수원지방법원-2013-구단-5351(2014.09.12)

원고들이 제2매매계약의 당사자로서 이 사건 토지를 미등기전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법함

제2매매계약의 형식적인 매도인에 불과하고 사실상 원고들의 의사에 따라 제2매매계약을 체결되었다는 특별한 사정을 밝히지 못하는 이 사건에 있어서, 원고들이 제2매매계약의 당사자로서 이 사건 토지를 미등기전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법함

소득세법 제88조

2014누64577 양도소득세부과처분취소

조OO 외1

OO세무서장

2014. 9. 12.

2015. 7. 24.

2015. 9. 4.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2013. 4. 4. 원고들에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 각 79,360,400원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 한○○, 남궁○은 2010. 12. 28. 시○○ 거○○ 산○○ 토지 5,950㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)의 각 1/2 지분을 정○○에게 360,000,000원에 양도하였다는 사유로

2011. 1. 10. 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 피고는 한○○ 등에 대한 세무조사 과정에서 원고들이 한○○ 등으로부터 이 사건 토지를 205,000,000원에 양수한 다음 이를 등기하지 아니하고 정○○에게 미등기전 매한 것으로 보아 2013. 4. 4. 2010년 귀속 양도소득세 각 79,360,400원의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

다. 원고들은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2013. 11. 11. 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 16호증, 을 제1, 2호증의 각 기재(가지번호 있는 부분은 가지번호 각 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

(1) 원고들의 주장

원고는 한○○과 남궁○(이하 '한○○ 등'이라 한다)으로부터 2010. 7. 13. 이 사건 토지를 매수하였다가 한○○이 정○○에게 위 토지를 다시 매도하기로 하였다면서 계약을 해제해 줄 것을 부탁하여, 위 토지를 취득할 경우의 세금 내지 예상 전매차익 등을 감안하여 매매대금 반환과 함께 위약금을 지급받기로 하고 2010. 12. 16.경 위 매매계약을 해제하였다. 따라서 원고가 한○○ 등으로부터 이 사건 토지를 취득한 다음 다시 정○○에게 미등기전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장

원고들은 이 사건 토지를 사실상 한○○ 등으로부터 취득한 다음 원고들 명의로 등기를 마치지 아니한 채, 이 사건 토지를 정○○에게 매도하였고 그 양도대금 중 323,000,000원을 한○○ 등으로부터 지급받았다. 따라서 원고들은 미등기자산인 이 사건 토지를 양도한 것으로 보아 한 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

갑 제6 내지 제10호증의 각 기재, 제1심 증인 한○○ 및 정○○의 각 증언, 변론전체의 취지를 종합하여 보면, 다음 각 사실이 인정된다.

(1) 한○○ 등은 2010. 7. 13. 원고들에게 토지거래허가구역 내에 있는 그 소유의 이 사건 토지와 인접한 거○○ 717 전 63평을 매매대금 205,000,000원에 매도하기로 하면서, 계약금 20,000,000은 계약 당일에, 중도금 70,000,000원은 2010. 8. 16.에, 나머지 중도금 85,000,000원은 2010. 9. 30.에, 잔금 30,000,000원은 2010. 12. 20.에 각 지급하되, 매도인은 계약과 동시에 매수인 앞으로 가등기를 경료할 수 있도록 협조하기로 약정하였다(이하 '제1매매계약'이라 한다).

(2) 원고들은 제1매매계약의 계약금 및 중도금으로 합계 175,000,000원을 지급하였다(원고들은 2010. 7. 15. 계약금 15,000,000원을, 2010. 7. 27. 중도금 5,000,000원을 각 지급하고, 2010. 8. 20. 중도금 13,000,000원, 2010. 8. 30. 중도금 45,000,000원, 2010. 10. 15. 1,100,000원 및 23,900,000원, 20,000,000원을, 2010. 10. 25. 40,000,000원을 각 지급하였는데, 2010. 7. 15. 계약금 중 5,000,000원과 2010. 7. 27.자 중도금 중 7,000,000원의 지급은 원고 조○○가 직접 이 사건 부동산 중개를 해 준 수수료 명목의 금원 12,000,000원과 상계하기로 하였다).

(3) 원고 김○○는 2010. 8. 19. 제1매매계약의 약정대로 이 사건 토지에 관하여 토지거래허가를 취득한 다음, 2010. 8. 20. 매매예약을 원인으로 본인 명의의 지분전부 이전청구권가등기를 마쳤다(이하, '이 사건 가등기'라 한다).

(4) 한편, 한○○ 등은 2010. 11. 26. 이 사건 토지와 인접한 거○○ 717 전 등120평을 정○○에게 매매대금 합계 403,950,000원에 매도하기로 하면서, 계약금 37,000,000원은 계약 당일에, 잔금 366,950,000원은 2010. 12. 30.에 각 지급하되, 원고 김○○ 명의의 이 사건 가등기는 잔급지급 기일 전까지 말소해주는 것을 내용으로 하는 매매계약을 체결하였다(이하 '제2매매계약'이라 한다). 제1매매계약의 목적물에 추가된 인접토지에 관한 매매대금은 31,350,000원(=57평×평당 550,000원)으로, 이를 제외 한 나머지 부분(이는 제1매매계약의 목적물과 같다)의 매매대금은 372,600,000원(=403,950,000원 - 31,350,000원)이다.

(5) 한○○은 2010. 11. 26. 제2매매계약의 계약금 37,000,000원을 원고 조○○에게 지급하였고, 원고 김○○는 2010. 12. 16. 이 사건 가등기를 말소하여 주었다.

(6) 한○○은 2010. 12. 28. 정○○로부터 위 매매계약의 잔금으로 액면금266,000,000원 및 100,950,000원인 수표를 각 교부받은 다음, 같은 날 원고 조○○에게 액면금 266,000,000원 수표를 교부하고, 20,000,000원을 원고 조○○에게 송금하였다.

라. 판단

(1) 관련 법리

부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태에서 매매계약 상 권리의무 내지 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 매매계약 관계에서 탈퇴하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것에 불과하여 매매당사자 간에 잔금의 완납 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약을 하는 등 특별한사정이 없는 한 그 취득에 관한 등기 자체가 원칙적으로 불가능하므로 이를 양도하더라도 구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제104조 제1항 제3호의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수 없을 것이나, 부동산매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태라고 하더라도 그 매매계약상 권리의무관계 내지 매수인의 지위를 그대로 유지하면서 제3자와 다시 그 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 매수인의 명의로 부동산을 취득하여 양도하기로 하는 것이므로 이는 부동산의 양도에 해당하고, 그 후 매수인이 매도인에게 잔금을 완납하면 그 취득에 관한 등기가 가능하므로 매수인이 그 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다면 이에 대하여는 구 소득세법 제104조 제1항 제3호의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야 한다(대법원 2013. 10 .11. 선고 2013두10519 판결). 한편, 일반적으로 과세처분취소소송에 있어서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이고, 과세관청으로서는 과세요건사실이 추정되는 사정을 경험칙에 비추어 상당할 정도로 밝혀야한다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002두6392 판결 등 참조).

(2) 위 법리에 비추어, 앞서 든 증거들 및 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음 ①내지 ⑤ 사정들을 종합하여 보면, 피고가 한○○ 등이 제2매매계약의 형식적인 매도인에 불과하고 사실상 원고들의 의사에 따라 정○○와 한○○ 등 사이에 제2매매계약을 체결되었다는 특별한 사정을 밝히지 못하는 이 사건에 있어서, 이 사건 제2매매계약의 매도인은 한○○ 등이라고 봄이 상당하다. 따라서 원고들이 제2매매계약의 당사자로서 이 사건 토지를 정○○에게 미등기전매하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

① 원고들이 이 사건 토지에 관한 매매대금을 전부 지급하지 아니한 상태에서 제2매매계약이 이루어진 것은 앞서 본 바와 같다. 그럼에도 원고들이 미등기자산을 사실상 취득한 다음 제3자에게 양도하였다고 보기 위하여서는 원고들이 제1매매계약의 매수인 지위를 유지하면서 제3자인 정○○에게 이 사건 토지를 매도하였다는 점이 인정되어야 한다. 그러나 제2매매계약이 한○○ 등과 정○○ 사이에 체결되었고, 매수인 정○○의 경우에는 피고의 세무조사 및 제1심 증인으로 출석하여 '제2매매계약의 매도인을 한○○으로 알고 있고 원고들은 전혀 알지 못한다'는 취지로 일관되게 진술하고 있는 점을 고려하면, 제2매매계약의 매도인을 한○○ 등이 아닌 원고들이라고 볼 근거가 명확하지 않다.

② 더욱이 한○○이 제1매매계약을 해제하고 제2매매계약을 체결함으로써 얻은 이익은 약 49,600,000원으로 계산되고 이에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없는바[제1매매계약의 목적물과 동일한 이 사건 토지 및 인접지에 관한 제2매매게약의 대금은 372,600,000원, 한○○이 원고들에게 제1매매계약 해제와 관련하여 매매대금반환 및 위약금 명목 등으로 지급한 금원의 합계는 323,000,000 = 37,000,000원(계약금) +266,000,000(수표) + 20,000,000원(송금) l임은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 이를 전제로 한○○ 등이 원고들과의 제1매매계약을 해제하고 제2매매계약을 체결함으로써 얻게 되는 이익을 계산해보면 약 49,600,000원(= 372,600,000원 - 323,000,000원)이 된다], 한○○ 등의 입장에서는 원고들에게 상당한 위약금을 지급하고서라도 제1매매계약을 해제하고 제2매매계약을 체결할 만한 경제적 유인이 충분한 것으로 보인다.

③ 반면, 원고들의 입장에서는 제1매매계약을 유지하는 경우에도 지가 상승에 따라 제세공과금을 감안하더라도 상당한 양도차익을 볼 수 있었던 것으로 보여, 중과세 위험을 부담하면서까지 미등기전매를 할 만한 경제적 유인이 적어 보인다. 뿐만 아니라 원고들이 제1매매계약 당시 이 사건 토지의 매수를 위해 원고 김○○ 명의로 토지거래허가까지 받았던 점을 보면 애당초 미등기전매와 같은 거래를 의도하였다고 보기는 어렵다.

④ 또한, 원고들은 한○○ 등으로부터 받은 위 금액에는 제1매매대금 반환 및 위약금 약 7,000만 원 외에 원고 조○○가 한○○에게 기존에 빌려준 차용금 채무도 일부 포함되었다는 취지로 주장하고, 을 제3호증의 기재에 의하면 한○○ 역시 피고의 세무조사 당시부터 이 사건 제2매매계약의 양도대금 중 일부를 원고 조○○에게 약5,000만 원의 차용금채무를 변제하였다는 취지로 답변한 바도 있어, 위 금액에는 매매대금반환 부분 및 위약금 외에 한○○의 기존 채무에 관한 변제 명목이 전혀 포함되어 있지 않다고 단정하기 어렵다.

⑤ 설령 원고들의 위 차용금 채무에 관한 주장을 전부 배척하더라도, 한○○ 등이 이 사건 거래로 얻은 이익을 감안하여 보면, 원고들에게 제1매매계약을 해제하고 이 사건 가등기 말소를 협조해 주는데 대한 대가로서 합계 323,000,000원을 지급한 것을 두고 거래통념상 이례적이라고 보기도 어렵다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고들의 항소는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.