양도소득세의 산정방법과 그 기준

양도차익의 산정은 기준시가에 의하는 것이 원칙이나, 국세청장 고시에 따라 고시계획구역내 주거지역의 토지로써 그 면적이 330㎡ 이상인 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 양도인의 허위계약서를 작성하였고 또한 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 일응 그 양도행위는 투기거래로 추정되어 이에 대한 양도차익의 산정은 실지거래가액에 의함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 처분의 경위

갑제1호증의 1, 2, 갑제2호증의 1, 2, 갑제3호증의 1, 2 갑제4호증의 1, 2, 갑제5호증의 1, 2, 을제1호증의 1, 2, 을제2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고는 1994. 4. 12. 소외 조ㅇㅇ으로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ번지 대지 354㎡(이하 이사건 대지라고 한다)를 취득하여 1994. 9. 9. 그 지상에 경량철골조 아연도금강판지붕의 조립식 1층 건물77.96㎡(이하 이 사건 건물이라고 한다)를 건축한 후 1995. 12. 5. 이사건 대지와 건물을 소외 백ㅇㅇ에게 양도하고 1996.3.31. 그 취득가액을 이 사건 대지 금 96,996,000원, 이사건 건물 금 21,800,000원으로 그 양도가액을 이 사건 대지 금 109,200,000원, 이사건 건물 금 21,800,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

나. 그러나 피고는 이 사건 대지와 건물의 취득과 양도가액에 대한 실지조사결과 원고가 양도한 이 사건 대지와 건물의 한계액이 금 280,000,000원임에도 그 합계액이 금 131,000,000원으로 신고되었고, 원고가 증빙서류로서 제출한 위 양도시의 매매계약서가 허위로 작성되었다고 판단하고 구소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문개정되기 전의 것) 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 같은법 시행령 (1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문개정되기 전의 것) 제170조 제2항 제3호 마목에 의하여 이 사건 대지와 건물의 양도소득세를 실지거래가액에 따라 부과하기로 하고, 위 법 시행령 제170조 제1항 단서 제2호 제2항에 따라 위 양도시 이 사건 대지와 건물의 기준시가에 의하여 이 사건 대지의 취득가액을 금 96,996,000원, 그 양도가액을 금 262,749,232원, 이사건 건물의 취득가액을 금 16,635,960원, 그 양도가액을 금 17,250,768원으로 안분 계산하여 과세표준액을 확정하고 그 금액에 법정세율을 곱하여 산출한 세액에 원고의 신고불성실과 납부불성실에 따른 가산액을 합한 1995년도분 양도소득세 금 116,219,170원을 확정한 다음 1997. 2. 14. 원고에게 위 양도소득세를 부과・고지하였다.

2. 처분의 적법성 여부

가. 당사자의 주장

피고가 이 사건 과세처분이 관계법령에 따른 것으로 적법하다고 주장함에 대하여 원고는 소득세법(1995. 12. 29. 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호, 제97조 제1호, 위법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항은 양도차익의 산정기초가 되는 취득가액과 양도가액의 산정은 기준시가에 의하는 것이 원칙이고 다만 예외적인 경우에만 실지거래가액에 의하는 것이라고 규정하고 있는 바, 원고의 이사건 대지의 양도로 인한 양도차익의 산정은 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 위 법령의 예외적인 사유라고 볼 수가 없을뿐 아니라, 원고가 이 사건 대지와 건물에 관한 양도차익확정신고를 한 후 이사건 대지의 취득 및 양도가액이 과오로 사실과 다르게 신고되었음을 주장하면서 피고에게 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하여줄 것을 요구하였으므로 이 사건 대지의 양도소득세는 기준시가에 따라 산정되어야 함에도 실지거래가액을 기초로 양도소득세를 산정한 이사건 과세처분을 위법하다는 취지의 주장을 한다.

나. 법령의 규정

(1) 원고의 이 사건 대지의 양도소득세에 관하여 1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문개정된 이후의 소득세법과 1994. 12. 31. 대통령령 제14467호로 전문개정된 이후의 위 법 시행령(양도소득세산정시 기준시가원칙의 예외에 관하여는 1995. 12. 30 대통령령 제14860호로 개정된 위 법 시행령 제166조 제4항)이 적용되어야 함을 전제로 이 사건 과세처분이 위법함을 주장하고 있으나, 1994. 12. 22. 전문개정된 소득세법 시행령중 양도소득세부과근거에 관한 규정들은 그 부칙에 의하여 1996. 1. 1. 이후부터 시행되고 각 해당조하으이 시행후 최초로 양도하는 것부터 적용되는 것인데, 이사건 대지는 1995. 12. 5. 양도되었으므로 그 양도소득세를 산정함에 있어서는 위 전문개정전의 법령을 적용하여야 할 것이고, 또 1995. 12. 30.자로 개정된 시행령 제166조 제4항은 1996. 1. 1.이후부터 시행되고 시행후 최초로 양도하는 것부터 적용되는 것인데, 위 법 시행이전에 양도된 이 사건 대지에 관한 양도차익의 산정에 관하여 위 1995. 12. 30.자 개정시행령 제166조 제4항을 적용할 수는 없는 것이다.

따라서 아래에서 이 사건 과세처분이 이 사건 대지의 양도당시에 시행되는 적용법령에 따라 적법하게 이루어진 것인지의 여부에 관하여 판단한다.

(2) 구 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제1조 제1항 제2항, 제4조 제1항 제3호, 제3항, 제23조 제1항은 국내에 거주하는 개인등이 토지 또는 건물등의 자산을 유상으로 양도하는 경우 이로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 그 양도소득세의 산정기준과 방법에 관하여 같은법 제23조 제2항은 양도소득금액을 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(양도가액)에서 법 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(양도차익)으로 한다. 같은 법 제23조 제4항 제1호는 토지와 건물의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다. 법 제45조 제1항 제1호는 토지와 건물의 양도가액에서 공제할 필요경비중 그 취득가액은 당해 자산의 취득당시기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라 같은 법 시행령 (1994. 12. 31. 대통령령 제14167호로 개정되기 전의 것) 제170조 제1항은 위 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정할 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 하면서, 같은 조 제3항 제2호 마목을 위 법 제23조 제4항 제1호 및 법 제45조 제1항 제1호 당시에서 대통령령이 정하는 경우 의 한 예로서 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 허위계약서의 작성 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우(다만, 부동산의 취득・양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다)을 들고 있으며, 한편 위 법 시행당시 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항은 위 시행령 제170조 제4항 제2호 마목의 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산의 범위로서 도시계획구역내 주거지역의 토지는 그 면적이 330㎡이상인 경우로 정하고 있다.

다. 판단

위 관계법령에 의하면 양도차익의 산정은 기준시가에 의하는 것이 원칙이라고 한 것이나, 위 법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목과 위 국세청장고시에 따라 고시계획구역내 주거지역의 토지로서 그 면적이 330㎡이상인 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 양도인이 허위계약서를 작성하였고, 또한 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 일응 그 양도행위는 투기거래로 추정되어 이에 대한 양도차익의 산정은 실지거래가액에 의하는 것이라고 할 것이고, 다만 당해 부동산의 거래에 있어서의 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간등 구체적인 사정을 종합해 보아 당해 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 위조항의 단서 규정에 의하여 실지거래가액의 적용에서 제외시키고 기준시가과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것으로 해석된다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누619, 1994. 10. 7. 선고 94누1142 판결 참조)

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 을제2호증, 을제3호증의 1, 2, 을제4호증, 을제5, 6호증의 각 기재, 증인 조ㅇㅇ의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 소외 조ㅇㅇ으로부터 이 사건 대지를 금 96,996,000원에 매수하여 그 지상에 이 사건 건물을 지은 후에 소외 백ㅇㅇ에게 이 사건 대지와 건물을 일괄하여 금 280,000,000원에 매도하였으나 위 양도차익확정신고를 함에 있어서 이 사건 대지에 건물의 양도가액이 금 131,000,000원이라고 하면서 그 증빙서류로서 이사건 대지와 건물에 대한 매매가격 합계액이 금 131,000,000원(토지 금 109,200,000원, 건물 21,800,000원)으로 기재된 매매계약서를 제출한 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 대지의 실지취득가액이 금 96,996,000원이라는 점에 반하는 증인 조ㅇㅇ의 일부 증언과 갑제6호증의 기재는 앞서 제시한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실, 즉 원고는 당초 위 양도차익확정신고시에 이 사건 대지의 취득가액을 금 96,996,000원이라고 신고하였다가 이사건 과세처분에 대한 이의를 제기하면서 이사건 대지의 취득가액이 금 197,950,000원이라고 하였고, 이 사건 소를 제기한 이후에는 그 취득가액이 금 139,000,000원이라고 주장하여 이 사건 대지의 취득가액에 관하여 일관성없는 주장을 하여 온 점, ㅇㅇ세무서의 세무공무원이 이 사건 대지의 실지거래가액에 대한 실사를 할 당시에 이 사건 대지를 원고에게 매도한 위 조ㅇㅇ은 이 사건 대지를 원고에게 금 96,996,000원에 매도하였다고 진술하였다가 이 법정에서 증인으로 나와 그 진술이 착오로 잘못된 것이라고 이를 번복하면서 갑제6호증의 작성경위에 관하여 자신은 모르는 문서라고 한 반면, 이 사건 대지의 매도액이 금 96,996,000원으로 기재된 을제6호증의 작성경위에 관하여는 아무런 답변을 하지 못한 점등에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵고 달리 반증이 없는 바 위 인정사실에 의하면 위 양도가액에 관한 증빙자료를 제출된 매매계약서는 원고가 조세부담을 회피하기 위하여 허위로 작성한 것이라고 할 것이고, 이 사건 대지의 취득경위, 이용실태, 매도경위, 보유기간 등 구체적인 사정에 비추어 이 사건 대지의 거래가 지극히 정상적인 경제행위로서 투기성이 없다고 인정할만한 사정에 관하여 원고로부터 아무런 주장・입증이 없으므로 피고가 원고의 이사건 대지의 양도차익을 위 법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에 따라 위 각 실지거래가액에 의하여 산정한 것은 적법하고, 원고가 양도차익확정신고당시에 신고한 이 사건 대지와 건물의 취득 및 양도가액이 착오로 사실과 다르게 신고되었음을 자인하면서 피고에게 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하여 줄 것을 요구하였다는 사정만으로 이 사건 대지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정할 수는 없는 것이므로 원고의 위 주장은 그 이유가 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유없으므로 이를 기각하고 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

1998. 9. 4.