국세청 심사양도2011-0214 (2011.10.27)

계속성과 반복성을 가지고 부동산을 양도한 것으로 보기 어려워 양도소득에 해당함

건물 준공 후 상당기간 부동산임대업을 운영하다 부동산의 각 지분을 일괄하여 양도한 점, 이 건 외에 다른 부동산거래를 계속적, 반복적으로 하였다고 볼만한 자료는 없는 점, 사업소득인지 구별함에 있어공동사업자를 반드시 같이 취급해야 한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 부동산매매업으로 부동산을 양도하였다고 보기 어려움

소득세법 제88조

2012구단3081 양도소득세부과처분취소

최XX

용산세무서장

2012. 8. 21.

2012. 9. 12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2011. 7. 1. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2003. 4. 10. 서울 중랑구 XX동 000-1 대 325.4㎡ 중 1/4지분을, 2003. 4. 8. 같은 동 000-21 대 120.7㎡(이하 위 각 토지를 합쳐 '이 사건 토지'라 한다) 중 1/4지분을 각 취득하였다(이 사건 토지의 나머지 지분 중 1/2지분은 이BB가, 1/4지분은 김AA이 각 취득하였다).

나. 원고와 이BB, 김AA(이하 원고와 이BB, 김AA을 통칭할 때는 '원고 등'이라 한다)은 2004. 12.경 이 사건 토지 위에 지하 1층, 지상 7층의 상가건물(이하 '이 사건 건물'이라 하고, 이 사건 토지와 건물을 통칭할 때는 '이 사건 부동산'이라 한다)을 건축(건물에 대한 원고 등의 지분은 각 1/3이다)하였다.

다. 원고 등은 2007. 10. 4. 이 사건 부동산을 000원에 양도한 후, 2008. 5.경 이 사건 부동산의 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보고 종합소득세 000원을 신고・납부하였다.

라. 그러나 피고는 2011. 7. 1. 원고에 대하여, 이 사건 부동산 중 원고 지분의 양도로 인한 소득을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보고, 2007년 귀속 양도소득세 000원{가산세 포함, 원고의 지분에 해당하는 양도가액을 000원, 취득가액을 000원(환산가액)으로 보고 계산함}을 결정・고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 6, 7, 10호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 아래와 같은 사유로 이 사건 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당함에도 양도소득으로 본 것은 위법하고, 아니라 하더라도 취득가액을 환산가액으로 한 것은 부당하다. 즉,

(1) 사업소득에 해당한다는 주장 부분

① 원고 등은 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축한 후 분양을 하기 위하여 이 사건 토지를 매수하였고, 그 이후 실제로 이 사건 건물을 신축하여 분양을 하려고 하였으나 분양이 여의치 않아 일시적으로 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 임대를 하였을 뿐이다.

② 원고와 동업을 한 사람은 실제로 이CC(이BB의 아버지)과 김AA이었는데, 이CC은 이 사건 토지 위에 건물을 신축하여 분양사업을 하려고 하였고, 원고와 김AA은 그 사업(부동산분양업)을 공동으로 하기 위하여 이 사건 토지를 매수하였다.

③ 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 여부는 공동사업장을 기준으로 판단하여야 하는데, 원고와 공동사업자인 이CC이 이 사건 건물의 신축 이전에도 서울 마포구 XX동의 다세대주택 32세대, 서울 양천구 XX동 000-2 소재 PP연립 재건축사업 등 건물 신축하여 분양하는 업에 종사하여 왔으므로 원고는 부동산매매업자에 해당한다.

(2) 취득가액 산정이 부당하다는 주장 부분

이 사건 부동산의 양도로 인한 소득이 양도소득에 해당한다고 하더라도, 피고가 양도차익을 산정함에 있어 취득가액을 환산가액으로 한 것은 부당하다.

나. 인정사실

(1) 원고는 2003. 4.경 이 사건 토지 중 1/4지분을 취득하였고, 그 후 이 사건 토지 위에 이 사건 건물이 신축되어 2004. 10. 2. 사용승인을 받았으며, 2004. 10. 14. 이 사건 건물에 관하여 원고 등 명의(각 1/3 지분)로 소유권보존등기가 경료(가압류등기의 촉탁으로 인한 등기)되었다.

(2) 원고 등은 2003. 11. 21. 이 사건 건물에서 부동산임대업을 하기 위하여 업태 및 종목을 부동산임대업으로 하여 사업자등록(상호 : YY빌딩, 사업자등록번호 : 204-10-00000, 업태 : 부동산, 종목 : 임대, 공동사업자 : 이BB 50%, 원고 25%, 김AA 25%)을 하였고, 그 무렵부터 이 사건 건물에서 부동산임대업을 하다가 2007. 10. 17. 폐업을 하였으며, 2005년부터 2007년까지 매년 분기별 약 000원에서 000원 정도의 확정임대수입신고도 하였다.

(3) 원고 등은 2007. 10. 4. 임FF 등에게 이 사건 부동산을 000원에 양도하였다.

[인정근거] 위 증거들, 갑 제2, 4, 5, 11호증의 각 기재, 증인 김AA, 송DD의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 사업소득인지 혹은 양도소득인지 여부

부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결, 대법원 2010. 7. 22. 선고 2008두21768 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 위 인정사실 및 위 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고 등이 이 사건 건물을 신축한 후 부동산임대업으로 사업자등록을 하였고, 그 이후 곧바로 일부 임차인과 임대차계약을 체결하기도 한 점, ② 원고 등은 이 사건 건물 준공 후 이 사건 건물을 임대하는 등으로 약 3년 동안 부동산임대업을 한 점, ③ 원고 등은 이 사건 건물에서 부동산임대업을 하다가 약 3년 후 이 사건 부동산을 일괄하여 양도한 점, ④ 원고가 이 사건 부동산에 대한 원고 지분을 일괄하여 매각한 이외에 다른 부동산을 매도하는 등으로 부동산거래를 계속적, 반복적으로 하였다고 볼 만한 자료는 없는 점, ④ 부동산 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부를 구별함에 있어 공동사업자를 반드시 같이 취급해야 한다고 볼 근거는 없는 점 등에 비추어, 원고가 부동산매매업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가지고 이 사건 부동산에 대한 원고 지분을 양도하였다고 보기 어렵다.

따라서 이 사건 부동산에 관한 원고 지분의 양도로 인한 소득을 사업소득이라고 보기는 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 취득가액 산정의 부당 여부

부동산의 양도로 인한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의할 경우 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 할 수 있고, 매매사례가액, 감정가액도 없는 경우에는 환산가액으로 추계하여 결정할 수 있다(소득세법 제97조 제1항 제1호, 소득세법 시행령 제76조의2 참조).

이 사건에서 보건대, 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 아무런 자료가 없고, 또 매매사례가액, 감정가액도 없어 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 것은 정당하다 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 소결론

따라서 이 사건 부동산에 관한 원고 지분의 양도로 인한 소득은 양도소득에 해당하고, 또 취득가액을 환산가액으로 하여 양도차익을 산정한 것은 정당하다 할 것이므로, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.