영구임대주택에 관한 임대차계약의 해지와 갱신 거절에 있어서 입주자요건인 무주택세대주의 판단에 관한 사례

서울특별시영구임대주택운영및관리규칙상 임대인은 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다고 한 사례.

민법 제105조 , 임대주택법 제2조 , 제14조 , 임대주택법시행령 제11조 , 임대주택법시행규칙 제2조의4 , 주택공급에관한규칙 제21조의2 , 제29조 제4항 , 제31조

서울특별시 도시개발공사 (소송대리인 서초 법무법인 담당변호사 박상기)

피고 (소송대리인 변호사 김용빈)

서울지법 200 1. 6. 1. 선고 2000나67890 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 주택은 주택건설촉진법 및 임대주택법에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설된 공공건설 임대주택으로, 원고는 1995. 8. 30. 피고와 사이에 입주일 1995. 11. 28.부터 1995. 12. 27.까지, 임대차기간 입주지정기간 종료일로부터 만 2년이 되는 월의 말일(1997. 12. 31.)까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 이 때 작성된 계약서에는 (1) 임차인이 영구임대주택입주자선정및관리지침에 규정된 입주대상자 요건에 적합하거나 그 요건이 계속 유지되는 경우 임차인의 요청에 따라 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있다(계약특수조건 제3조 본문), (2) 임대인은, 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차계약을 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 다만, 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자 모집 당시 주택공급에관한규칙 제10조 제6항 단서의 규정에 의한 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다(계약일반조건 제10조 제1항 제7호)고 규정되어 있고, 한편, 서울특별시영구임대주택운영및관리규칙에 의하면, 영구임대주택에는 무주택세대주만이 입주가 가능하고, 여기서 '무주택세대주'라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말하는 사실, 피고는 위 계약일 무렵 원고에게 위 임대보증금을 지급하고, 이 사건 임대주택에 입주하여 점유·사용하다가, 1997. 12. 22. 원고와 사이에 이 사건 임대주택을 1998. 1. 1.부터 2년간 재임대하기로 임대차계약을 갱신한 사실, 그런데 원고는 피고의 세대원인 처 소외 1이 이 사건 임대차기간 중 서울 노원구 (주소 1 생략)을 소유한 사실이 확인되었다는 이유로, 1999. 10. 7. 피고에게 이 사건 임대차계약을 1999. 11. 30. 해지한다고 통지하였고, 소외 1은 원고가 확인한 대로 서울 노원구 (주소 2 생략)을 소유하고 있다가 그 지역을 재개발하기 위하여 결성된 주택조합의 조합원이 되어 1993년 2월경 ○○아파트를 분양받았는데, 집합건축물대장상으로는 1996. 8. 9. ○○아파트의 소유자로 등재되었고, 등기부상으로는 1997. 6. 9. 그 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 후, 같은 날 소외 2 명의로 1996. 12. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 주택건설촉진법에 의하여 주택조합이 건축한 주택은, 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택 부분 및 복리시설 등을 제외하고는 조합원들이 그 소유권을 원시취득하므로, 위 인정 사실에 의하면, 피고의 세대원인 처 소외 1은 ○○아파트에 대한 소유권보존등기가 마쳐지지 않았더라도 건축물관리대장에 소유자로 등재된 1996. 8. 9.부터는 이미 ○○아파트를 소유하기 시작하여 소외 2 명의로 소유권이전등기를 마친 1997. 6. 9.까지 위 아파트를 소유하였는바, 위 소유기간은 이 사건 임대차기간 중이므로, 이는 피고가 임대차기간 중 다른 주택을 소유한 경우에 해당하여 임대차계약의 해지사유가 된다고 판단하고 있다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

서울특별시영구임대주택운영및관리규칙에 의하면, 이 사건과 같은 영구임대주택의 기본거주 계약기간은 2년으로(10조), 입주자요건이 계속되는 경우에 본인의 희망에 따라 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있는데, 관리주체는 입주대상자에 대하여 주택소유 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 하며(8조 3, 4항), 입주자가 다른 주택을 취득하거나 당첨되어 입주하게 된 때는 퇴거 등 조치를 하여야 한다고 규정되어 있고(11조 1항 2호), 이에 따른 이 사건 임대차계약서에 의하면, 역시 2년 단위로 계약을 체결하되, 입주자요건이 계속되는 경우에 본인의 희망에 따라 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있는데, 임대차계약서 10조 각 호에 해당하면 계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있다고 하면서, 1호에서 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우, 7호에서 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 들고 있다.

위 규정들을 종합하면, 원고는 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다고 할 것이다.

돌이켜 이 사건을 보면, 공부상 ○○아파트의 소유권이 피고의 처인 소외 1에게 있던 것은 최초의 임대차기간 동안에 발생하였다가 소멸된 사정으로, 새로 갱신된 임대차기간 중에 발생한 사유가 아님은 원심도 설시하고 있는 바이고, 기록에 의하면 원고는 임대차계약 갱신 전에 이미 위와 같은 사정을 알고 피고에 대하여 소명자료의 제출까지 요구하였다가, 그 후 관할 보훈지청장의 협조요청이 있음을 이유로 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절함이 없이 1997. 12. 22. 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약의 갱신을 하였다가, 그 갱신된 임대차기간이 종료하기 전인 1999. 11. 30. 자신이 묵인한 앞서 본 사정을 다시 들어 계약을 해지한다고 통고하였음이 엿보이는바, 사정이 그러하다면 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원고가 스스로 입주자요건의 흠결을 묵인하여 임대차계약을 갱신한 이상, 그 흠결을 다시 들어 갱신된 임대차계약의 해지를 주장할 수는 없을 뿐만 아니라, 임대차계약 갱신 이후 입주자요건의 흠결이 없이 계속 자격을 유지하는 한 새로운 계약갱신을 거절할 수도 없다 할 것이다.

그렇다면 원심판결에는 이 사건 임대차계약상의 무주택세대주 판단 기준에 대한 법리를 오해하거나, 계약내용의 해석을 잘못한 위법이 있다고 하지 않을 수 없고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여는 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.