2013서1722(2013.08.07)

매매계약서를 각각 작성했더라도 조세회피목적으로 작성된 형식적인 것이라면 실질은 일괄하여 양도되어 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당함

이 사건 제1부동산과 제2부동산의 양도가액을 구분하여 매매계약서가 각각 작성되었다 할지라도 조세회피목적으로 작성된 형식적인 것에 불과하고, 그 실질은 제1,2부동산이 일괄하여 양도되어 각 건물 및 토지의 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당함

2013구단22294 양도소득세부과처분취소

1. 이AA 2. 임BB

종로세무서장

2014. 2. 5.

2014. 3. 26.

원고들의 청구를 모두 기각한다.

소송비용은 원고들이 부담한다

1. 처분의 경위

가. 원고들은 1994. 8. 25. 망 임CC로부터 ① OO시 OO구 OO동 122-11 대 67.10㎡(이하 '이 사건 제1토지'라 한다) 및 지상 주택 43.80㎡(이하 '이 사건 제1주택'이라 한다)(이 사건 제1토지 및 제1주택을 통틀어 이하 '이 사건 제1부동산'이라 한다), ②같은 동 122-12 대 73.70㎡(이하 '이 사건 제2토지'라 한다), 지상 주택 62.37㎡(이하 '이 사건 제2주택'이라 한다) 및 근린생활시설 149.20㎡(이하 '이 사건 상가건물'이라 한다)(이 사건 제2토지, 제2주택 및 상가건물을 통틀어 이하 '이 사건 제2부동산'이라 한다)을 각 1/2 지분씩 상속・취득한 후, 2012. 3. 21. 김DD에게 이 사건 제1,2부동산을 매매대금 합계 OOOO원에 양도하였다(이하 '이 사건 양도'라 한다).

나. 원고들은 2012. 5. 31. 이 사건 제1부동산의 양도가액이 OOOO원, 이 사건 제2부동산의 양도가액이 OOOO원임을 전제로, 이 사건 각 부동산 중 이 사건 제1, 2주택 및 그 부속 토지는 '1세대 1주택 비과세' 대상임을 이유로 나머지 부분의 양도에 하여 양도소득세 65,208,870원을 각 신고・ 납부하였고, 2012. 8. 31. 이 사건 제1, 2주택 및 그 부속 토지가 '1세대 1주택'에 해당하나 '고가주택'임을 이유로 양도소득세 8,635,090 원을 각 수정신고・납부하였다.

다. 피고는 2013. 1. 2. 이 사건 제1, 2부동산의 양도가액의 구분이 불분명하다고 보아 총 양도가액을 이 사건 각 주택, 토지 및 상가건물의 기준시가에 따라 안분하여, 이 사건 제1부동산의 양도가액을 547,262,500원, 이 사건 제2부동산의 양도가액을 1,452,737,500원으로 각 산정한 후, 원고들에게 각 양도소득세 71,059,900원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1-1 내지 3-2, 12 내지 17, 23-1, 을 1-1 내지 3, 5-1 내지 6-2

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

이 사건 제1, 2부동산은 사실상 하나의 부동산으로 이용 및 취득・처분된 것인데, 이 사건 제1주택은 오래된 목조 건물로 0원, 이 사건 제2주택 및 상가건물은 평당 OOOO원, 이 사건 제1, 2토지는 각 평당 OOOO원을 기준으로 삼아 전체 부동산 매매대금 OOOO원을 정한 후, 이 사건 제1, 2토지의 면적에 따라 이를 분배하여 이 사건 제1,2부동산의 매매대금을 결정하였으므로, 위 각 부동산의 양도가액의 구분은 분명하다고 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

갑 14, 15호증의 각 기재에 의하면, 원고들과 김DD 사이에 작성된 매매계약서에, 이 사건 제1부동산의 매매대금이 OOOO원, 이 사건 제2부동산의 매매대금이 OOOO원이라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 아래의 여러 사정을 고려하여 볼 때, 위 매매계약서의 기재는 조세회피의 목적으로 작성된 형식적인 것에 불과하고, 그 실질은 이 사건 제1, 2부동산이 일괄하여 OOOO원에 양도되어 각 건물 및 토지의 양도가액을 구분할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이와 같은 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다.

○ 이 사건 제1, 2 부동산이 일체로 거래된 사실은 원고들이 자인하는 바이다. 이러한 경우, 거래당사자들의 관심은 전체 매매대금의 산정에 집중되는 것이므로, 매매계약서에 개별 부동산의 매매대금이 각각 기재되어 있다고 하더라도, 이 부분에 대하여 당사자들 사이에 진정한 의사의 합치가 있었음을 섣불리 단정할 수 없고, 더욱이 그와 같은 매매대금의 구분이 합리적인 기준에 따른 것이 아닐 뿐만 아니라, 그와 같은 구분에 의하여 양도소득세 경감의 결과마저 발생한다면, 다른 특별한 사정이 없는 한, 매매대금의 자의적 분배를 통한 조세회피의 목적을 인정하지 않을 수 없다.

○ 을 2호증의 기재에 의하면, 매수인 김DD은 과세관청 조사 당시 '이 사건 제1, 2부동산을 총 OOOO원에 취득하였으며, 공인중개사사무소에서 계약서를 각각 작성하여야 한다고 하여 매매계약서를 작성하였을 뿐, 양도가액의 구분에 대하여는 알지 못한다'고 진술한 사실이 인정되므로, 이 사건 제1, 2부동산의 매매대금을 구분한 매매계약서의 기재는 형식적인 것에 그침을 알 수 있다.

○ 이 사건 양도 당시, 원고들과 위 김DD 사이에 매매대금 산정방식에 관한 합의가 있었음을 인정할 증거는 없다. 따라서 면적별 가격을 정하여 매매대금을 구분하였다는 등의 매매대금 산정방식은 사후 작출된 것일 가능성이 크다.

○ 1필지의 토지가 아닌 이상, 인접 토지라고 하더라도 그 위치, 형상, 진・출입로 유무 등에 따라 그 시가는 다르게 형성되는 것이고, 이러한 가치의 상대적인 차이는 개별공시지가에서 잘 드러난다고 할 것이다. 을 5호증의 1, 2의 각 기재에 의하면,이 사건 양도 당시 이 사건 제1토지의 개별공시지가는 ㎡당 1,860,000원, 이 사건 제2토지의 개별공시지가는 ㎡당 3,580,000원임을 알 수 있는데, 이러한 토지들의 단위면적당 매매가격을 동일하게 산정하여 전체 매매대금을 결정한다는 것은 합리적이라 할 수 없다. 이는 그 토지들이 사실상 하나의 토지로 사용된다거나, 단위면적당 매매가격이 주위 시세보다 높게 책정되었다고 하더라도 마찬가지이다.

○ 원고들은, 이 사건 제1부동산에 분배되는 양도가액이 증가할 경우, 주택 부분이 '고가주택'으로 간주되어 '1세대 1주택 비과세' 혜택을 받지 못하게 되므로, 이 사건 제1부동산에 양도가액을 더 많이 분배할 이유가 없다고 주장하나, 이 경우 한편으로는 과세 대상인 이 사건 상가건물 및 그 부속토지의 양도가액이 감소하게 되어 전체적으로 양도소득세의 경감 효과를 기대할 수 있고, 실제로 이 사건에서 양도소득세가 감소되는 결과가 발생하였으므로, 위와 같은 매매대금의 분배는 조세회피의 목적에서 비롯된 것이라고 볼 여지가 다분하다.

○ 더욱이 앞서 인정한 바에 따르면, 최초 양도소득세 신고・납부 당시, 원고들은 '1세대 1주택 고가주택'에 대하여 양도소득세가 과세된다는 점을 미처 인식하지 못한 것으로 보이므로, 그 무렵 원고들은 1세대 1주택 비과세 혜택을 통한 조세회피를 의도하고 이 사건 제1부동산에 양도가액을 더 많이 분배할 동기가 충분하였다고 할 것이다.

○ 이 사건 각 부동산 중 각 건물 및 토지 사이에 양도가액의 구분이 있음을 인정할 증거는 없다.

3. 결 론

원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 모두 기각한다.