서울고등법원 2008. 07. 01. 선고 2007누29583 판결

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제목

법원의 감정촉탁에 의한 소급감정평가액을 아파트의 시가로 본 처분의 당부

요지

법원의 감정촉탁에 의하여 위 증여일을 기준으로 이 사건 아파트를 감정평가한 가격은 그 산정과정에서 거친 평가선례의 선정과 시점수정, 품등비교, 기타요인 보정 등이 모두 적정한 것으로 보여 이를 이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 시가라 볼 수 있는바, 이에 의하면, 그 시가는 752,000,000원으로 인정됨

주문

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고가 2005. 12. 17. 원고에 대하여 한 증여세 76,903,990원의 부과처분 중 45,836,290원을 초과하는 부분을 취소한다.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용 중 60%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지

피고가 2005. 12. 21.('2005. 12. 17.'의 오기로 보임) 원고에 대하여 한 증여세 76,903,990원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

이유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2004. 12. 28. 아버지 심○○으로부터 ○○시 ○○읍 ○○외 1필지상 ○○마을 ○○○○○○아파트 ○○동 802호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를, 그에 관한 전세금 150,000,000원의 반환채무를 자신이 인수하는 조건으로 증여받은 후, 2005. 3. 24. 이 사건 아파트의 가액을 국세청장이 고시한 기준시가인 639,000,000원으로 하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 있는 1902호(이하 '비교 아파트'라 한다)가 2004. 10. 27. 850,000,000원에 매매된 사실과 원고가 2003. 6. 30. 어머니 김○○으로부터 증여받은 41,363,986원을 합산하여 신고하지 아니한 사실을 밝혀내고, 이 사건 아파트의 시가를 비교 아파트의 거래가액인 850,000,000원으로 보아 2005. 12. 17. 원고에 대하여 증여세 76,903,990원(차감고지세액)을 결정·고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 아파트와 비교 아파트가 속하는 ○○동은 ○○골프장 옆에 있어서 조망권 및 일조권이 좋은 고층이 중·저층보다 가격이 높고, 비교 아파트의 경우 약 1억 원을 등여 내부수리를 한 반면, 이 사건 아파트의 경우 내부수리를 한 바 없는 등 비교 아파트가 이 사건 아파트와 유사하다고 볼 수 없음에도, 피고가 비교 아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 그대로 인정하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.

나. 관계법령

별지 '관계법령' 기재와 같다.

다. 비교 아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

을 제5호증의 1, 2, 3, 을 제6호증의 2의 각 기재와 이 법원의 ○○감정평가사무소(황○○)에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 동에 있는 1801호가 2005. 3. 7. 1,150,000,000원에 매매된 사실, 2003. 12. 1. 고시된 기준시가가 이 사건 아파트 612,000,000원, 비교 아파트 576,000,000원, 위 1801호 612,000,000원이고, 2004. 4. 30. 고시된 기준시가는 이 사건 아파트 639,000,000원, 비교 아파트 576,000,000원, 위 1801호 639,000,000원으로서, 이 사건 아파트의 기준시가가 비교 아파트의 기준시가보다 높으며, 위 1801호의 기준시가와는 같은 사실, 이 사건 아파트가 2005. 8. 11.을 가격시점으로 한 담보목적의 감정평가 결과, 1,190,000,000원으로 평가되었는데, 이 사건 아파트의 2005. 5. 2. 고시된 기준시가는 539,000,000원으로서, 2004. 4. 30. 고시된 기준시가보다 하락한 사실 등을 인정할 수 있다.

그러나 을 제5호증의 1의 기재와 위 감정촉탁결과에 의하면, 아파트가격조사회사인 '부동산뱅크'와 '닥터아파트'에서 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 평형 아파트의 2004. 12. 기준 가격을 700,000,000원 내지 900,000,000원 또는 600,000,000원 내지 1,200,000,000원으로 조사·발표한 사실, 이 사건 아파트의 2006. 4. 28. 고시된 기준시가는 787,000,000원으로서, 2004. 4. 30. 고시된 기준시가보다 높은 사실 등을 인정할 수 있는바, 위와 같이 이 사건 아파트와 같은 단지, 같은 평형 아파트의 이 사건 증여일 무렵의 가격이 최저 600,000,000원까지 조사되었고, 위 증여일부터 위 담보목적 감정평가의 가격시점까지 사이에 이 사건 아파트의 시가가 상승하였을 가능성을 배제할 수 없는 점, 위 담보목적 감정평가의 감정평가서는 이 사건 변론에 현출되지 아니하여 그 평가의 적정 여부을 판단할 수 없는 점, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라 하더라도 층마다 그 가격이 다르며, 같은 층에서도 위치(조망권, 일조권 등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도 및 시공시기 등)등에 따라 가격이 다를 수 있는 점, 뒤에서 보는 바와 같이 이 법원의 감정촉탁에 의한 감정평가 결과, 이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 가격이 752,000,000원으로 평가된 점 등을 종합하여 보면, 앞서 본 사정만으로는 비교 아파트의 거래가액이 상속세 및 증여세법 시행령(이하 '시행령'이라 한다) 제49조 제5항에 정한 '당해 재산과 유사한 다른 재산에 대한 거래가액'에 해당한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 비교 아파트의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수는 없다.

라. 이 법원의 감정촉탁에 의한 소급감정평가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부

상속세 및 증여세법(이하 '법'이라 한다) 제60조 제1항 본문은 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 '포함한다'고 규정하고 있는바, 법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니므로, 위 규정의 위임에 의한 시행령 제49조 제1항(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되어 2005. 1. 1.부터 시행되기 전의 것) 각 호는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편, 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2002두10377 판결, 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 참조).

위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 이 법원의 감정촉탁에 의하여 위 증여일을 기준으로 이 사건 아파트를 감정평가한 가격은 그 산정과정에서 거친 평가선례의 선정과 시점수정, 품등비교, 기타요인 보정 등이 모두 적정한 것으로 보여 이를 이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 시가라 볼 수 있는바, 이에 의하면, 그 시가는 752,000,000원으로 인정된다.

마. 정당한 세액의 계산

이 사건 아파트의 위 증여일 현재의 시가를 752,000,000원으로하여 정당한 증여세액을 계산하면, 별지 '세액계산표'기재와 같이 45,836,290(10원 미만 버림)으로 산정된다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 45,836,290원을 초과하는 부분은 위법하므로, 원고의 이 사건 청구는 위 부분의 취소를 구하는 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계 법령

상속세 및 증여세법

○ 상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙 등

① ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 부동산 등의 평가

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. <2005. 7. 13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것>

상속세 및 증여세법 시행령

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 평가의 원칙 등

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. <2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되어 2005. 1. 1.부터 시행되기 전의 것>

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

2. 세액계산표

정당한 세액(원)

증여재산가액

602,000,000

재차증여재산가액

41,363,986

증여세과세가액

643,363,986

증여재산공제