계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부와 그 효력을 결정하는 기준 및 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법

민법 제105조 , 제543조

대법원 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결 (공1997하, 3807) 대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결 (공2002하, 1620) 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 (공2003상, 677)

별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 문종진 외 7인)

드림리츠 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 박철 외 2인)

신동아건설 주식회사

서울고법 2012. 11. 27. 선고 2012나5447, 5454, 5461, 5478 판결

원심판결 중 별지 원고 명단 순번 233. 내지 254. 기재 원고들에 대한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 별지 원고 명단 순번 1. 내지 233. 기재 원고들의 상고를 모두 기각한다. 별지 원고 명단 순번 1. 내지 232. 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 상고비용은 별지 원고 명단 순번 1. 내지 232. 기재 원고들이 부담한다. 원심판결의 제1심판결 표시를 “ 서울중앙지방법원 2011. 11. 24. 선고 2011가합34700, 36409, 54308, 71198 판결 ”로 경정한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 일부 원고들의 각 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 피고의 별지 원고 명단 순번 233. 내지 254. 원고들(이하 ‘제1원고들’이라 한다)에 대한 상고이유에 대하여

가. 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다( 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다6193 판결 등 참조). 그리고 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다 ( 대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다6753 판결 , 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336 판결 등 참조).

나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면, ① 원고들은 피고가 분양하는 이 사건 아파트를 분양받은 수분양자들 또는 그들로부터 분양권을 양수한 자들인 사실, ② 원고들과 피고 사이의 이 사건 분양계약서에는 ‘이 사건 아파트의 입주예정일을 2010. 12.로 하되 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보하기로 하며, 피고의 귀책사유로 인하여 입주예정일부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우에 수분양자는 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다’고 규정되어 있으나, 잔금 지급기일을 입주지정기간으로 정한 외에는 입주준비절차나 입주지정통보에 관하여 아무런 규정을 두지 아니한 사실, ③ 이 사건 아파트 공사가 지연됨에 따라 입주예정일인 2010. 12.을 경과한 후에 피고는 이 사건 아파트의 신축공사를 마치고 동별 사용검사를 신청하였고, 고양시장은 2011. 3. 31. 관련 부서의 협의 결과 등을 종합하여 이 사건 아파트를 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항 단서의 ‘완공된 주택’으로 판단하고 이를 승인한 사실, ④ 피고가 그에 앞서 2011. 3. 18. 수분양자들에게 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지 60일간을 입주지정기간으로 하고, 입주정산금의 완납, 중도금대출의 완제 또는 담보전환 완료를 입주증 발급요건으로 하며, 입주지정기간의 최초일인 2011. 3. 31.부터 발생하는 중도금대출 이자는 수분양자들이 직접 부담하여야 한다는 사실과 함께 동봉한 입주안내문을 참고하여 입주를 진행하여 달라는 내용이 기재된 ‘입주개시일 안내의 건’이라는 문서(이하 ‘이 사건 통지문’이라 한다)를 보낸 사실을 알 수 있다.

다. 이와 같은 사실관계에 의하면, 피고는 공정 지연으로 인하여 입주예정일로 약정된 2010. 12.을 경과하였지만 약정한 3개월 내인 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트를 건축하여 동별 사용검사를 마치고 그에 앞서 입주지정기간을 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지로 정하여 이 사건 통지문을 보냄으로써, 수분양자들이 2011. 3. 31.부터 이 사건 아파트에 입주하여 사용할 수 있는 객관적인 상태를 갖추어 이 사건 아파트를 수분양자들에게 제공하였다고 할 것이다. 그리고 이 사건 분양계약에서 입주예정일부터 3개월 내에 이 사건 아파트에 입주할 수 있는 상태를 제공하지 못하는 것만을 약정해제 사유로 정하였을 뿐, 그 밖에 입주예정일에 앞서 수분양자들의 입주준비 등에 걸리는 시간의 사전 부여 또는 이를 위한 입주지정통보 절차 등에 관하여는 아무런 약정을 하지 아니하였고, 더욱이 잔금 지급기일을 입주예정일로 정하거나 그 경과로 잔금에 대한 지연손해금이 발생하는 것으로 정한 것이 아니라, 입주지정기간을 정하여 그 기간 내에 잔금을 지급할 수 있게 함으로써 수분양자들에게 지연손해금의 부담 없이 잔금 및 입주를 준비할 수 있는 기간을 부여하였다.

이러한 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건에서 피고가 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트에 대한 동별 사용검사를 마쳐 수분양자들이 이 사건 아파트에 입주하여 사용할 수 있는 객관적인 상태를 갖추고 수분양자들에게 이행제공을 한 이상, 이 사건 분양계약에서 정한 약정해제 사유가 충족되지 아니하였다고 해석함이 타당하다.

라. 그럼에도 원심은 이 사건 아파트의 입주개시일이 2011. 3. 31.이고 입주준비에 필요한 기간이 15일이므로 입주준비에 상당한 기간을 부여한 적법한 입주지정통보는 2011. 3. 15.까지 이루어졌어야 하는데 피고가 2011. 3. 18.에야 입주지정통보를 발송하였으므로 피고는 입주예정일부터 3개월이 지나는 2011. 3. 31.까지 수분양자들에게 이 사건 아파트에 입주할 수 있는 상태를 제공하지 못하였다고 보아, 2011. 3. 23.부터 2011. 3. 28.까지 이루어진 제1원고들의 해제의사표시에 의하여 이 사건 해당 분양계약이 적법하게 해제되었다고 판단하였으니, 거기에는 이 사건 분양계약상 약정해제권의 발생요건이나 입주가능상태 제공의무의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 별지 원고 명단 순번 1. 내지 232. 원고들(이하 ‘제2원고들’이라 한다) 및 순번 233. 원고(이하 ‘원고 233.’이라 한다)의 상고이유에 대하여

가. 약정해제권의 발생에 관한 상고이유에 대하여

앞서 살펴본 바와 같이, 피고가 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트에 대한 동별 사용 검사를 마쳐 수분양자들이 이 사건 아파트에 입주하여 사용할 수 있는 객관적인 상태를 갖추어 수분양자들에게 이행제공을 한 이상, 이 사건 분양계약에서 정한 약정해제 사유가 충족되지 아니하였다고 해석함이 타당하다. 또한 이 사건 통지문은 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 있는 상태에 이르게 됨을 사전에 알리면서 이 사건 분양계약에서 정한 바에 따라 잔금 지급기일에 해당하는 입주지정기간을 그 날 이후의 60일로 정하여 통지한 것이라 할 것이므로, 이 사건 통지문에 관하여 상고이유에서 내세우는 사정들은 이 사건 분양계약에서 정한 약정해제 사유의 발생 여부에 영향을 주지 못한다고 할 것이다.

원심의 이유설시에 일부 부적절한 부분이 있지만, 원고 233.의 일부 약정해제 주장과 제2원고들의 약정해제 주장을 받아들이지 아니한 결론은 정당하므로, 원심판결에 상고이유의 주장과 같이 이 사건 분양계약의 약정해제 사유인 입주할 수 있는 상태의 제공에 관한 해석을 그르친 잘못 또는 사실오인, 심리미진, 석명권불행사 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.

나. 나머지 상고이유에 대하여

제2원고들 및 원고 233.의 나머지 상고이유의 주장은 상고심에 이르러 비로소 내세우는 새로운 주장으로서 적법한 상고이유가 될 수 없는 것이거나, 이 사건 분양계약에 따른 약정해제권이 발생하였음을 전제로 하는 주장인데, 앞에서 본 것처럼 피고가 2011. 3. 31.부터 수분양자들에게 적법한 입주가능상태를 제공함으로써 수분양자들의 약정해제권이 발생하였다고 볼 수 없는 이상 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다. 이 부분 상고이유의 주장들도 받아들일 수 없다.

3. 결론

그러므로 피고의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 제1원고들에 대한 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 제2원고들 및 원고 233.의 상고를 모두 기각하고, 제2원고들과 피고 사이에 생긴 상고비용은 제2원고들이 부담하도록 하되, 원심판결의 제1심판결 표시 부분에 잘못된 기재가 있음이 분명하므로 이를 직권으로 경정하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고 명단: 생략]