀 없다.
나) 원고는 위 약정에 따라 2014. 10. 30. AAA과 이 사건 토지의 매매대금을 845,000,000원으로 변경하는 변경계약서(갑 제4호증)를 작성하였다고 주장하나, 위 변경계약서는 이 사건 토지에 대한 양도소득세가 문제된 이후에 날짜를 소급하여 작성한 것으로 보인다. 더욱이 위 변경계약서에는 '잔금을 145,000,000원으로 변경하여 2014. 10. 30. 확정된 것으로 한다.'라고 기재되어 있는데, 원고는 세무조사 과정에서 이를 작성하게 된 경위에 관하여 'BBB가 재산도 없는 것 같고 앞으로 받을 수 있다는 생각이 들지 않아서 나머지 금액은 포기하게 되었다.'라고 진술하였고, 이는 2011. 6.경 미지급 잔금 155,000,000원을 대여금으로 전환하였기 때문에 매매대금을 845,000,000원으로 변경하였다는 원고의 주장과 부합하지 아니한다.
다) 원고는 이 사건 처분에 대한 이의신청 및 조세심판 절차에서 AAA이 이 사건 토지를 실질적으로 사용수익한 때 양도된 것으로 보아야 한다거나 AAA로부터 실제로 지급받은 매매대금만을 양도가액으로 보아야 한다고 주장하였을 뿐이고, 2017. 3. 17. 이 사건 소를 제기하면서도 대여금에 관한 주장은 하지 아니하였는데, 피고가 이 사건 매매계약이 장기할부조건부 계약이 아니어서 사용수익일이 양도시기가 될 수 없다고 주장하자, 원고는 2017. 8. 31.자 준비서면에서야 비로소 잔금을 대여금으로 대체하였다는 주장을 하였다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.