beta
판시사항
가. 부동산매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건
나. 위 “가”항의 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도
다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례
판결요지
가. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.
나. 위 “가”항의 경우 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할 것이다.
다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례.
원고, 피상고인
원고 소송대리인 변호사 이성렬
피고, 상고인
피고 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외 3인
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
1. 원심이 인정한 사실의 요지는 다음과 같다.
가. 피고는 1983.6.27. 소외 1(이하 소외인이라고 한다)에게 피고 소유의 이 사건 토지(경기 포천군 (주소 1 생략) 전 3392m2)와 이와 인접한 같은리 (주소 2 생략) 전 1,427평, 같은 리 (주소 3 생략) 대 101평, 같은 리 (주소 3 생략) 대 119평 등 4필지 토지 및 그 지상건물 약 10여 동 전부를 대금 66,500,000원에 매도하는 계약을 체결함에 있어, 계약금 6,000,000원은 계약당일에, 중도금 30,000,000원은 같은 해 7. 20.에 잔대금 30,500,000원은 같은 해 8. 30.에 각 지급받기로 약정하였다.
나. 소외인은 계약당일 계약금의 일부인 금 2,000,000원만을 지급한 후, 위 계약상의 중도금 및 잔대금 지급기일을 무시하고 형편에 따라 수시로 일부씩 지급하는 방법으로 위 잔대금 지급기일이 훨씬 지난 같은 해 10.초순경까지 위 매매대금중 계약금을 포함하여 도합 금 53,500,000원만을 지급하였고, 위 매매대금중 잔대금 13,000,000원이 남아 있던 상태에서 같은 해 10.초순경 소외인이 피고를 찾아와, 남은 잔대금 13,000,000원을 당장 마련하기가 어려우니 그 동안 지급해 온 대금액을 감안하여 우선 위 4필지 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 (주소 2 생략) 지상주택에 관하여서만 먼저 소유권이전등기를 해 주면, 대신 남은 잔대금에 대하여는 완제일까지 월 3푼의 비율에 의한 이자를 지급하고, 이 사건 토지는 후에 잔대금을 지급한 후 소유권이전등기를 해 가겠다고 요청하였다.
다. 피고는 소외인의 요청을 받아들여 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 (주소 2 생략) 지상주택에 관하여 먼저 소유권이전등기를 해 주되, 대신 위 이전등기를 해준 후에도 피고가 새로 조성할 농장부지에 주택을 마련할 동안은 위 3필지 토지 중 피고가 여태까지 거주해 온 위 (주소 3 생략) 지상가옥을 피고가 당분간 임차하여 계속 거주하기로 하고, 그 전세보증금은 금 3,000,000원으로 하여 소외인이 피고에게 지급하여야 할 남은 잔대금에서 이를 공제하기로 약정하였다.
라. 한편 소외인은 평소 금전거래관계가 있던 그의 처형인 원고와의 사이에 그의 원고에 대한 차용금채무를 담보하기 위하여 이 사건 토지와 위 (주소 2 생략) 토지 및 그 지상주택의 소유명의를 원고 앞으로 이전해 주기로 약정한 뒤, 같은 해 10.중순경 매도인은 피고, 매수인은 원고, 잔대금 10,000,000원의 지급기일은 1984.4.15.로 된 1983.9.5.자의 매매계약서와 위 (주소 3 생략) 지상가옥을 피고가 금 3,000,000원에 전세하는 내용의 전세계약서를 작성하여 피고에게 가지고 와서 남은 금 10,000,000원의 지급이 많이 늦어질 것 같으니 그 지급기일을 1984.4.15.로 하였으면 좋겠다고 사정을 보아달라고 부탁하므로 피고는 이를 받아들여 소외인이 가지고 온 위 각 계약서에 날인을 해 주는 한편, 같은 달 19. 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 그 지상주택에 관하여 소외인의 요청에 따라 소외 2, 소외 3 등의 명의로 소유권이전등기를 하여 주었다.
마. 피고는 소외인이 새로 약정한 잔대금 지급기일인 1984.4.15.이 지나도록 약정한 이자의 일부만을 지급할 뿐, 전세보증금 3,000,000원을 공제한 잔대금 10,000,000원은 지급하지 아니한 채 소식이 끊어지자 할 수 없이 1984. 가을경 새로 조성한 농장으로 이사하였다.
바. 그 후 1986.2.초순경에 이르러 비로소 소외인이 피고에게 잔대금을 지급하겠다는 연락을 해 오자 피고는 같은 해 2.4. 매수인을 원고로 한 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓은 후 같은 해 2.6. 소외인에게 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986.2.28.까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통고서를 발송하였고, 이에 소외인이 남은 잔대금 액수는 금 8,018,000원이라고 다투면서, 같은 해 5.30.까지 이 사건 토지에 관하여 설정되어 있는 가등기(당시 이 사건 토지에 가등기는 설정되어 있지 않았으나 1982.8.21.자로 서울축산업협동조합을 근저당권자, 피고를 채무자로 한 채권최고액 금 9,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었다)를 말소함과 아울러 소외인으로 부터 잔대금 8,018,000원을 수령하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용의 답변서를 보내오자, 다시 같은 달 25. 소외인에게 1차로 보낸 통고서 내용과 같은 취지의 통고서를 발송하였고, 한편 같은 달 22. 원고에게도 위와 같은 통고서를 발송하였다.
사. 피고는 같은 달 27. 이 사건 토지에 설정되어 있던 위의 근저당권설정등기를 말소하였고, 같은 해 2.28.이 되어도 잔대금지급의 이행이 없자 같은 해 여름경부터 불도저 등을 동원하여 이 사건 토지를 다시 개간하고 그 지상에 약 10동의 건물을 지어 점유해 오고 있다.
2. 원심은 이 사건 토지에 대한 매매계약은 매수인인 소외인의 잔대금지급채무불이행을 이유로 한 피고의 계약해제 의사표시에 의하여 1986.2.28. 적법하게 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 다음과 같이 판단하여 배척하였다.
가. 이 사건과 같이 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 서류교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 있어서 매도인이 매수인에게 이행지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것인데,
나. 피고가 원고에게 소유권이전등기를 위한 서류로서 제공한 인감증명서만으로는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 수 없는 것이므로 피고가 자기의 채무의 이행을 제공한 것이라고 할 수 없고, 달리 피고가 위 등기이전에 필요한 각 서류를 원고에게 제공하였음을 인정할 자료가 없으니, 잔대금지급이 소유권이전등기서류의 제공과 동시이행관계에 있는 이 사건에 있어서 피고가 원고에게 잔대금의 지급을 독촉하고 그 지급이 없음을 이유로 매매계약을 해제하였다고 하더라도 그것만으로는 계약해제의 효과가 발생할 수 없다.
3. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것임은 원심이 설시한 바와 같다고 하겠다. ( 당원 1987.9.8. 선고 86다카1379 판결 참조).
그러나 그렇다고 하여 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할것이다.
4. 이 사건에서 보건대, 원심이 채택한 을 제17호증(통고서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.25.자로 소외인에게 제2차 잔대금지급채무의 이행을 최고함에 있어서 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고있고 이 사건 토지상의 가등기는 없고, 근저당권설정등기는 말소하였으니 같은해 2.6.자 제1차 통고서(을 제14호증)대로 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986. 2. 말까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통지를 한 것으로 되어 있고, 을 제3호증(인감증명서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.4.자로 원고를 매수인으로 하는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 둔 사실을 알 수 있으며, 이 사건 토지에 대한 등기권리증은 특별한 사정이 없는 한 등기명의자인 피고가 소지하고 있다고 추정할 것이고, 이전등기용의 위임장은 인감도장만 있으면 그 용지에 날인함으로써 쉽게 작성할 수 있는 것이고, 피고가 이전등기용 인감증명서를 발급받아 두었다면 인감도장도 소지하고 있었다고 추정할 것이므로, 이 사건에서 피고가 잔대금채무의 이행을 최고하면서 매도용 인감증명서를 발급받아 두고 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 있음을 상대방에게 통지하였다면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 일단 그 이행의 제공을 하였다고 보는 것이 옳을 것이다.
원래 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지에는 탄약고가 설치되어 있는 군사보호지역이어서 소외인은 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지의 토지만을 매수하고자 하였으나 피고가 위 4필지 전부가 아니면 팔지 않겠다고 하여 4필지 전부에 관한 매매계약이 이루어진 것임은 원심이 인정한 사실이고, 소외인은 이 사건 토지에 대한 매매잔대금의 지급을 지체하여 오다가 피고의 최고를 받고서는 그 액수를 다투고 존재하지도 않는 가등기를 피고가 최고하는 기일보다 3개월이나 늦은 1986.5.30.까지 말소하라고 요구하고 피고의 최고를 묵살하였음은 위에서 본 바와 같으며, 원심증인 1의 증언에 의하면 1989년에 이르러 이 사건 토지 위에 위치하고 있던 탄약고가 이전되어 땅값이 폭등하였다는 것인바, 이로 미루어 보면 소외인이나 원고가 잔대금을 지급하지 아니한 것은 피고가 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니하여 동시이행의 항변권을 행사하여 그렇게 한 것이 아니고, 잔대금의 준비가 되지 아니하였거나 잔대금을 이행하고 이전등기를 받아갈 의사가 없어서 그렇게 하였다가, 땅값이 오르자 그 태도를 바꾸어 이 사건 소송에 이른 것으로 짐작하기가 어렵지 않다.
이와 같은 경우에도 쌍무계약에 있어 일방 당사자의 자기채무에 관한 이행의 제공을 엄격히 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있을 것이므로, 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 할 것이다.
5. 그리고 원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 토지에는 근저당권설정등기가 되어 있다는 것이므로 매도인이 이행의 최고를 함에 있어서는 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류도 함께 제공하여야 한다고 할 것인데, 피고는 1986.2.25. 이행의 최고를 하면서 근저당권설정등기를 말소하였다고 통지하였으나 실제로 말소등기가 된 것은 같은 해 2.27.이라는 것이어서 피고의 이행최고 당시에 근저당권이 말소되지는 않았다고 할 것이지만, 그 이틀 후에 말소가 실현된 점에 비추어 보면 피고는 적어도 말소에 필요한 서류를 준비하고 있었다고 보여지고, 더욱이 위 등기는 피고가 최고에 제시한 기한인 같은 해 2.28. 이전에 말소되었다는 것이므로, 이것을 이유로 하여서는 피고가 한 계약해제의 효력을 부정할 수 없다고 보아야 할 것이다.
6. 그렇다면, 원심판결에는 계약해제의 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이유 있다.
그러므로 상고이유 제2점에 대한 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.