주택에 부수되는 토지의 양도시 비과세 여부

1세대1주택의 양도로 인한 비과세를 적용받기 위해서는 주택 뿐만 아니라 이에 부수되는 토지도 비과세요건을 충족하여야 함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 원고에 대하여 1989. 6. 3.자로 한 양도소득세 금 68,466,540원 및 방위세 금 16,451,960원의 부과처분 중 양도소득세 금 67,327,910원 및 방위세 금 13,465,580원을 초과하는 부분은 이를 취소한다. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 이를 20분하여 그 1은 피고의, 나머지는 원고의 부담으로 한다.

갑제1호증, 갑제2, 3, 4호증의 각 1, 2, 을제1호증의 1, 2, 3, 을제2 내지 6호증의 각 기재를 종합하면, 원고가 1987. 10. 26. 소외 ㅇㅇ시로부터 ㅇㅇ ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 3대 188.6㎡를 금 66,538,080원에 매수하고 그 대금을 같은 해 12. 23. 모두 지급한 후, 이 사건 토지와 그 지상의 건물로 원고가 1980년경부터 소유하고 있던 세멘부럭조 스레이트지붕 단층주택 24.30.㎡를 1987. 11.경 소외 신ㅇㅇ외 2인에게 금 188,000,000원에 매도한 사실, 피고는 위 건물의 양도는 1세대 1주택에 해당하여 그로인한 소득은 비과세소득이지만 위 토지의 양도로 인한 소득은 비과세소득의 요건에 해당하지 아니한다고 하여 그 토지의 양도에 대하여 소득세법(1990. 12. 31. 법률 제4281호로 개정되기전의 것) 제23조 제4항 단서, 제45조 제1항 제1호 단서, 같은법 시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기전의 것) 제170조 제4항 제1호, 제2호를 적용하여 실지거래가액인 양도가액을 금 184,375,121원(위 양도로 인한 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하다고 하여 등기부에 기재된 소유권이전등기원인일인 위 금 188,000,000원을 위 시행령 제170조 제2항에 의하여 안분하여 계산한 금액임), 취득가액을 금 66,538,080원으로 하여 청구취지기재의 양도소득세 및 방위세의 부과처분을 한 사실을 인정할 수 있다.

원고는 첫째 위 토지는 위 건물에 부수된 토지로서 위 건물이 소득세법(1988. 12. 26. 법률 제4019호로 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)목, 같은 법 시행령 (1988. 8. 25. 대통령령 제12509호로 개정되기 전의 것) 제15조에 의한 1세대 1주택에 해당하는 이상 위 토지의 양도로 인한 소득도 비과세소득이라고 할 것이므로 그 토지의 양도로 인한 소득에 대하여 한 피고의 위 과세처분은 위법하고, 둘째 위 토지의 양도로 인한 소득이 비과세소득이 아니라고 하더라도 원고가 그 토지의 양도에 관하여 소득세법 제95조 및 제100조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하였고, 또한 그에 따른 증빙서류도 제출하지 아니하였으므로 그 양도로 인한 양도차익은 기준시가에 의하여 산출하여야 함에도 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출하여 위법하고, 셋째 위 토지의 양도가 위 시행령 제170조 제4항 제1호에 해당한다 할지라도 그 양도가액을 확인할 수 없는 경우이므로 그 양도가액은 위 시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항 단서, 제115조 제1항 제1호 (다), 같은 법 시행규칙(1990. 9. 1. 재무부령 제1832호로 개정되기 전의 것) 제56조의5 제5항 제2호에 의하여 환산한 가액을 양도가액으로 하여야 함에도 그 양도가액을 금 184,375,121원으로 하여 한 위 과세처분은 위법하고, 넷째 위 토지의 양도대금은 1987. 12. 23. 모두 변제받았으므로 그 양도시기는 소득세법 제27조, 같은 법 시행령 제53조 제1항에 의하여 양도대금의 청산일인 위 1987. 12. 23.로 보아야 함에도 피고는 위 양도대금을 청산한 날이 분명하지 아니하다고 하여 위 토지의 등기부상 소유권이전등기원인일인 1988. 1. 15.을 그 양도시기로 보아 위 시행령 제170조 제2항에 따라 위 대금 188,000,000원을 위 토지와 건물의 가액으로 안분함에 있어 위 1988. 1. 15. 당시의 기준시가를 기준으로 하였고, 또한 그 기준시가는 토지 및 건물 모두에 대하여 지방세법상의 과세시가표준액에 의하여야 함에도 불구하고 토지에 대하여는 국세청장이 정한 배율방법에 의하여 평가한 가액을 적용하여 과세처분을 하여 위법하고, 다섯째 위 토지를 ㅇㅇ시로부터 매수하기 위한 비용으로 소외 이ㅇㅇ에게 지급한 금 54,000,000원은 필요경비로 공제하여야 함에도 이를 공제하지 아니하여 위법하다고 주장한다.

먼저 원고의 첫째주장에 관하여 살피건대, 위 소득세법 제5조 제6호 (자)목에서는 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 10배를 넘지 아니하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 비과세소득으로 한다고 규정하고 있고, 위 시행령 제15조 제1항에서는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년이상 거주하는 것으로 한다고 규정하고 있는 바, 1세대 1주택의 양도로 인한 소득을 비과세소득으로 한 취지는 1세대에 있어서 하나의 주택은 생계의 기초가 되는 것이므로 그 양도로 인한 소득을 비과세로 함으로써 국민의 주거의 안정과 이전의 자유를 보장하려는 취지라고 할 것인데 다만 그 요건으로 1년이상의 보유(소유 및 거주) 기간을 둔 것은 1세대 1주택이라고 할지라도 투기의 목적으로 사용되는 것은 허용할 수 없고, 따라서 그러한 투기를 방지하기 위하여 최소한의 기간을 정한 것이라고 할 것이므로, 이러한 취지에 비추어 볼 때 주택에 부수되는 토지의 양도로 인한 소득이 비과세소득이 되기 위하여는 그 토지도 위 시행령 제15조 제1항에서 정한 1년이상 소유하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다고 할 것인 바, 갑제4, 6호증의 각 1, 2, 갑제5호증, 갑제7호증의 6, 9, 갑제8호증의 7, 11, 을제2, 3, 4, 6호증의 각 기재를 종합하면, 원고는 1980. 3.경 당시 ㅇㅇ시 소유이던 위 토지(당시는 분할되기 전으로서 353.9㎡이었다) 지상에 무허가로 위 건물을 건축하여 거주하여 왔는데, ㅇㅇ구청장에게 특정건축물정리에관한특별조치법에 의한 준공검사필증의 교부신청을 하였으나 거부처분을 받고 이에 대하여 행정소송을 제기, 승소판결을 받아 그 준공검사필증을 교부받고 이에 기하여 1987. 7. 8. 위 건물에 대한 보존등기를 마친 사실, 원고는 위 건물의 소유자라는 연고에 기하여 1987. 10. 26. ㅇㅇ시로부터 그 부지인 위 토지를 금 66,538,080원에 매수하는 계약을 체결하고 당시 계약금으로 금 9,505,440원을 지급한 사실, 원고는 위와 같이 위 토지의 계약금만 지급한 상태에서 1987. 11. 중순경 그 토지 및 건물을 소외 신ㅇㅇ외 2인에게 금 188,000,000원에 매도하고 계약금으로 금 18,000,000원을 지급받았고 같은 해 12. 8. 중도금으로, 금 50,000,000원을, 같은 달 23. 잔금으로 나머지 금 120,000,000원을 지급받은 사실, 원고는 같은 달 23. 지급받은 위 잔금으로 ㅇㅇ시에 위 토지의 매매잔금인 금 57,032,640원을 지급하고 1988. 1. 11. ㅇㅇ시로부터 1987. 12. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 받아 1988. 1. 16. 소외 장ㅇㅇ, 문ㅇㅇ 앞으로 같은 달 15. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하여 준 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 토지를 위 잔금지급일인 1987.12. 23.에 취득하여 1년이내에 양도한 것이 되므로 비록 위 건물의 양도로 인한 소득이 위 소득세법 제5조 제6호(자)목, 위 시행령 제15조 제1항에 의하여 비과세소득이 된다고 하더라도 위 토지의 양도로 인한 소득은 비과세소득이라고 할 수 없으니 원고의 위 첫째 주장은 이유없다.

다음으로 둘째 및 셋째 주장에 관하여 살피건대, 위 소득세법 제3조 제4항, 제45조 제1항에 의하면 양도가액 및 취득가액은 원칙으로 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의할 것이나 다만 대통령령이 정하는 경우는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 위 대통령령이 정하는 경우로 위 시행령 제170조 제4항 제1호에는 국가, 지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액이 확인된 경우를, 같은 항 제2호에는 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모 이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있고, 위 국세청장이 지정하는 거래의 하나로, 위 양도 당시 시행 중이던 국세청훈령 제980호 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때를 들고 있는 바, 이 사건 토지의 양도 및 취득 당시의 실지거래가액이 확인되었음은 앞서 본 바와 같고, 위 토지의 양도가 위 시행령 제170조 제4항 제1호 소정의 지방자치단체(ㅇㅇ시)와의 거래이고, 또한 같은 항 제2호에서 말하는 국세청장이 지정하는 거래의 하나인 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때에 해당하므로 위 시행령의 규정에 의하여 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출한데에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없어 원고의 위 둘째 및 셋째의 주장은 이유없다.

원고의 넷째 주장에 관하여 살피건대, 원고가 위 토지 및 건물을 소외 신ㅇㅇ외 2인에게 매도하고 그 잔금을 1987. 12. 23.에 모두 지급받았음은 앞서 인정한 바와 같은 바, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기는 소득세법 제27조, 시행령 제53조 제1항에 따라 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 분명하는 한 경우는 그 청산한 날이므로 위 토지의 양도시기는 위 대금을 청산한 날인 1987. 12. 23.임에도 불구하고, 피고는 그 양도시기를 등기부상 소유권이전등기원인일인 1988. 1. 15.로 보고 양도가액을 계산하기 위하여 위 시행령 제170조 제2항에 의하여 위 토지 및 건물의 양도가액 합계인 위 금 188,000,000원을 양도당시의 기준시가에 의하여 안분함에 있어 1988. 1. 15. 당시의 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하였으므로 그 점에서 위 과세처분은 위법하다 할 것이니 원고의 위 넷째 주장은 이유있다.

따라서 이 사건 토지의 양도시기를 1987. 12. 23.로 하여 그 양도로 인한 양도소득세 및 방위세를 산출하여야 할 것인 바, 갑제9호증, 갑제10, 11, 12호증의 각 1, 2, 을제7호증, 을제8호증의 2의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 별지 양도가액계산서의 기재와 같이 위 1987. 12. 23. 당시의 기준시가는 금 36,934,292원이고 위 건물의 같은 시기의 기준시가는 금 1,117,800원인 사실을 인정할 수 있어 위 시행령 제170조 제2항에 의하여 안분한 위 토지의 양도가액은 금 182,477,402원이 되므로 이 양도가액을 기초로 한 양도차익에 대한 양도소득세액 및 동 방위세를 산출하면 별지 세액계산서 기재와 같이 양도소득세는 금 67,327,910원, 방위세는 금 13,465,580원이 된다.

원고는, 위 시행령 제170조 제2항에 의하여 기준시가에 의하여 안분함에 있어 위 토지에 관하여도 지방세법상의 과세시가표준액을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제60조, 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 토지에 대하여는 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액이 기준시가가 된다고 규정하고 있고, 위 갑제11, 12호증의 각 1, 2의 각 기재에 의하면 위 토지는 양도 당시 국세청장이 정한 특정지역에 포함된 토지이었던 사실을 인정할 수 있으므로 위 시행령 제170조 제2항에 따라 기준시가에 의하여 그 양도가액을 안분계산함에 있어서 위 토지의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하여야 하고, 따라서 위 안분계산시 기준시가를 평가한 가액으로 하여야 하고, 따라서 위 안분계산시 기준시가를 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한 이 사건 과세처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유없다.

끝으로 원고의 위 다섯째 주장에 관하여 살피건대, 갑제7호증의 5 내지 9, 갑제8호증의 6 내지 11의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 위 건물의 준공검사필증 교부에 관한 위 행정소송 및 위 토지를 ㅇㅇ시로부터 매수하는데 있어 도움을 받은 바 있는 소외 이ㅇㅇ와 사이에 위 건물 및 토지를 양도한 후 그 토지의 취득비용 및 기타 비용을 뺀 나머지 이익금을 반씩 나누어 갖기로 약정하여, 1987. 12. 23. 위 토지 및 건물의 잔대금을 지급받고 그 중 금 54,000,000원을 위 소외인에게 지급한 사실은 인정이 되나 이는 위 토지 및 건물의 양도로 인한 이익의 처분일 뿐 소득세법 제45조 소정의 필요경비라고 할 수는 없으므로 원고의 위 다섯째 주장은 이유없다.

그렇다면 이 사건 과세처분 중 위 인정의 정당세액인 양도소득세 금 67,327,910원 및 방위세 금 13,465,580원을 초과하는 부분은 위법하여 취소를 면치 못한다고 할 것이니 원고의 이 사건 청구는 위 정당세액을 초과하는 부분의 취소를 구하는 범위 내에서만 이유있고, 그 나머지 부분은 이유없으므로 주문과 같이 판결한다.

1991. 5. 14.