양도소득세 부과처분 취소(실지거래가액에 의한 과세의 적법 여부)

토지와 건물이 일괄하여 양도됨으로써 그 실질거래가액 중 토지나 건물의 가액이 구분되지 않은 경우, 법령에 따라 양도 또는 취득당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 토지 및 건물의 실지거래가액을 안분계산한 것은 적법하다고 본 사례

결정 내용은 붙임과 같습니다.

원고들의 청구를 모두 기각한다. 소송비용은 원고들의 부담으로 한다.

1. 이건 과세처분의 경위

성립에 각 다툼이 없는 갑제1호증의 1, 2, 3(이의신청결정서송부, 결정서, 보정요구서), 갑제2, 3, 4호증(각 심사결정서) 갑제5, 6, 7호증의 1, 2(각 국세심판결정통지, 결정서), 갑제8호증의 1(부동산 매매계약서), 갑제9호증(부동산 매매계약서), 갑제10호증의 1, 2(토지대장, 건축물관리대장), 갑제11호증의 1, 2(각 등기부등본), 갑제14호증의 1(자산양도차액신고 및 자진납부계산서), 2(양도소득자 별지분 계산내역), 3(양도소득금액 계산명세서), 4(토지분 양도가액 및 취득가액계산), 을제1호증의 1, 3, 6, 8(각 양도소득세 결정결의서), 2, 4, 7(각 양도소득금액 결정내역서0, 5(이의신청결정요지), 9(결정서), 을제2호증의 1, 2(이의신청결정서송부, 이의신청결정서), 을제3호증의 1 내지 4(각 양도소득세결정결의서), 공성부분에 다툼이 없으므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑제15호증의 1, 2(각 부동산 매매계약서)의 각 기재에 변론의 전취지를 합쳐보면 소외 김ㅇㅇ가 한국토지개발공사로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 845의 6 대 395.6제곱미터를 건물신축조건과 환매특약부로 매수하였으나 특약기간내에 건축할 만한 자력이 없게 되자, 원고들이 1988. 7. 16. 대금 303,000,000원에 매수하기로 하되 소외인명의로 건물을 준공하여 소유권보존등기를 마치고 나서 토지와 건물 모두에 관하여 원고들 앞으로 소유권이전등기를 마치기로 하는 계약을 맺고 원고들이 위 대지상에 철근콘크리트 및 벽돌 슬라브지붕 5층 근린생활시설 및 주택 1동, 1, 2층 각 275.9제곱미터, 3, 4, 5층 각 272.18제곱미터, 지하층 246.45제곱미터 연면적 합계 1,599.79제곱미터를 준공하여 1988. 12. 3. 위 소외인명의로 소유권보존등기를 마치고 같은날 원고들앞으로 토지 및 건물에 관하여 소유권이전등기를 마치고 나서 임대를 하다가, 1989. 4. 25. 소외 최ㅇㅇ와 최ㅁㅁ에게 돈820,000,000원에 양도한 사실, 피고들은 원고들이 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구청에 신고함에 있어서 제출한 1988. 11. 4. 부동산 매매계약서(갑제15호증의 1)상 취득금액 돈450,000,000원과 위 양도가액 돈820,000,000원을 기준으로 피고 ㅇㅇ세무서장은 1990. 10. 16. 원고 김ㅁㅁ, 최XX에 대하여, 피고 XX세무서장은 같은날 원고 엄ㅇㅇ에 대하여, 피고 ㅁㅁ세무서장은 1991. 1. 13. 원고 김△△에 대하여, 각 별지 1 기재 중 당초결정과 같은 계산내역으로 양도소득세 돈63,853,668원과 방위세 돈12,770,733원을 부과고지하였다가 피고들이 모두 국세심판소에 심판청구를 한 결과 소득세법 제23조 제4항 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 단서규정 및 그 시행령 제170조(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것, 아래 같다) 제4항 제2호, 그 시행규칙 제56조의5 제5항, 국세청 훈령 제980호, 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호에 정한 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때에 해당된다고 판단하여 양도 및 취득가액을 모두 실지거래가액에 따라 계산하기로 하여 구체적으로 위 시행령 제170조 제2항에 따라 토지나 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하기로 하였는데 피고 XX세무서장과 피고 ㅇㅇ세무서장은 앞서 확인된 토지와 건물의 구분없이 양도한 대금 820,000,000원을 별지 2와 같은 양도시의 기준시가에 의하여 안분하여 토지의 양도실질거래가액 돈535,124,464원(820,000,000×333,728,160/(333,728,160＋177,661,450))과 건물의 양도실지거래가액 돈284,875,563원(820,000,000×117,661,450/(333,728,160＋177,661,450))을 각 산출하고, 위 시행령 제170조 제1항 단서에 따라 별지 2 기재 건물의 취득시 기준시가와 양도시 기준시가에 따른 환산기준시가 돈253,078,965원(284,875,536×15,831,650/177,661,450)을 산출하여 별지 1 기재 중 (2) 경정결정 기재와 같은 내역으로 각 양도소득세 돈44,759,453원과 방위세 돈8,951,890원으로 경정하였는데 피고 ㅇㅇ세무서장은 위 피고들과 달리 건물의 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 적용하여 별지 1 기재 중 (1) 경정결정 기재와 같은 내역으로 원고 김XX, 같은 최XX에게 각 양도소득세 돈42,605,436원과 방위세 돈8,521,087원으로 경정한 사실을 각 인정할 수 있고 반증없다.

2. 이건 과세처분의 적법성에 관한 판단

가. 주장

원고들은 주위적으로 소득세법 제23조 제4항, 제45조는 양도소득 및 취득가액은 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되 위 법조의 각 단서와 시행령 제170조 제1항에서 실지거래가액으로 양도차익을 결정하도록 한 경우에 양도가액 또는 취득가액 중 어느 한쪽이 불분명하면 다른 하나도 기준시가 결정방법 또는 실지거래가액에 의한 방법의 어느 한가지 방법에 의하여야 하지 두가지 방법을 혼용할 수는 없도록 규정하고 있는 바, 피고들은 이건 과세처분을 함에 있어 대지 및 건물을 대금 820,000,000원에 함께 양도하였지만 매매계약상 토지 및 건물의 가액이 구분되지 아니하고 앞서 본 바와 같이 건물의 취득가액이 불분명하다면 이건 토지 및 건물 모두의 취득가액이 불분명한 것이므로 밝혀진 양도시 실지거래가액에도 기준시가로 환산한 취득가액으로 이건 과세처분을 하여야 할 것이므로, 앞서 별지 2에서 밝혀진 취득시의 퇴지 및 건물의 기준시가 합계액과 양도시의 토지 및 건물의 기준시가 합계액의 비율에다 양도실지거래가액을 곱하면 취득시 실지거래가액은 돈828,924,261원(820,000,000×523,429,346/517,794,066)이 되어 원고들에게는 양도차익이 생기지 아니하고 양도차손이 생기고 따라서 원고들에게 부과하여야 할 양도소득세 및 방위세가 없다고 할 것인데도 피고들이 앞서 본 바와 같이 임의로 토지의 양도시 실지거래가액을 산출하고, 건물에 관하여는 실지거래가액을 고려하지 않고 지방세 과세표준금액을 기준으로 결정한 이건 과세처분은 위법하다고 주장한다. 예비적으로 원고들은 첫째로 부동산 매매계약서상 토지, 건물의 가액이 표시되지 않았으나 실제로 토지는 평당 돈3,180,000원, 건물은 평당 돈900,000원으로 정하여 매매하였고 건물은 공부상 488.5평(1,599.79제곱미터)나 실면적은 563.5평이므로 건물의 취득시 가액은 돈479,000,000원(563.5×900,000)으로 보아도 앞서 본 취득시 토지가액 돈303,000,000원과 합하면 취득시 토지 및 건물의 실지가액은 합계 돈782,000,000원이 되어 양도시 실지거래가액에서 공제하면 원고들의 양도차익은 돈48,000,000원이 된다고 할 것이고, 둘째로 원고들이 매매할 때 토지의 실지거래가액 돈380,518,000원(3,180,000×119.67)에서 토지의 취득시 실지거래가액 돈303,000,000원을 공제한 차익을 원고들의 이건 토지양도에 관한 양도차익으로 보아야 할 것이며, 끝으로 이건 건물은 1988. 12. 3. 준공되어 1989. 1. 7. 감정하여 감정가액이 돈404,601,000원으로 평가되었으므로 이를 취득시 건물의 실지거래가액으로 보고토지의 취득가액 돈303,000,000원을 합한 돈707,601,000원을 취득시 실지거래가액으로 하여 양도가액 돈820,000,000원에서 공제하면 양도차익은 돈112,399,000원(820,000,000-707,601,000)이 된다고 주장하면서 위 금액이 넘는 양도차익을 기준으로 한 이건 과세처분은 위법하다고 주장한다.

나. 관계법령의 검토

소득세법(1990. 12. 31. 법률 제4281호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항은 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 하고, 제45조 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것을 한다고 하고, 그 제1호는 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이라고 하며, 시행령 제170조 제1항은 법제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 결정하여야 한다. 다만 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 하고, 제4항은 법제23조 제4항 단서 및 법제45조 제1항 제1호 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 한 다음 제2호에서 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있으며, 재산제세조사사무처리규정(국세청 훈령 제980호) 제72조 제3항은 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래라 함은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우로서 그 거래내용이 다음 각 호의 1에 해당되는 때를 말한다고 하고, 그 제5호에서 부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때를 규정하고 있으며, 그리고 시행령 제170조 제2항은 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하고, 가정하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정하고 있다.

다. 판단

(1) 원고들의 주위적 청구에 관한 판단

원고들은 이건 원고들의 토지 및 건물의 양도시 가액은 분명하지만 토지와 건물의 각각의 가액은 분명하지 않고 취득시 가액은 토지와 건물 모두 불분명하므로 기준시가를 적용하여양도차익을 산출하여야 한다고 주장하나 원고들은 앞서 인정한 바와 같이 이건 토지 및 건물을 취득하고 1년이내에 양도하였고 이건 토지 및 건물의 양도가액 돈820,000,000원과 토지의 취득가액 돈303,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 법제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호에 의하면 양도소득세의 자산 양도차익계산의 기초가 되는 취득가액과 양도가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고, 시행령 제170조 제4항 제2호에 의하면 실지거래가액이 적용될 경우의 하나로 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정 규모이상의 거래 기타 부동산투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가격이 적용될 투기거래 억제를 위하여 필요한 거래의 지정을 위임하였고 이에 따라 국세청 훈령 제980호의 재산제세조사사무처리규정 제72조 제3항 제5호는 부동산을 취득하여 1년이내에 양도한 때를 들고 있는 바, 위 제5호를 적용함에 있어서는 부동산 양도자에게 투기의 목적이 있었는지의 여부를 심리 판단할 필요없이 부동산을 취득하여 1년내에 양도할 때에는 바로 시행령 제170조 제4항 제2호에 해당되어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 계산할 수 있고(대법원 1990. 10. 10. 선고 90누3997 판결, 공보 제885호 2313쪽 참조), 그리고 양도 또는 취득시의 실지거래가액을 확인하는데 있어서는 반드시 매매계약서에 의하여야만 하는 것도 아니며(대법원 1990. 2. 9. 선고 89누3731 판결, 공보 제869호 677쪽), 토지와 건물이 일괄하여 양도됨으로써 그 시지거래가액 중 토지나 건물의 가액이 구분되지 않는 경우에는 시행령 제170조 제2항에 따라 양도 또는 취득당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하여 정할 수 있다고 할 것이고(대법원 1991. 5. 28. 선고 90누7142 판결, 공보 제900호 1806쪽 참조), 시행령 제115조 제1항 제1호 다목 및 시행규칙 제56조의5 제5항에 의하면 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우에는 양도당시의 실지거래가액×취득당시의 과세표준액/양도당시의 과세시가표준액의 산식에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 환산할 수 있으므로 이러한 관계법령에 근거하여 산출된 실지거래가액에 따라 부과고지한 피고들의 이건 부과처분(피고 ㅇㅇ세무서장은 건물에 관하여는 취득시 및 양도시 모두 기준시가에 의하여 계산하였음은 앞서 본 바와 같다. 이 부적법하다는 위 원고들의 주장은 이유없다.

(2) 원고들의 예비적 청구에 관한 판단

(가) 앞서 든 갑제8호증의 1, 갑제9호증, 갑제10호증의 1, 2, 갑제11호증의 1, 2, 증인 이ㅇㅇ의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제8호증의 2, 3(각 확인서), 갑제12호증의 1, 2(공정인증서, 약정서), 갑제16호증의 1, 2, 3(건물신축공사 원가노트표지, 목차, 내용)의 각 기재와 위 증인의 증언을 합쳐보면 원고들이 1989. 4. 25. 최ㅁㅁ등에 이건 토지 및 건물을 매도하면서 매매계약서상 토지 및 건물의 구분없이 매매대금 820,000,000원으로 되어 있으나 실제로 토지는 평당 돈3,180,000원 건물은 평당 돈900,000원으로 정하였고, 건물은 공부상 488.5평으로 등재되어 있으나 실제로 563평인 사실을 일응 인정할 수 있으나 먼저 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없고 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 하는 것이 아니라고 할 것이고(대법원 1988. 2. 9. 선고 86누536 판결, 공보 제1988호 527쪽), 갑제8호증의 2, 3은 모두 1989. 3. 30. 부동산 매매계약서(갑제8호증의 1)를 작성한 다음 1991. 2. 18.에 이르러 새삼스레 매매대금의 내역이 토지보다 건물이 많다고 밝히고 있으며, 앞서 별지 2 기재에 보는 바와 같이 기준시가가 토지의 경우에는 취득시보다 양도시가 낮아져 있고, 건물의 경우에는 양도시가 높게 되어 있고, 토지의 취득가액은 이미 들어나 있어 양도시의 건물가격이 토지가격보다 높다고 하는 것이 원고들에게 양도차익을 적게 발생하도록 할 수 있는 점 그리고 증인 이ㅇㅇ도 이건 건물을 시공한 것은 ㅇㅇ종합건설 주식회사이고 갑제16호증의 1, 2, 3의 구체적 내역은 잘 모른다고 진술하고 있는 바, 원고들은 이건 건물을 위 주식회사로 하여금 건축하게 하였다면 그 회사명의로 된 영수증에 의하여 실지거래가격을 증명할 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 앞서 든 증거들은 믿을 수 없다고 할 것이므로 원고들의 첫번째 및 두번째의 예비적 주장은 이유없다.

(나) 성립에 다툼이 없는 갑제13호증(감정평가서)의 기재에 의하면 소외 ㅇㅇ은행이 이 사건 토지 및 건물에 관하여 감정의뢰하여 ㅇㅇ감정평가사무소 소속 감정사가 1989. 1. 9. 대지를 돈336,260,000원, 건물을 돈404,601,000원 도합 돈740,861,000원으로 감정평가한 사실을 인정할 수 있으나 건물은 신축하고 나면 토지의 위치등과 결부되어 신축비용보다 훨씬 고가로 평가되기 마련이고 이건 감정평가 자체가 1988. 11. 23. 준공검사가 되고 나서 1989. 1. 9. 감정한 것이며 ㅇㅇ은행이 원고들에게 이건 토지 및 건물을 담보로 금전을 대여하기 위한 것이고, 앞서든 갑제8호증의 1의 기재에 의하여 그 무렵 이미 원고들은 이건 토지 및 건물을 임대하여 임대차보증금으로 돈760,000,000원을 받은 사실을 인정할 수 잇는 점등에 비추어 1989. 1. 9자 건물을 위 감정평가한 돈404,601,000원을 원고들의 이건 건물취득시 실지거래가격으로 인정하기 어렵다고 할 것이므로 위 주장도 이유없다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 이건 청구는 모두 이유없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1992. 12. 2.