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제목
상속개시일로부터 1년 6개월전에 매매예약한 가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는지 여부
요지
상속개시일로부터 1년 6개월전에 이루어진 매매의 합의는 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 합의에서 정한 매매가격인 평당 100만원은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이므로 이를 당시의 시가로 볼 수 있음
관련법령
상속세 및 증여세법 제60조평가의 원칙 등
주문
원고들의 청구를 모두 기각한다.
소송비용은 원고들이 부담한다.
이유
1. 처분개요
가. 원고들의 부(父)인 신○○가 2003. 12. 25. 사망함에 따라 망인 소유의 ○○ 시 ○○읍 ○○리 ○○ 답 3,322㎡(1,005평), 236-3 답 1,646㎡(498평), 237-2 답 1,927㎡(583평)(이하 3필지를 합쳐 이 사건 토지라 한다)을 원고들이 상속하였다.
나. 원고들은 피고에 대하여 상속세 과세표준 신고를 하면서 이 사건 토지를 개별공시지가인 ㎡당 146,000원(평당 약 48만원)으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였다.
다. 피고는 원고들의 상속세를 조사한 결과, 상속 개시 전 인근 토지의 거래가액 및 상속개시 후 원고들과 ○○○건설 주식회사(이하 ○○○건설이라 한다) 사이의 이 사건토지에 관한 소유권이전등기 사건에서 성립한 조정결정 등을 근거로 원고들이 당초 개별공시지가에 의하여 신고한 이 사건 토지의 평가액을 부인하고, 이 사건 토지의 시가를 평당 100만원으로 재평가하여 상속재산가액을 경정한 다음, 2005. 7. 11. 원고들에 대하여 2003년분 상속세 469,965,757원을 부과·고지하였다(이하 이 사건처분이라 한다). 원고별 상속지분 및 납부할 세액에 관하여는 아래 표 기재와 같은 내용으로 '상속인 또는 수유자별 납부세액 및 연대납세 의무자 명단'을 첨부하여 부과 고지하는 이 사건처분을 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 1, 2, 변론 전체의 취지
2. 처분의 적법여부
가. 원고들의 주장
(1) 원고들의 피상속인이 이 사건 토지를 ○○○건설에게 평당 100만원 매도하기로 하는 내용의 토지매매동의서를 작성하여 주었고, 그 뒤 법원의 조정을 통하여 원고들이 ○○○건설에서 이 사건 토지를 평당 160만원에 매도하였지만, 이러한 이 사건 토지가격은 ○○○건설이 이 사건 토지를 포함한 인근 토지를 매수하여 그곳에 아파트를 건설할 계획을 가지고 있었고 토지 매수가 지연되는 경우 사업시행기간을 맞추기 어렵게 되는 등 ○○○건설의 다급한 주관적 사정 등이 작용한 것이어서 객관적 교환가치를 반영하는 적정가액이라고 할 수 없어 이를 시가로 볼 수 없다. 그럼에도 피고가 이와 같은 사정만을 들어 이 사건 토지의 시가를 평당 100만원으로 평가하여 이 사건 처분에 이른 것은 위법하다.
(2) 피고가 이 사건 처분에 따른 납세고지를 함에 있어 공동상속인들인 원고들이 각자 부담하여야 할 세액을 구분·특정하지 아니하였으므로 이 사건 처분은 그 부과·고지방식에 하자가 있어 위법하다.
나. 관련법령
제60조 평가의 원칙등
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조부동산등의 평가
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토지
지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)
제49조평가의 원칙등
① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액을 평균액.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
다. 인정사실
(1) 2001. 5.경 이 사건 토지를 포함한 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 외 42필지 66,660㎡ 일대(자연녹지지역)가 도시지역으로 국토이용계획이 변경되어 그 용도변경 등을 통하여 공동주택 건설을 위한 택지지구의 개발이 가능하게 되자, ○○○건설 등은 이곳에 아파트 건설을 위한 택지개발계획을 세우고, 2002. 6.경부터 부동산중개인(○○공인중개사무소)을 내세워 2006. 6월경부터 해당 토지의 매수에 나섰다.
(2) 원고 신○○는 2002. 6. 22. 신○○를 대리하여 이 사건 토지를 평당 100백만원에 매매하는데 동의한다는 내용의 토지매매동의서(매수인 공란)와 이러한 매매와 관련한 일체의 권한을 위임한다는 내용의 토지매매위임장을 작성하여 부동산중개인에게 교부하였고, 원고 신○○는 2002. 10. 4. 신○○를 대행하여 사용자(공란)가 이 사건 토지를 공동주택건립 지구단위계획용 부지로 사용함에 동의한다는 내용의 대지사용승낙서를 작성하여 신○○의 인감증명서와 함께 부동산중개인에게 교부하였다.
(3) 2002. 12. ~ 2003. 1. 강○○, 김○○ 등 위 일대의 토지소유자들과 ○○○건설 사이에 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 토지 등에 관하여 매매대금을 평당 1,089,856원에서 1,700,737원 사이로 정한 매매계약이 체결되었다.
(4) ○○○건설은 2003. 1.경 신○○와 사이에 이 사건 토지의 매매계약서를 작성하기로 합의하였으나 신○○가 매매대금이 적다는 이유 등을 들어 계약서 작성에 응하지 아니하자, 매매대금 2,086,000,000원(2,086평X1,000,000원)의 10%인 208,600,000원을 공탁하고 신○○를 상대로 ○○지방법원에 이 사건 토지에 과한 소유권이전등기의 소(2003가합5239호)를 제기하였으나 2004. 1. 8. 패소하였고 이에 ○○고등법원에 항소(2004나13061호) 하였는데 2004. 10. 6. 항소심에서 신○○의 상속인인 원고들과 ○○○건설 사이에 이 사건 토지에 관하여 평당 160만원에 매매계약이 성립된 것으로 하는 내용의 조정이 성립되었다.
(5) 이 사건 토지의 개별공지지가는 ㎡당 2001년 93,600원, 2002년 109,000원, 2003년 146,000원, 2004년 203,000원, 2005년 292,000원이다.
(6) 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 납세고지서와 상속세 과세표준과 세액의 계산명세서에 납부할 총세액과 그 산출근거인 과세표준과 세율·공제세액 등을 기재하였고, 이와 함께 공동상속인들인 원고들 각자의 상속재산점유비율(상속분)과 그 비율에 따라 산정한 각자가 납부할 상속세액 등을 기재한 상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 명단(을 12)을 위 납세고지서 등에 첨부하여 2005. 4. 6. 원고들에게 발송하였고, 2005. 4. 8.부터 2005. 4. 15.사이에 원고들에게 배달되었다.
[증거] 갑 3 내지 13, 을 2 내지 14(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지
라. 판단
(1) 이 사건 토지의 시가가 적정한지 여부
상속세및증여세법 제60조 제1항 본문은 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다라고 규정하고, 같은 법 제60조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다라고 규정하면서, 제1호 본문에서 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액을 들고 있는바, 상속세및증여세법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이라 할 것이다(대법원 2001. 8. 21. 선고2000두5098 판결).
앞서 인정한 바와 같이 이 사건 토지 일대에 아파트 건축이 추진되면서 이 사건토지의 평가기준일로부터 약 1년 전인 2002. 12.경~2003. 1.경 인근 토지에 관하여 평당 1,089,856원~1,700,737원 사이에서 거래가 이루어진 점, 비록 평가기준일 전후 6개월 이내에 이 사건 토지에 관한 매매계약이 정식으로 체결되지는 않았으나 그 전에 신○○가 매수인(건설회사)을 특정하지 않은 채 이 사건 토지를 평당 100만원에 매도하여 아파트건설용 택지에 제공하기로 하는 합의 내지 동의가 이루어진 점, 그 이후에는 신○○나 그 상속인들인 원고들과 건설회사 사이에 주로 매매대금을 둘러싼 이견으로 정식의 매매계약이 체결되지 않다가 평가기준일 10개월여 후에 평당 160만원으로 하는 매매계약이 성립된 점, 평가기준일 약 1년 6개월 이전부터 이 사건 토지 일대가 도시지역에 편입되었고 ○○○건설이 그 지상에 아파트를 건설하기 위한 택지개발사업을 추진하여 왔으며 그 이후에도 같은 사업이 계속되고 있는 점, 이러한 영향 등으로 인하여 이 사건 토지의 개별공시지가가 위 평가기준일 전후에 걸쳐 계속 상승되어 왔고 일반인 사이의 거래가액도 같은 추세로 상승하리라 보여지는 점 등을 종합하여 보면, 2002. 6. 22. 이 사건 토지에 관하여 신○○를 대리한 신○○와 건설회사를 대행한 부동산중개인 사이에 이루어진 매매의 합의는 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 합의에서 정한 매매가격인 평당 100만원은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이므로 이를 당시의 시가로 볼 수 있고 그 합의가 매수인 등의 불특정으로 인하여 매매계약으로서의 효력이 없다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 위에서 본 바와 같은 이 사건 토지와 인근 토지의 매매가액과 추이, 주변의 상황 등에 비추어 이 사건 토지는 위 매매의 합의일과 이 사건 상속 개시일 사이에 그 가격의 변동이 있었다고 보여지지 않으므로 그 매매가격을 이 사건 상속개시 당시의 시가로 봄이 상당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 부과·고지 방식의 하자 유무
피고가 이 사건 처분을 함에 있어 '상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세 의무자 명단'을 첨부하여 부과 고지한 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이므로 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 한다.