실지거래가액은 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래금액 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액임.

원고는 취득시 제출한 계약서는 시가를 반영하지 못한 실제 계약서가 아니라고 주장하나 실지거래가액은 객관적인 교환가치를 반영한 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래가액 그 자체이므로 이 사건 계약서사 실제 거래가액을 반영한 계약서가 아니라고 볼 이유가 없다.

소득세법 제94조

2015구합20863 양도소득세부과처분취소

김AA

BB세무서장

2015. 07. 23.

2015. 08. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2014. 2. 5. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 QQQ,QQQ,QQQ원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 10. 24. 현CC으로부터 X산 XXX구 XX동 100-25 대지 128.3㎡ 및 위 지상 주택(위 대지와 주택을 모두 합하여 이하 '이 사건 쟁점부동산'이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2003. 8. 1. DDD자에게 양도한 다음 2003. 9. 23. 피고에게 양도가액 QQQ,QQQ,QQQ원, 취득가액 QQQ,QQQ,QQQ원으로 정하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 그 후 피고는, DDD자가 이 사건 쟁점부동산을 양도한 후 그 취득가액을 QQQ,QQQ,QQQ원으로 정하여 양도소득세를 신고한 사실을 알게 되었고, 그에 따라 2014. 1. 7. 이 사건 쟁점부동산의 양도가액을 QQQ,QQQ,QQQ원으로, 그 취득가액을 원고가 당초 신고한 QQQ,QQQ,QQQ원으로 정하여 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 QQQ,QQQ,QQQ원을 납부,고지하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

다. 이에 원고는 피고를 상대로 한 이의신청절차를 거친 다음 2014. 5. 7. 조세심판원

에 심판청구를 하였으나, 위 심판청구가 2014. 12. 9. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7호증, 을 제1호증(가지번호를 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고는 원고가 당초 신고한 취득가액인 QQQ,QQQ,QQQ원을 이 사건 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보고 이 사건 처분을 하였으나, 원고가 이 사건 쟁점부동산을 취득할 당시 이 사건 쟁점부동산에 채권최고액 QQQ,QQQ,QQQ원의 근저당권이 설정되었는데 부동산담보대출 시 근저당권 설정액은 그 부동산의 시가 보다 적은 것이 일반적인 점, 2006년에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하도록 법률이 개정되기 전에는 소위 다운계약서를 작성하여 양도소득세를 낮게 신고하는 것이 보편적이었고, 이 사건 쟁점 부동산의 공시지가만 보더라도 QQQ,QQQ,QQQ원으로 QQQ,QQQ,QQQ원을 훨씬 상회하는 점, 원고가 당초 신고 당시 첨부한 부동산매매계약서(을 제3호증의 2)는 그 기재 내용이 매우 부실하여 진정한 계약서라고 볼 수 없는 점 등을 감안할 때, 원고가 당초 신고한 취득가액인 QQQ,QQQ,QQQ원은 그 금액이 너무 낮아 이 사건 쟁점부동산의 실지거래가액으로 볼 수 없으므로, 취득가액은 소득세법상의 추계경정 관련 규정을 적용하여 환산가액으로 산정되어야 한다.

따라서 QQQ,QQQ,QQQ원을 이 사건 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보고 행해진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

2) 판단

1) 구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라 한다) 제96조 제1항 제4호는 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도가액을 계산하여 과세하도록 정하고 있고, 취득가액 또한 같은 법 제97조 제1항 제1호 단서가 '당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.'라고 정하고 있는데, 다만 구 소득세법 제114조 제4항, 제5항, 구 소득세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18173호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항 제1호에 의하면, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에도 '취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부,매매계약서,영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우'로서 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액,감정가액, 환산가액(실지거래가액��매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 정하고 있다.

2) 이 사건으로 돌아와 살피건대, 앞서 인정한 바 있거나 갑 제4, 9호증, 갑 제11호증의 1, 을 제3, 4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 이 사건에서 원고가 최초 신고 당시 제출한 부동산매매계약서(을 제3호증의 2)에 기재된 매매대금 QQQ,QQQ,QQQ원은 이 사건 쟁점부동산의 실지거래가액을 반영한 것으로 보이고, 따라서 그 매매대금 QQQ,QQQ,QQQ원을 취득가액으로 인정할 수 있으므로, 증빙서류에 의해 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우임을 전제로 하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

① 원고는 2002. 10. 24. 이 사건 쟁점부동산을 취득하고 2003. 8. 1. 양도한 다음 양도소득세 신고 시 위 부동산매매계약서를 제출하면서 구 소득세법 제96조 제1항 제4호에 따라 그 취득가액으로서의 실지거래가액을 위 부동산매매계약서에 기재된 QQQ,QQQ,QQQ원으로 하여 신고하였고, 취득세와 등록세 납부 시에도 실지거래가액을 QQQ,QQQ,QQQ원으로 하여 신고하였다.

② 위 부동산매매계약서에는 거래대상 목적물, 매매대금, 잔금지급기일이 기재되어 있고, 거래당사자의 서명과 도장이 모두 날인되어 있으므로, 계약 내용이 구체적으로 상세히 기재되어 있지 않다는 사정만으로 위 부동산매매계약서가 허위로 작성된 것이라고는 보기 어렵고, 원고가 위 부동산매매계약서와 다른 내용의 진정한 계약서를 제출하지 못하고 있는 데다가, QQQ,QQQ,QQQ원 보다 더 많은 매매대금을 현CC에게 지급하였다는 증빙자료 또한 제출하지 못하고 있는 것을 감안할 때, 이 사건은 추계조사를 하여야 하는 '취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부,매매계약서,영수증 기타 증빙서류가 없어 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우'에 해당한다고 보기 어렵다.

③ 한편, 원고가 이 사건 쟁점부동산을 취득할 당시 ㈜KK은행 앞으로 채권최고액 QQQ,QQQ,QQQ원의 근저당권을 설정하면서QQQ,QQQ,QQQ원을 대출받은 사실, 이 사건 쟁점부동산의 공시지가가 QQQ,QQQ,QQQ원[= 2002년 개별공시지가(원/㎡) Q,QQQ,QQQ원 ×128.3㎡]으로 취득가액 QQQ,QQQ,QQQ원을 초과하는 사실을 감안할 때, 위 매매계약서에 기재된 이 사건 쟁점부동산의 취득가액 QQQ,QQQ,QQQ원이 당시 시세에 비하여 다소 낮은 가격인 것으로 보이기는 하지만, 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조), 위와 같은 사정만으로 위 매매계약서에 기재된 취득가액이 거래당사자 사이의 실지거래가액이 아니라고 볼 수는 없다(오히려 원고가 2003. 8. 14.부터 현CC이 사망한 2007. 10. 4.까지 현CC과 함께 X산 XX구 XX동 394 XX아파트 22동 501호에서 거주한 사실에 비추어 보면, 원고와 현CC은 서로 밀접한 관계에 있었다고 보이는바, 원고는 현CC으로부터 시세보다 더 낮은 가격인 QQQ,QQQ,QQQ원에 이 사건 쟁점부동산을 매수한 것으로 보인다).

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.