［1］ 공유자 전원이 공유물에 대한 각자의 지분을 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도한 경우의 법률관계 및 위 매매계약이 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 할 경우, 매도인 중 공유자 1인이 자신의 지분에 관한 매매계약 부분을 해제할 수 있는지 여부(소극)

［2］ 공유물인 부동산 전체에 관하여 공유자 전원과 매매계약을 체결한 매수인이 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우, 다른 공유자가 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권 또는 손해배상청구권 내지 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다고 한 사례

［1］ 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다고 할 것이나, 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 보일 경우에는 매도인 중 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다.

［2］ 공유물인 부동산 전체에 관하여 공유자 전원과 매매계약을 체결한 매수인이 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우, 다른 공유자가 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권 또는 손해배상청구권 내지 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다고 한 사례.

［1］ 민법 제263조 , 제547조 제1항 ［2］ 민법 제213조 , 제263조 , 제265조 , 제568조 , 제741조 , 제750조

［1］ 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결 (공1995상, 1748)

원고 주식회사 (소송대리인 변호사 박영배외 1인)

피고 (소송대리인 법무법인 세양 담당변호사 박병휴외 2인)

2006. 3. 30.

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 5분의 1은 원고(반소피고)가, 5분의 4는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

1. 본 소

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 목록 기재 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 반 소

원고는 피고에게, 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 금 15,000,000원 및 이에 대하여 2004. 11. 10.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하고, 2004. 11. 10.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 금 899,880원의 비율에 의한 금원을 지급하라.

1. 기초 사실

다음 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 제3 내지 7호증, 을 제11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 갑 제8호증, 을 제9호증(각 가지번호 포함)의 각 일부 기재, 증인 소외 1, 증인 소외 2의 각 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 원사의 제조 및 수출업체로서 공장을 이전하여 운영할 목적으로 2004. 10. 18. 피고 및 소외 3으로부터 별지 목록 기재 공장용지 및 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 290,000,000원에 매수하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).

나. 원고는 계약일인 2004. 10. 18. 피고 및 소외 3에게 계약금 29,000,000원을 지급하였고(피고와 소외 3 사이에서 위 계약금은 우선 소외 3에게 귀속되는 것으로 하였다.), 잔대금 지급일인 2004. 11. 10. 잔금 261,000,000원을 준비하여 지급 장소인 고양동 새마을금고에 나갔으나 소외 3만 나와 있어 그 중 116,000,000원을 소외 3에게 지급한 후 나머지 잔금 145,000,000원을 가지고 피고를 찾아갔으나, 피고가 그 수령을 거절하였다.

다. 원고는 2004. 11. 15. 대전지방법원 보령등기소 접수 제28129호로 이 사건 부동산 중 소외 3의 2분의 1 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받았고, 2005. 1.경 소외 3으로부터 이 사건 부동산을 인도받아 그때부터 원사 공장을 운영하면서 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있다.

2. 본소 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관하여

위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고의 항변에 관하여

(1) 피고는, 이 사건 매매계약을 체결할 때 피고가 들인 경락대금과 위 매매대금의 차액 상당의 손해를 보전하기 위하여, 소외 3이 피고의 아버지인 소외 2로부터 명의신탁받은 전북 (상세 주소 생략) 외 13필지 및 위 지상 건물 중 소외 3의 지분에 관하여 소외 2에게 소유권이전등기절차를 이행하고, 원고가 이에 적극 협조하여 성사시키기로 약정하였고, 이를 이 사건 매매계약의 조건으로 삼았는데, 소외 3이나 원고가 위 약정을 이행하지 않았으므로, 이 사건 매매계약은 무효이거나 무효가 되었다고 항변한다.

살피건대, 원고와 피고 사이에 위와 같은 내용의 약정을 하였다는 사실에 부합하는 듯한 을 제12호증의 기재 및 증인 소외 2의 증언은 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.

(2) 다음으로 피고는, 원고가 소외 3에게만 계약금을 포함하여 그의 지분 비율에 상응하는 매매대금을 지급하였을 뿐 피고에게는 계약금조차 지급하지 않는 등 매매대금지급의무를 이행하지 않았으므로, 이 사건 매매계약을 해제한다고 항변한다.

하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 원인으로 한 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다고 할 것이나, 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 보일 경우에는 매도인 중 공유자 1인이 그의 지분비율에 상응하는 매매대금 중 일부를 매수인으로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다고 할 것인바( 대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결 참조), 피고의 위 해제 항변은 비록 형식상 하나의 매매계약서가 작성되었지만 이 사건 매매계약이 실질적으로는 피고 및 소외 3의 각 공유지분에 관하여 별개로 성립된 두 개의 매매계약이라는 것을 전제로 한 것으로 보인다.

살피건대, 위 인정 사실에 의하면, 원고가 원사의 제조 및 수출업체로서 이 사건 부동산에 공장을 이전하여 운영하려고 이 사건 부동산을 매수한 것으로서 그 매수 목적상 이 사건 부동산에 대한 각 공유지분이 불가분의 관계에 있음을 전제로 이 사건 매매계약을 체결하였으며, 이 사건 매매계약은 공유자인 피고 및 소외 3과 원고와 사이에 이 사건 부동산 전체에 대하여 하나의 매매계약으로 체결된 것이고 매매대금도 매도인별로 특정되지 아니한 채 공유물 전체에 관하여 하나의 금액으로 결정되었으며, 매매대금의 지급도 매수인으로부터 각 매도인에게 개별적으로 지급한 것이 아니라 매수인인 원고가 매도인인 피고와 소외 3이 함께 있는 자리에서 계약금을 지급하고 다만 잔금의 지급에 있어 피고가 나오지 않아 우선 소외 3에게 그 지분 비율에 상응하는 금액만을 지급하였던 사정이 엿보이는바, 그렇다면 이 사건 매매계약은 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 실질상으로도 하나의 매매계약이라고 할 것이고 따라서 매도인 중 한 사람인 피고가 그의 지분 비율에 상응하는 매매대금을 매수인인 원고로부터 지급받지 못하였다 할지라도 이를 이유로 자신의 지분에 관한 매매계약 부분만을 해제할 수는 없다고 할 것이므로(이 사건 매매계약 전체에 대한 해제의 의사표시는 매도인 전원이 하여야 할 것이다.), 피고의 위 항변은 이유 없다.

가사, 이 사건 매매계약을 피고 및 소외 3의 각 공유지분에 관하여 별개로 성립된 두 개의 매매계약으로 본다고 하더라도, 쌍무계약에 있어 계약을 해제하고자 하는 자는 먼저 자신의 채무를 이행제공하여 상대방을 이행지체에 빠지게 하고 나서야 상당한 기간의 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있고, 부동산 매매계약의 경우에 매도인이 매수인을 이행지체에 빠뜨리기 위하여 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공할 필요까지는 없으나, 최소한 위 서류 등을 준비하여 두고 그 뜻을 매수인에게 통지하여 잔금지급과 아울러 이를 수령하여 갈 것을 최고할 필요는 있다 할 것인바, 피고가 이 사건 매매계약을 해제함에 있어 그 채무를 이행제공하였다는 점에 대한 아무런 주장·입증이 없고, 오히려 피고는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비한 적이 없다고 자인하고 있으니, 이 점에 있어서도 피고의 위 항변은 이유 없다.

(3) 끝으로 피고는, 원고가 이 사건 부동산 중 임의로 철거한 부분을 원상복구하여 피고에게 반환하고, 이 사건 매매계약에 따른 의무를 이행하기 전에는 이 사건 부동산 중 피고의 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 수 없다고 항변한다.

살피건대, 아래의 반소청구에 관한 판단에서 보는 바와 같이 원고는 이 사건 매매계약의 매수인으로서 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있으므로, 원고가 이 사건 부동산 중 임의로 철거한 부분을 원상복구하여 피고에게 반환할 의무는 없다 할 것이다.

다만, 갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 매매계약에서 잔대금은 소유권이전에 필요한 서류와 상환으로 지급하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 지금까지 매매대금 290,000,000원 중 145,000,000원이 지급된 사실은 앞서 본 바와 같고 계약금 29,000,000원을 포함한 위 금액 전부가 소외 3에게 귀속된 것으로 보이므로, 원고는 미지급 잔대금 145,000,000원을 피고에게 지급할 의무가 있고, 위 잔대금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 피고의 위 항변은 위 범위 내에서 이유 있다.

다. 소결론

따라서 피고는 원고로부터 잔금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 반소 청구에 관한 판단

가. 원고와 피고의 주장

(1) 피고는, 원고가 공유자인 피고와의 협의 내지 동의 없이 2004. 11. 10.부터 공유물인 이 사건 부동산을 배타적으로 점유·사용하였을 뿐 아니라 이 사건 부동산 중 일부인 사무실, 식당, 휴게소 및 숙소를 철거하였으므로, 원고는 피고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 철거된 건물 가액 상당의 손해 및 이 사건 부동산에 관한 임료 상당의 손해 중 피고의 2분의 1 지분에 상응하는 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

(2) 이에 대하여 원고는, 이 사건 매매계약의 매수인으로서 원고에게 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있으므로, 매도인인 피고는 원고에 대하여 이 사건 부동산의 인도를 청구할 수 없고, 이 사건 매매계약 후의 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유·사용이 불법행위라고 하여 손해배상을 청구할 수도 없다고 주장한다.

나. 판 단

공유물의 지분권자라 할지라도 타 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점하여 사용할 수 없고 나머지 지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 배타적 사용의 배제를 구할 수 있다 할 것이나( 대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408 판결 , 대법원 1996. 12. 23. 선고 95다48308 판결 등 참조), 한편 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다고 하더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기는 것으로 봄이 상당하므로, 매도인은 매수인에 대하여 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없고, 매매계약 후의 매수인의 부동산에 대한 점유·사용이 불법행위 내지 법률상 원인이 없는 이득이라고 하여 손해배상청구 내지 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 할 것이고( 대법원 1996. 6. 25. 선고 95다12682, 12699 판결 , 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 등 참조), 이는 공유물인 부동산 전체에 관한 매매계약 후 공유자 중 1인으로부터 부동산 전체를 인도받은 경우에도 마찬가지이다.

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 등기부상 이 사건 부동산에 관하여 원고와 피고가 공유자의 관계에 있기는 하나 이는 앞서 살펴본 바와 같이 피고가 계약의 무효 내지 해제를 주장하면서 이 사건 매매계약을 이행하지 않음으로 인하여 초래된 결과에 불과하고, 실질상 원고는 이 사건 매매계약의 매수인으로서 이 사건 매매계약의 대상인 이 사건 부동산을 점유·사용할 권리가 있다 할 것이어서, 피고는 원고에 대하여 공유물의 보존행위로서 이 사건 부동산의 인도를 구할 수 없을 뿐 아니라 이 사건 매매계약 후의 원고의 이 사건 부동산에 대한 점유·사용(일부 철거 포함)이 불법행위라고 하여 손해배상청구를 할 수도 없다 할 것이므로, 피고의 이 사건 반소청구는 이유 없다 할 것이다.

4. 결 론

그렇다면 피고는 원고로부터 잔금 145,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 2분의 1 지분에 관하여 2004. 10. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으므로, 원고의 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 나머지 본소청구 및 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

［별 지］ : 부동산 목록 생략