심사-양도2014-0180 (2014.12.02)

자녀에게 양도한 이 사건 유치원건물의 시가는 소급감정가액으로 보아야 함

자녀에게 양도한 이 사건 유치원건물의 시가는 소급감정가액으로 보아 정당세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 함

소득세법 제101조양도소득의 부당행위계산

2015구합57789 양도소득세등부과처분취소

진AA 외 3명

OO세무서장 외 1명

일부국패

2017. 2. 23.

1. 피고 OO세무서장이 2015. 2. 24. 원고 진AA에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 339,309,950원의 부과처분 중 146,854,653원을 초과하는 부분, 원고 김BB에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 340,588,690원의 부과처분 중 142,061,316원을 초과하는 부분과 피고 XX세무서장이 2014. 8. 5. 원고 진CC에 대하여 한 2012. 2. 10.자 증여분 증여세(가산세 포함) 207,879,090원의 부과처분 중 65,651,353원을 초과하는 부분 및 2012. 6. 27.자 증여분 증여세(가산세 포함) 371,190,380원의 부과처분 중 97,867,083원을 초과하는 부분, 원고 김DD에 대하여 한 증여세(가산세 포함) 1,365,911,300원의 부과처분 중 449,423,414원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고들의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 원고 진AA, 김BB과 피고 OO세무서장 사이에 생긴 부분의 2/5는 원고 진AA, 김BB이, 나머지는 피고 OO세무서장이 각 부담하고, 원고 진CC, 김DD과 피고 XX세무서장 사이에 생긴 부분의 3/10은 원고 진CC, 김DD이, 나머지는 피고 XX세무서장이 각 부담한다.

청 구 취 지

피고 OO세무서장이 2015. 2. 24. 원고 진AA에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 339,309,950원의, 원고 김BB에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 340,588,690원의 각 부과처분과 피고 XX세무서장이 2014. 8. 5. 원고 진CC에 대하여 한 2012. 2. 10.자 증여분 증여세(가산세 포함) 207,879,090원 및 2012. 6. 27.자 증여분 증여세(가산세 포함) 371,190,380원의 각 부과처분, 원고 김DD에 대하여 한 증여세(가산세 포함) 1,365,911,300원의 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고 진AA, 김BB은 부부이고, 원고 진CC은 원고 진AA, 김BB의 딸이며, 원고 김DD은 원고 진CC의 남편이자 원고 진AA, 김BB의 사위이다.

나. 서울 OO구 OO동 OOO 대 32,262.8㎡(이하 '이 사건 아파트 부지'라 한다)는 공동주택(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)과 그에 딸린 부대시설, 복리시설의 부지로 사용되는 주택법상 주택단지에 해당한다.

다. 원고 진AA, 김BB, 진CC은 1998. 4. 15. 이 사건 아파트 부지 중 일부인 별지1 기재 유치원 건물(이하 '이 사건 유치원 건물'이라고 한다) 및 그 대지(이하 '이 사건 유치원 부지'라고 하고, 이 사건 유치원 건물 및 부지를 통칭하여 '이 사건 부동산'이라 한다)의 1/3 지분씩을 합계 320,000,000원에 공동으로 분양받은 후 1998. 8. 13. 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 유치원 부지가 1필지로 되어 있는 이 사건 아파트 부지의 일부이기 때문에 면적비율에 따라 환산하여 공유지분등기가 이루어졌다.

라. 그 후 원고 진AA는 2012. 2. 10. 원고 진CC에게 이 사건 부동산의 1/3 지분을

120,000,000원에 양도하였고, 원고 김BB은 2012. 6. 27. 원고 진CC에게 이 사건 부동산의 1/3 지분(이하 위 각 1/3 지분을 통칭하여 '이 사건 각 지분'이라 한다)을20,000,000원에 양도하였으며, 이에 따라 원고 진CC은 이 사건 부동산을 단독 소유하게 되었다.

마. 원고 진CC은 2012. 9. 20. 원고 김DD에게 이 사건 부동산을 증여하였다.

바. 한편, 원고 진AA, 김BB은 이 사건 각 지분 양도 당시 피고 OO세무서장에게 양도가액을 120,000,000원, 취득가액을 106,666,666원으로 하여 양도소득세를 신고・납부하였는데, 피고 OO세무서장은 원고 진AA, 김BB이 특수관계인인 원고 진CC에게 이 사건 각 지분을 시가보다 저가로 양도하여 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 구 소득세법 제101조(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제167조 등에 따라 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상속세및증여세법'이라 한다) 제61조에 따른 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가를 적용하여 2014. 8. 1. 원고 김BB에 대하여는 양도 당시의 1/3 지분 시가를 1,161,399,257원, 취득 당시의 1/3 지분 시가를 514,242,282원으로 각 산정하여 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 192,411,560원을 경정・고지하였고, 2014. 8. 7. 원고 진AA에 대하여는 양도 당시의 1/3 지분 시가를 1,131,602,957원, 취득 당시의 1/3 지분 시가를 514,242,282원으로 각 산정하여 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함) 187,148,540원을 경정・고지하였다. 그 후 피고 OO세무서장은 종전의 경정・고지시의 취득가액을 위 514,242,282원에서 실제거래가액인 106,666,666원으로 경정하여 2015. 2. 24. 원고 진AA에 대하여는 양도소득세(가산세 포함) 152,161,415원을, 원고 김BB에 대하여는 증여세(가산세 포함) 148,177,130원을 각 추가로 경정・고지하는 증액경정처분을 하였다.

사. 피고 XX세무서장은 원고 진CC이 특수관계자인 원고 진AA, 김BB으로부터 이 사건 각 지분을 저가로 양수하여 이익을 증여받았다는 이유로 구 상속세및증여세법 제35조 등에 따라 2014. 8. 5. 원고 진CC에 대하여 2012. 2. 10.자 증여분 증여세(가산세 포함) 207,879,090원 및 2012. 6. 27.자 증여분 증여세(가산세 포함) 371,190,380원을 각 경정・고지하였다.

아. 원고 김DD은 원고 진CC으로부터 이 사건 부동산을 증여받을 당시 그 시가를 360,000,000원(= 1/3 지분당 120,000,000원 × 3)으로 보아 배우자 인적공제 등을 적용하여 증여세를 납부하지 아니하였는데, 피고 XX세무서장은 이 사건 부동산의 시가를 360,000,000원이 아니라 구 상속세및증여세법의 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가인 3,484,197,770원이라고 보아 2014. 8. 7. 원고 김DD에 대하여 증여분 증여세(가산세포함) 1,365,911,300원을 결정・고지하였다(이하 피고 OO세무서장의 원고 진AA, 김BB에 대한 각 양도소득세 부과처분과 피고 XX세무서장의 원고 진CC, 김DD에 대한 각 증여세 부과처분을 통칭하여 '이 사건 각 처분'이라 한다).

자. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2014. 10. 15. OOOO에게 심사청구를 하였으나, 2014. 12. 2. 심사청구가 모두 기각되었다. 또한 원고 진AA, 김BB은 2015.

4. 14. 조세심판원장에게 심판청구를 하였으나, 2015. 6. 29. 심판청구가 모두 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 갑 제10호증, 갑 제12호증, 갑 제13호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

가. 원고들 주장의 요지

원고들 사이의 이 사건 부동산에 관한 실제양도가액은 관계 법령상 정당한 가액 내지 시가에 해당하고, 특히 원고 진AA, 김BB은 이 사건 각 지분의 양도로 인하여 최초 투자금을 회수하고 이 사건 유치원 운영상 적자로 인한 손실과 불필요한 세금 부담을 피할 수 있게 되었으므로, 원고 진AA, 김BB과 원고 진CC 사이의 이 사건 각 지분 양도는 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래행위로 볼 수 없어 부당행위계산부인에 관한 규정을 적용해서는 아니 된다.

가사 피고들이 양도가액이나 증여가액 평가시 원고들 사이의 이 사건 부동산에 관한 실제거래가액을 부인하고 구 상속세및증여세법상의 시가를 적용한다고 하더라도, 그 시가를 산정하기 어렵다는 점에 대한 피고들의 입증이 부족하여 구 상속세및증여세법상 보충적 평가방법을 적용할 수 없고, 설령 위 보충적 평가방법을 적용할 수 있다고 하더라도 이 사건 유치원 부지뿐만 아니라 이 사건 아파트 및 상가 부지까지 포함되어 지가형성요인을 전혀 달리하는 이 사건 아파트 부지 전체의 개별공시지가를 이 사건 유치원 부지의 개별공시지가로 본 것은 실질과세의 원칙에 위반된다. 또한 감정인은 이 사건 유치원 부지의 시가를 감정하면서 감정평가의 기준이 되는 비교표준지와 시가 보정을 위한 정상적인 거래사례를 잘못 선정하는 바람에 이 법원의 소급감정가액이 부당하게 과다 산출되었으므로, 이를 시가로 볼 수도 없다.

따라서 원고들 사이의 이 사건 부동산에 관한 양도 및 증여에 관한 실제거래가액이 아닌 구 상속세및증여세법상 보충적 평가방법에 따른 개별공시지가를 기준으로 원고들에 대하여 양도소득세 및 증여세를 부과한 이 사건 각 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고 진AA, 김BB, 진CC 부분

가) 관계 법령의 내용

구 소득세법 제101조 제1항은 '양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다'고 규정하고 있고, 제5항은 '제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다'고 규정하고 있으며, 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제98조 제1항은 6촌 이내의 혈족(국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 제1호)을 규정하고 있고, 제167조 제3항은 법 제101조 제1항에서 말하는 "조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때" 중의 하나로 "특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때"를 규정하고 있으며, 제5항은 '시가'는 상속세및증여세법 제60조 내지 제64조, 상속세및증여세법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하고, 이 경우 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다고 규정하고 있다. 그리고 구 상속세및증여세법 제35조 제1항 제1호는 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자에 대해서는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다고 규정하고 있다.

한편, 구 상속세및증여세법 제60조 제1항 본문은 '상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 의한다'고 규정하고 있고, 제2항은 '제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다'고 규정하고 있으며, 제3항은 '제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류・규모・거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다'고 규정하고 있다. 구 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호는 토지에 대한 평가는 특별한 사정이 없는 한 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 하고, 제2호는 건물에 대한 평가는 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액으로 하도록 규정하고 있다.

구 상속세및증여세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가있는 경우엔 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서, 이어 각호에서 ① 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(다만, 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다), ② 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, ③ 당해 재산에 대하여 수용・경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액・경매가액 또는 공매가액을 규정하고 있다.

나) 부당행위계산 부인의 요건 및 그 입증책임

소득세법상 부당행위계산 부인이란 거주자가 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 소득세법 시행령 제98조 제2항 각호에 열거된 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세 부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보여지는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 당해 거래행위의 대가관계만을 따로 떼내어 단순히 특수관계자가 아닌 자와의 거래행태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결 등 참조).

앞서 본 관계 법령의 내용에 의하면, 거주자가 특수관계인에게 부동산을 시가에 미달하게 양도하면 부당행위계산 부인이 적용 가능하고, 여기서 부당행위계산 부인에 해당하는지 여부 및 부당행위계산 부인에 해당하는 경우 과세의 기준으로서의 부동산의 '시가'는 구 상속세및증여세법 제60조 제2항이 정한 시가를 의미하며, 위와 같은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제60조 제3항, 제61조 제1항 제1호, 제2호에 따라 보충적 평가방법에 따른 부동산의 개별공시지가를 의미한다고 할 것이다. 그리고 부당행위계산 부인을 하기 위해서는 우선 부당행위계산 부인에 해당하는지 여부의 기준이 되는 부동산의 '시가'에 대한 주장, 입증이 필요하고, 이에 대한 주장, 입증책임은 부당행위계산 부인을 주장하는 과세관청에게 있다(대법원 2005. 5. 12. 선고 2003두15287 판결 등 참조).

다) 이 사건 각 지분의 정당한 시가

(1) 이 사건 각 지분의 양도가 부당행위계산 부인의 적용대상에 해당하는지 여부를 가리기 위해서는 우선 이 사건 각 지분의 정당한 가액 내지 시가를 산정하여야 하는 바, 원고 진AA, 김BB과 원고 진CC 사이의 이 사건 각 지분에 관한 실제양도가액을 세법상 용인할 수 있는 정당한 가액으로 볼 수 있다면 이에 의하고, 만일 그러하지 아니하다면 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 시가로 보며, 그러한 가액이 없다면 감정가격 등 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액을 시가로 보고, 만일 이러한 가액조차 없으면 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가를 시가로 봄이 타당하다.

(2) 먼저, 원고 진AA, 김BB과 원고 진CC 사이의 이 사건 각 지분에 관한 실제 양도가액에 관하여 보건대, 앞서 본 처분의 경위, 갑 제22호증의 1, 2, 갑 제24호증, 갑 제25호증의 1, 2, 을 제11호증의 각 기재, 이 법원의 주식회사 EEEE평가법인(이하 'EEEE평가법인'이라 한다)에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고 진AA, 김BB은 딸인 원고 진CC과 함께 1998. 4.경 이 사건 부동산을 320,000,000원(1/3 지분당 약 106,666,666원)에 공동으로 분양받아 각 1/3 지분씩 공유지분등기를 마친 후 그로부터 약 14년 남짓 경과한 2012. 2. 6. 원고 진CC에게 각

120,000,000원에 이 사건 각 지분을 양도한 사실, ② 이 사건 부동산의 1998년도 개별공시지가는 약 1,543,000,000원(1/3 지분당 약 514,000,000원), 2012년도 개별공시지가는 약 3,395,000,000원(1/3 지분당 약 1,131,000,000원)인 사실, ③ 2012년도 기준 이사건 부동산에 대한 이 법원의 소급감정가액은 약 18억 원을 상회하는 사실이 인정되고, 이러한 사실과 앞서 본 처분의 경위에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 부동산의 2012년도 개별공시지가는 1998년도 개별공시지가 대비 2.2배에 달하나 이 사건 부동산의 2012년도 실제양도가액은 1998년도 취득가액 대비 약 1.1배에 그치는 점, 이 사건 부동산의 실제양도가액은 2012년도 개별공시지가의 약 1/10, 이 법원의 소급감정가액의 약 1/6 수준에 불과한 점 등에 비추어 보면, 원고 진AA, 김BB과 원고 진CC 사이의 이 사건 부동산에 관한 실제양도가액은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당되므로 이를 정당한 가액으로 볼 수 없다.

다음으로, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액에 관하여 보건대, 이 사건 유치원의 거래 유무 및 거래가액이유사한 인근 부동산의 매매실례에 관한 뚜렷한 자료를 찾아보기 어려우므로, 그 가액을 기준으로 한 시가를 산정할 수 없다.

마지막으로, 감정가격에 관하여 본다. 양도일 전후 각 3개월 이내에 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액에 의할 수 있으나 이 사건에서는 이러한 감정가격이 존재하지 아니한다. 그런데 구 상속세및증여세법 제60조 제2항의 위임에 의한 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각호는 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다고 보아야 하고, 따라서 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 마찬가지이다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 참조). 이러한 법리에비추어 이 법원의 EEEE평가법인에 대한 감정촉탁결과에 따른 소급감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 검토할 필요가 있다.

(3) 살피건대, 갑 제16호증의 기재, 이 법원의 EEEE평가법인에 대한 감정촉탁결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 감정인은 이 사건 부동산을 평가함에 있어 이 사건 유치원 부지를 이 사건 아파트 부지와 구분하고 그 비교표준지로 이 사건 부동산과 근접하고 이용상황과 주위환경 등이유사한 서울 OO구 △△동 OOO 대 1,117.5㎡(이하 '이 사건 표준지'라 한다)를 선정하였으며, 이 사건 표준지의 2012. 1. 1. 기준 공시지가 2,500,000원에 시점수정을 한 다음, 지역요인을 참작하고, 개별요인에 관하여 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타 조건 등의 내용이나 참작이유를 구체적으로 명시하여 보정수치를 기재하고 그 요인들을 어떠한 이유에서 어떻게 참작하였는지를 알아볼 수 있을 정도로 기재하여 비교・평가함으로써 그 내용에 있어서 그 비교사유를 구체적으로 구분하여 각각의 이유를 설명하면서 그 지역요인과 개별요인의 비교도 적절하게 하는 등의 평가방법에 의하여 이 사건 유치원 부지의 시가를 단위 면적 ㎡당 2012. 2. 10. 기준 1,453,000원, 2012. 6. 27. 기준 1,457,000원으로, 이 사건 유치원 건물의 시가를 단위 면적 ㎡당 2012. 2. 10. 기준 740,000원, 2012. 6. 27. 기준 720,000원으로 각 평가한 사실을 인정할 수 있다. 이러한 사실을 종합하여 보면, 감정인은 이 사건 부동산의 시가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 감정평가에 관한 규칙 제11조, 제14조 등에 따라 가격결정요소를 참작하여 적절히 평가하였다고 보이고, 그 밖에 이 사건 부동산을 평가함에 있어 그 평가방법이나 내용에 있어서 어떠한 위법이 있다고 지적할 만한 사유를 찾아볼 수 없다. 따라서 감정인의 이 사건 부동산에 대한 소급감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것으로 이 사건 각 지분을 포함한 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 있다.

(4) 이에 대하여 원고 진AA, 김BB, 진CC과 피고들은 아래와 같은 이유로 이 법원의 소급감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되지 않았다는 취지로 주장한다.

(가) 원고 진AA, 김BB, 진CC은, 이 사건 유치원 부지는 건폐율 상한 24.14%, 용적률 상한 45.16%이고, 건물 신축 및 용도 변경의 범위가 아파트의 복리시설로 상당히 제한되어 있는 반면, 이 사건 표준지는 건폐율 상한 50~60%, 용적률 상한200~250%, 제2종 근린생활시설・병원・소매시장 및 상점, 공장 등 다양한 용도의 건물 부지로 이용할 수 있는 제3종 일반주거지역에 위치하고 있는 등 이 사건 유치원 부지와 이 사건 표준지는 건폐율과 용적률의 상한, 현실적인 이용상황, 용도지역 등 공법상 제한에 현저한 차이가 있으므로 감정인이 이 사건 표준지를 이 사건 유치원 부지의비교표준지로 선정한 것은 위법하다고 주장한다. 살피건대, 비교표준지는 용도지역, 이용상황, 지목, 주변환경 및 형태 등 제반특성을 고려하여 선정하는바, 이 법원의 EEEE평가법인에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과와 변론 전체의 취지에 의하여 알수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 감정인은 이 사건 유치원 부지와 용도지역(제3종일반주거지역), 이용상황(주거 기타: 사실상의 용도전환이 용이하지 아니한 순수 유치원 용지의 용도지대와 이용상황은 일반적으로 주거지대 내 주거용 기타로 판단한다),주변환경(지리적으로 근접하여 주변환경이유사하다) 등이 동일하거나 비슷한 이 사건표준지를 비교표준지를 선정한 점, ② 위 원고들은 이 사건 표준지보다 그 자연적, 사회적 조건이 더 유사한 다른 표준지를 제시하고 있지 못하고 있는 점, ③ 이 사건 유치원 부지와 이 사건 표준지의 위치, 이용상황, 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다고 하더라도 이러한 요소는 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면되고, 실제로 감정인은 위 원고들이 주장하는 구체적인 사항들을 표준지 선정 후 개별요인 비교시 행정적 요인 등으로 고려한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 감정인이 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정한 데에 잘못이 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고 진AA, 김BB, 진CC의 이 부분 주장은 이유 없다.

(나) 피고들은, 감정인이 이 사건 부동산과 공법상 제한, 실제 이용상황, 주변환경 등이 같거나 유사하고 지리적으로 가장 근접하게 위치하고 있음을 이유로 그 개별공시지가가 이 사건 부동산의 개별공시지가(㎡당 3,200,000원)의 72% 상당 수준에 불과한 이 사건 표준지(㎡당 2,500,000원)를 비교표준지로 선정하였음에도 불구하고 개별요인비교시 또 다시 행정적 요인을 고려하여 격차율을 운동장이나 도축장의 0.7보다 낮은0.5로 적용함으로써 이 사건 부동산의 평가가액을 부당히 낮게 산정한 위법이 있다고주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 감정인은 이 사건 유치원 부지 부근 일대에 공시지가를 알 수 있는 표준지 중 공법상 제한 및 실제 이용상황, 주위환경, 지리적 위치 등을 고려하여 이 사건 표준지를 비교표준지로 선정한 점, 감정인은 이 사건 유치원이 2,000세대 미만의 아파트 내의 유치원으로서 주택건설기준 등에 관한 규정상 부대시설・복리시설의 설치기준에 적합한 범위에서 용도를 변경하는 것이 가능하기는 하지만, 변경하고자 하는 용도가 관련 법규상 적합한지 여부, 주민들의 민원 제기 가능성 등 여러 여건상 용도변경이 현실적으로 어려운 측면이 있고, 이 사건 유치원 부지의 현재 이용상황이 건폐율 24.14%, 용적률 45.16%로서 제3종 일반주거지역의 건폐율 상한 50%, 용적률 상한 250%에도 현저히 미달되며, 주변에 다수의 유치원 등이 존재하는 관계로 경영난에 따른 적자로 인해 부동산에 대한 수익가격의 산정이 불가능한 상황 등을 감안하여 이 사건 유치원 부지가 비교표준지보다 토지의 활용도에서 열세하다고 보아 격차율 0.5를 적용한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 감정인이 이 사건 유치원 부지를 이 사건 표준지와 비교하여 용도 및 이용 제한 등이 열세라고 보아 격차율 0.5를 적용한 것에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵다. 따라서 피고들의 주장은 이유 없다.

(다) 또한 원고 진AA, 김BB, 진CC은, 감정인은 서울 OO구 △△동 OOO 토지(가격: ㎡당 3,908,000원, 이하 '△△동 OOO 토지'라 한다)를 정상적인 거래사례로 선정하여 이 사건 유치원 부지의 평가가액을 보정하였으나 △△동 OOO 토지 역시 제3종 일반주거지역에 위치하고 있고, 매매 후 다중주택이 신축되어 이 사건 유치원 부지와는 그 용도지역, 이용상황, 주변환경 등 지가형성요인을 전혀 달리하므로, 감정인이 △△동 OOO 토지를 이 사건 유치원 부지의 거래사례토지로 선정한 것은 위법하다고 주장한다. 그러나 앞서 본 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 감정인은 이 사건 유치원 부지와 용도지역, 이용상황 등에서 비교가능한 거래사례를 선정하되, 토지・건물 일괄거래사례의 경우 토지와 건물 가격배분과정에서 주관적 판단에 따른 격차가 발생할 수 있어 토지만의 단가 산정이 가능한 △△동 OOO 토지를 거래사례토지로 선정한 점, △△동 OOO 토지는 이 사건 유치원 부지와 같이 제3종 일반주거지역에 속하고 행정상의 규제정도가 유사하는 등 지역요인 비교치가 대등하고, 인근 평가선례와의 균형 및 인근지가수준 등이 그 밖의 요인 보정치로 반영된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 감정인이 △△동 OOO 토지를 거래사례토지로 선정한 것에 잘못이 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고 진AA, 김BB, 진CC의 이 부분 주장도 이유 없다.

라) 부당행위계산 부인에 해당하는지 여부

원고 진AA, 김BB과 원고 진CC 사이의 이 사건 각 지분의 양도가 저가양도로서 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지 여부에 관하여 보건대, 을 제10호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 수도권에 위치한 수용가능 인원 100~200명 정도인 유치원의 경우 매물 시세가 최소 20억 원을 상회하는 사실, 이 사건 유치원은 정원수가 120명인데 2011년 원생수는 80명, 2012년 원생수는 98명에 이른 사실, 위 원고들은 유치원에 직접 사용되는 이 사건 부동산의 공동소유자로서 지방세 감면혜택을 받은사실이 인정되고, 위 인정사실 등에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 위 원고들 사이의 이 사건 유치원에 관한 실제양도가액은 공시지가나 이 법원의 소급감정가액뿐만 아니라 일반적인 유치원 매물 시세보다도 현저히 낮은 점, 위 원고들로서는 지방세 감면내역 등을 통해 대략적인 시가를 알고 있던 상태에서 이 사건 각 지분의 양도가액을 정하였던 것으로 보이는 점 등을 고려해 보면, 위 원고들 사이의 이 사건 각지분 양도는 특수관계자 사이의 저가양도 거래로서 사회통념이나 관습에 비추어 경제적 합리성을 결여한 것이라고 봄이 상당하므로, 이를 정상적인 거래로 볼 수 없다. 따라서 원고 진AA, 김BB, 진CC의 이 부분 주장 또한 이유 없다.

마) 가산세 부과 여부

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재이다. 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다(대법원 2005. 1. 27. 선고 2003두13632 판결 참조). 또 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서, 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재인 점 등을 종합하여 보면, 증여재산의 가액에 대한 평가상의 차이로 인하여 미납부한 세액이라고 하더라도 납부불성실가산세의 부과대상에서 제외된다고 할 수는 없고, 나아가 위와 같은 사정만으로는 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 데 대하여 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 1998. 11. 27. 선고 96누16308 판결 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 원고 진AA, 김BB, 진CC이 관계 법령을 확인하였더라면 이 사건 각 지분의 실제양도가액이 감정가격이나 개별공시지가 등 시가보다 현저하게 낮을 경우에는 실제양도가액이 부인되고 시가에 따라 양도소득세나 증여세가 추가로 부과될 수 있다는 사실을 충분히 알 수 있었을 것으로 보이므로, 위 원고들이 주장하는 사유만으로는 위 원고들에게 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고 진AA, 김BB, 진CC의 이 부분 주장도 이유 없다.

바) 정당한 세액의 산출

양도소득세나 증여세를 과세함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 양도나 증여 당시 시가를 산정하기 어렵다는 이유로 그 가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도소득세나 증여세를 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 앞서 본 바와 같이 피고들의 원고 진AA, 김BB, 진CC에 대한 양도소득세 및 증여세 각 부과처분은 이 사건 각 지분에 관한 이 법원의 소급감정가액이 아닌 개별공시지가를 시가로 보아 세액을 산정한 잘못이 있으므로, 이 사건 각 지분 양도시를 기준으로 이 법원의 소급감정가액에 따라 그 정당한 세액을 계산하면 원고 진AA에 대한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함)는 146,854,653원, 원고 김BB에 대한 2012년 귀속 양도소득세(가산세 포함)는 142,061,316원, 원고 진CC에 대한 2012. 2. 10.자 증여분 증여세(가산세 포함)는 65,651,353원 및 2012. 6. 27.자 증여분 증여세(가산세 포함)는 97,867,083원이 된다(별지 3 정당한 세액 내역 참조). 따라서 원고 진AA, 김BB, 진CC에 대한 위 각 처분 중 위 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야한다.

2) 원고 김DD 부분

가) 관련 법령의 내용

구 상속세및증여세법 제60조의 규정에 의하면, 제3자간 일반적인 거래가액을 시가로 보되, 그 거래가액이 불분명한 경우에는 공매가격・감정가격, 개별공시지가 등의 순서에 따라 시가를 산정하여야 한다.

나) 이 사건 부동산의 정당한 시가

원고 김DD이 원고 진CC으로부터 증여받은 이 사건 부동산의 평가가액인 시가는 이 법원의 소급감정가액으로 보는 것이 타당함은 앞서 본 바와 같으므로, 이에 반하는 원고 김DD 및 피고 XX세무서장의 주장은 이유 없다.

다) 가산세 부과 여부

원고 김DD이 관계 법령을 확인하였더라면 신고가액이 아닌 다른 가액을 시가로 보아 증여세가 부과될 수 있다는 사실을 예상할 수 있었다고 보이므로, 원고 김DD이 주장하는 사유만으로는 원고 김DD에게 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. 따라서 원고 김DD의 이 부분 주장도 이유 없다.

라) 정당한 세액의 산출

앞서 본 바와 같이 피고 XX세무서장의 원고 김DD에 대한 증여세 부과처분은 이 법원의 소급감정가액이 아닌 개별공시지가를 이 사건 부동산의 시가로 보아 세액을 산정한 잘못이 있으므로, 이 사건 부동산 증여시를 기준으로 이 법원의 소급감정가액에 따라 그 정당한 세액을 계산하면 원고 김DD에 대한 증여세(가산세 포함)는 449,423,414원이 된다(별지 3 정당한 세액 내역 참조). 따라서 원고 김DD에 대한 위처분 중 위 정당한 세액을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 각 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.