조심2011중2655 (2011.11.24)

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 산정한 처분은 적법함

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 진정한 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류 등이 없으므로 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 없고 같은 지번에서 분할된 토지라 하더라도 개별공시지가가 현격한 차이를 보이고 지목이 변경되는 등 동일하지 아니하므로 매매사례가액으로 볼 수 없음

소득세법 제97조

2012구합939 양도소득세부과처분취소

김XX

부천세무서장

2012. 9. 7.

2012. 9. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 2. 14. 원고에 대하여 한 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 2. 2. 망 김AA으로부터 김포시 고촌읍 XX리 000-30 임야 1,955㎡(이하 '이 사건 임야'라 한다)를 취득하였고, 2009. 12. 3. 김정숙에게 이 사건 임야를 000원에 양도하였다.

나. 원고는 2010. 2. 28. 피고에게 이 사건 임야의 양도가액을 000원, 취득가액을 000원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하고 2009년 귀속 양도소득세 000원을 납부하였다.

다. 피고는 2011. 2. 14. 원고에 대하여 '이 사건 임야의 취득가액은 망 김AA이 양도소득세 신고를 하면서 첨부한 매매계약서에 기재된 000원이다'라는 이유로 2009년 귀속 양도소득세 000원을 경정・고지(이하 아래 라.항에서 감액되고 남은 부분을 '이 사건 처분'이라 한다) 하였다.

라. 원고는 2011. 4. 20. 피고에게 위 경정・고지에 대하여 이의신청을 하였으나 2011. 5. 19. 피고로부터 기각결정을 받았고, 2011. 7. 19. 조세심판원에 위 경정・고지에 대하여 심판청구를 제기하여 2011. 11. 24. 조세심판원으로부터 '거래상대방이 양도소득세 신고를 하면서 첨부한 매매계약서의 양도가액 000원을 이 사건 임야의 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다'는 내용의 결정을 받았다. 이에 피고는 2011. 12. 13. 원고에 대하여 위 조세심판원의 결정에 따라 이 사건 임야의 취득가액을 환산가액 000원으로 산정하여 000원으로 감액경정・고지를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 4, 5호증, 을 1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 아래와 같은 위법사유가 있으므로, 취소되어야 한다.

1) 원고는 2005. 2. 2. 망 김AA으로부터 이 사건 임야를 취득하면서 이BB를 통하여 000원(㎡당 약 000원)을 지급하였고 망 김AA의 동생인 김CC도 이 사건 임야를 000원에 매도한 사실을 인정하고 있으므로, 이 사건 임야의 취득 가액을 실지거래가액인 000원으로 산정하여야 한다.

2) 설사 실지거래가액에 의한 취득가액을 인정할 수 없다고 하더라도, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 추계방법을 순차로 적용하여 취득가액을 산정하여야 할 것인바, 이 사건 임야와 같은 지번에서 분할된 김포시 고촌읍 XX리 000-17 및 000-26 임야 1,000㎡가 2005. 1. 13. 김DD에게 000원(㎡당 000원)에 양도되었으므로, 이 사건 임야의 취득가액은 위 매매사례가액에 의해야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이 사건 임야의 매수, 등기 및 전 소유자의 양도소득세 신고・납부

가) 원고는 2003. 12. 29.경 부동산중개업자인 이BB에게 부동산구입자금 000원을 지급하였다. 이BB는 2004. 12. 10. 원고 명의로 이 사건 임야를 매수하여, 2005. 2. 2. 이 사건 임야에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 소유권이전등기 신청 당시 매매대금이 000원으로 기재된 계약서를 첨부하였다.

나) 망 김AA과 부동산중개업자언 임GG은 임GG이 이 사건 임야의 양도에 관한 양도소득세를 부담하는 대신 망 김AA으로부터 망 김AA 소유의 일부 토지를 양도받기로 약정하였고, 임GG은 2005. 2. 2.경 관할세무서장에게 이 사건 토지의 양도가액을 000원으로 하여 이 사건 임야의 양도에 관한 양도소득세를 신고・납부 하였다.

2) 근저당권설정계약, 등기 및 해지

가) 이BB는 이 사건 임야 취득 후 원고에게 이 사건 임야를 000원(㎡당 약 000원)에 취득하였으므로 이 사건 부동산 지분의 50%가 자신의 소유라고 주장하면서 자신의 정EE에 대한 채무 000원에 대한 근저당권을 설정해 줄 것을 요구하였다.

나) 원고와 정EE은 2005. 4. 29. 이 사건 임야 중 330㎡에 관하여 근저당권을 설정하기로 약정하고 2005. 5. 2. 이 사건 임야 전부에 관한 근저당권설정계약서를 작성한 후 2005. 5. 2. 이 사건 임야 전부에 관하여 채권최고액 000원, 채무자 원고, 근저당권자 정EE인 근저당권설정등가를 하였다.

다) 정EE은 이BB에게 대여한 돈을 받지 못하게 되자 2009. 8. 18. 이 사건 임야에 관하여 인천지방법원 부천지원 2009타경18248호로 부동산임의경매 신청을 하여 같은 달 19. 경매절차개시결정을 받았고, 이에 원고는 정EE에게 위 000원 및 비용 000원을 모두 변제하고 2009. 9. 17. 이 사건 임야에 관한 근저당권설정 등기를 해지하였다.

라) 한편, 정EE은 위 근저당권설정계약 당시 이 사건 임야의 가액을 알지 못했으나 이 사건 임야의 가액이 3.3㎡당 000원 정도라는 이BB의 말을 신뢰하여 330㎡에 관한 근저당권설정계약을 체결하였다.

3) 원고와 망 김AA의 동생인 김CC 사이의 녹취록 주요내용

가) 2009. 7.경 녹취한 녹취록에는 김CC이 원고에게 '망 김AA이 이 사건 임야 등 소유 토지를 임GG에게 양도했고 임GG이 분할해서 다시 양도했다. 그 당시 이 사건 임야 등의 소유 토지 시세가 3.3㎡당 000원 내지 000원 정도였는데 3.3㎡당 000원에 양도했다'고 말한 것으로 기재되어 있다.

나) 2011. 2. 14. 녹취한 녹취록에는 김CC이 원고에게 '망 김AA이 이 사건 임야 등의 소유 토지에 관한 양도가액을 3.3㎡당 000원으로 계산해서 임GG에게 양도소득세에 갈음하여 그에 해당하는 토지를 주었으나 임GG이 3.3㎡당 000원 보다 낮은 가격으로 신고했다'고 말한 것으로 기재되어 있다.

4) 김포시 고촌면 000-17, 26 토지 1,000㎡에 관한 2005. 1. 13.자 매매계약서

가) 위 매매계약서는 임GG의 부동산거래와 관련하여 사기거래라는 다툼이 있는 소송에서 증거로 제출되었다.

나) 위 매매계약서에는 "매매대금 : 000원, 매도인 : 장HH(임GG의 처), 매수인 : 김DD'로 기재되어 있다.

다) 한편, 위 000-17, 26 토지의 각 등기부등본에는 장HH이 2004. 7. 23. 망 김AA으로부터 위 000-17 임야 970㎡ 및 위 388-26 임야 30㎡를 각 취득하였다가 2007. 2. 27. 임GG에게 각 양도한 것으로 등기되어 있을 뿐 김DD에게 양도된 것으로 등기되어 있지 않다.

5) 이 사건 임야와 위 000-17, 26 토지의 비교

가) 김포시 고촌읍 XX리 000-13 임야 17,475㎡는 2004. 4. 6. 위 같은 리 000-16 임야 6,166㎡ 및 위 같은 리 000-17 임야 1,000㎡ 등으로 분할되었고, 2004. 6. 14. 위 같은 리 000-17 임야 1,000㎡에서 위 같은 리 000-26 임야 30㎡가, 위 같은 리 000-16 임야 6,166㎡에서 위 같은 리 000-25 임야 5,713㎡가 각 분할되었으며, 2004. 8. 25. 위 같은 리 000-25 임야 5,713㎡에서 이 사건 토지가 각 분할되었다.

나) 이 사건 임야의 지목은 임야이고 변동이 없는 반면, 위 000-17 토지의 지목은 2006. 1. 17. 임야"에서 "전"으로, 2008. 3. 27. 전"에서 "대"로 각 변경되었고, 위 000-26 토지의 지목은 2005. 11. 10. 임야"에서 "대"로 변경되었다가 2008. 3. 27. 위 000-17 토지에 합병되었다.

다) 이 사건 임야 및 위 000-17, 26 토지의 각 개별공시지가 변동 내역은 아래 표 기재와 같다.

(아래 표 생략)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 6, 7, 9 내지 15, 19 내지 22호증, 을 2 내지 8호증의 각 기재, 증인 정EE의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 법령의 규정

구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항의 규정에 의하면 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 장부 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순서대로 정하여야 한다.

2) 실지거래가액에 의한 취득가액 산정 주장에 관하여

위 인정사실에서 본 바와 같은 다음의 사정, 즉 ① 원고는 이BB에게 이 사건 임야의 취득 및 등기 등을 전부 위임함으로써 이 사건 임야의 취득에 관한 매매계약서, 영수증 등 증빙서류를 전혀 가지고 있지 아니하고, 이BB가 이 사건 임야를 000원에 매수하였다면서 이 사건 임야에 관한 50%의 지분을 주장함에 따라 이BB의 채권자에게 근저당권설정등기를 마쳐 주는 등으로 스스로도 이 사건 임야의 실지거래가액을 알지 못하고 있는 점, ② 정EE이 이 사건 임야의 가액을 000원 정도로 판단하여 이 사건 임야 중 330㎡에 관하여 근저당권설정계약을 체결하기는 하였으나, 정EE도 이 사건 임야의 시가를 제대로 알지 못하고 단지 시가 에 관한 이BB의 말을 믿었던 것에 불과한 점, ③ 이 사건 임야의 전소유자인 망 김AA의 위임을 받은 임GG이 이 사건 토지의 양도가액을 000원으로 기재하여 이 사건 임야의 양도에 관한 양도소득세를 신고・납부하였고, 원고의 위임을 받은 이KK도 이 사건 임야에 관한 원고 명의의 소유권이전등기 당시 매매대금이 000원인 매매계약서를 첨부한 점, ④ 비록, 원고와 망 김AA의 동생인 김CC 사이에 이 사건 임야를 3.3㎡당 000원에 양도했고 임GG이 양도가액 보다 낮은 가격으로 양도 소득세 신고를 했다는 취지의 대화가 녹취되어 있기는 하나, 매매계약서 등의 객관적 인 자료가 전혀 없는 상황에서 매매계약의 당사자가 아닌 김CC의 녹취된 말만으로는 이 사건 임야의 실지거래가액이 000원(≒ 1,955㎡ ÷ 3.3㎡ x 000원)임을 인정하기 부족한 점 등을 종합해보면, 이 사건 임야의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 진정한 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류 등이 없으므로, 이 사건 임야의 취득가액은 실지거래가액에 의하여 산정할 수 없다.

3) 매매사례가액에 의한 취득가액 산정 주장에 관하여

위 인정사실에서 본 바와 같은 다음의 사정, 즉 ① 위 000-17, 26 토지에 관한 2005. 1. 13.자 매매계약서는 임GG의 부동산 거래와 관련하여 사거거래라는 다툼이 있는 소송에서 증거로 제출된 것으로서 정상적인 거래와 관련한 매매계약서로 보기 어려울 뿐만 아니라 매수인인 김DD 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하는 등 거래의 진위 여부를 단정하기 어려운 점, ② 같은 지번의 토지에서 2004년경 이 사건 임야와 위 000-17, 26 토지가 분할되었고 각 개별공시지가가 2005년에 000원 내지 000원으로 별다른 차이가 없었으나, 2006년 개별공시지가는 위 000-17, 26 토지가 이 사건 임야에 비하여 3배 이상, 2007년 개별공시지가는 8배 내지 14배 이상, 2008년 공시지가는 15배 이상 각 높게 산정되는 등 현격한 차이를 보이고 있는 점, ③ 이 사건 임야의 지목은 "임야"로서 변동이 없으나, 위 000-17 토지의 지목은 2006. 1. 17. "임야"에서 "전"으로, 2008. 3. 27. 전"에서 "대"로 각 변경되었고, 위 000-26 토지의 지목은 2005. 11. 10. 임야"에서 "대"로 변경되는 등 지목도 동일하지 아니한 점 등을 종합해보면, 위 000-17, 26에 관한 2005. 1. 13.자 매매계약서에 기재된 매매대금은 실제 매매사례가액으로 볼 수 없거나 이 사건 임야와 동일성 또는 유사성이 있는 토지의 매매사례가액으로 볼 수 없다.

4) 소결

위에서 본 바와 같이 이 사건 임야의 취득가액은 실지거래가액, 매매사례가액에 의하여 산정할 수 없고, 감정가액에 관한 주장이 없으므로, 환산가액에 의하여 정해져야 할 것인바, 피고가 이 사건 임야의 취득가액을 환산가액에 의하여 산정하여 이 사건 처분을 함에 있어 어떠한 위법이 있다고 볼 만한 사정이 없다. 따라서 이와 같은 전제에서 피고가 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.