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제목
증여재산의 매매매사례가액 시가인정 범위여부
요지
아파트는 개별성이 강하여 같은 단지의 같은 규모라도 층마다 그 가격이 다르고 같은 층이라도 매도인의 사정, 위치, 시설의 상태, 방향, 조망 등의 가격 형성조건에 따라 그 가격이 다름에도 정확한 시세를 반영하지 못한 잘못이 있음
관련법령
상속세및증여세법 제60조 평가의 원칙 등
주문
1. 피고가 2006.6.12. 원고들에 대하여 한 2005년분 증여세 각 금 21,691,670원의 부과처분을 각 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고들은 2005.5.30. 원고들의 부 신○○으로부터 그 소유의 서울 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 각 1/3지분을 증여받고, 2005.8.22. 이 사건 아파트의 평가가액에 대한 평가기준을 기준시가로 하여 이사건 아파트의 기준시가 7억 6,000만원의 1/3씩인 253,333,333원(=760,000,000원/3)을 각 증여재산가액으로, 임대보증금 4억원의 1/3씩을 각 채무로 하여 증여세를 신고·납부하였다가 2005.11.16. 임대보증금반환채무 4억원이 없는 것으로 수정하여 증여세를 추가로 신고·납부하였다.
나. 피고는 이 사건 아파트와 동일단지·동일평형인 같은 동의 909호(이하 '매매사례 아파트'라 한다)의 매매사례가액인 11억원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 각 상속재산가액을 366,666,666원(=1,100,000,000원/3)으로 하여 각 가산세 4,675,000원을 포함하여 각 총결정세액을 61,241,667원으로 결정한 다음, 2006.6.12. 원고들에게 위 각 총결정세액에서 각 자진납부세액 39,549,990원을 공제한 나머지 각 21,691,677원을 추가로 경정·고지하였다.
다. 따라서 이 사건 각 부과처분은 위 총결정세액의 증여세 부과처분이라 할 것이나, 원고들은 이들 부과처분 중 각 추가고지액 부분만의 취소를 구하므로 이하 그 각 추가고지액 부과처분 부분을 이 사건 각 부과처분이라고 한다.
라. 원고들이 이에 불복하여 2006.7.31. 국세심판원장에게 심판청구를 하였으나, 국세심판원장은 2006.10.27. 위 심판청구를 기각하였다.
〔인정근거〕다툼 없는 사실, 갑1, 을1-1~6, 을3-1, 2, 을4-1, 2, 을6-1, 2, 을7-1~3, 변론 전체의 취지
2. 처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
피고가 위 처분사유와 관계법령을 들어 이 사건 각 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 이 사건 아파트의 가격평가에 다음과 같은 잘못이 있으므로 위와 같이 위법한 평가방법에 근거하여 이루어진 이 사건 각 부과처분은 모두 취소되어야 한다고 주장한다.
(1) 국세청장이 고시한 기준시가에 의하지 아니하고 매매사례를 기준으로 이 사건 아파트의 가격을 평가한 것은 잘못이다.
(2) 뿐만 아니라, 아파트는 개별성이 강하여 같은 단지의 같은 규모라도 층마다 그 가격이 다르고 같은 층이라도 매도인의 사정, 위치, 시설의 상태, 방향, 조망 등의 가격 형성조건에 따라 그 가격이 다름에도 피고가 단지 1,2개의 매매사례와 비교하여 이 사건 아파트의 가격을 평가한 것은 정확한 시세를 반영하지 못한 잘못이 있다.
(3) 매매사례 적용의 경우에도 증여일 기준 3개월 내 최하한가격이나 평균가격으로 평가하여야 함에도 가장 높은 가격에 의한 잘못이 있다.
나. 관계법령
별지 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 이 사건 아파트와 같은 단지 내의 같은 평형 아파트의 2005.4.경부터 2005.7. 경까지 양도소득세 신고 내역은 아래 표와 같다.
(단위 : 천원)
구분
동 호수
매매일
매매가액
기준시가
비고
1
2005.7.27.
1,230,000
700,500
2
2005.6.24.
1,100,000
721,500
3
2005.6.3
1,100,000
668,000
4
2005.5.27.
1,120,000
721,500
5
2005.5.26.
1,080,000
700,000
6
2005.5.16.
1,000,000
742,000
7
2005.5.6.
1,040,000
700,500
8
2005.4.29.
1,100,000
760,000
9
2005.4.28.
938,000
760,000
10
2005.4.22.
930,000
700,500
11
2005.4.15.
930,000
721,500
(2) 주식회사 ○○및 ○○가 이 사건 아파트와 같은 단지 내 같은 평형 아파트에 대하여 제공한 시세정보는 아래 표와 같다.
(단위 : 천원)
정보회사
기준일
하한가
일반거래가
상한가
비고
국민은행
2005.4.
950,000
1,020,000
1,070,500
2005.5.
950,000
1,020,000
1,070,500
2005.6.
1,070,000
1,170,500
1,250,000
부동산뱅크
2005.4.
950,000
1,100,000
2005.5.
950,000
1,100,000
2005.6
1,100,000
1,300,000
〔인정근거〕갑1~3, 을5, 을8-1~7, 변론 전체의 취지
라. 판단
(1) (가) 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라 한다. 이하 같다)제60조 제1항은 '증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여개시일 현재의 시가에 의한다'고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 '제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다'고 규정하고 있으며, 구 상속세및증여세법 시행령(2005.6.30. 대통령령 제18903호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항은 '법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 거래가액 등에 의하여 확인되는 가액을 말한다'고 규정하고 있다.
(나) 살피건대, 상속세및증여세법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니라고 할 것이므로 위 규정의 위임에 의한 구 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하며, 한편 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함된다고 할 것이다(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 등 참조).
(2) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 이 사건 아파트의 가격 11억 원이 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격으로서 시가라고 볼 수는 없다.
(가) 위 매매사례 중 이 사건 아파트와 기준시가가 동일한 아파트의 매매사례는 ○○동 ○○호 및 ○○동 ○○호가 있는데 그중 ○○동 ○○호는 2005.4.28.자 매매가격이 11억 원인 반면에 ○○동 ○○호는 2005.4.28.자 매매가격이 9억 3,800만 원으로서 하루 만에 매매가격이 1억 6,200만 원이나 차이가 난다{피고는 상속세및증여세법 시행령 제49조 제2항 제1호에 의하여 증여재산의 평가기준일 전후 3월 이내에 시가로 볼 수 있는 가액이 2 이상인 경우에는 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액이 시가로 되므로 ○○동 ○○호의 매매가격이 시가로 된다고 주장하나, 이는 동일한 매매목적물(위 시행령 제49조 제1항 각호에 곧바로 해당하는 경우)을 전제로 한 것일 뿐이고 이와 같이 매매목적물이 다른 경우(위 시행령 제49조 제5항에 해당하는 경우)에는 적용되는 것이 아니다}.
(나) 이 사건 아파트보다 기준시가가 낮은 아파트들이기는 하나, 이 사건 아파터의 증여일을 전후하여 매매사례아파트인 ○○동 ○○호보다 더 가까운 날에 매매계약이 체결된 ○○동 ○○호(2005.5.6., 10억 4,000만원), ○○동 ○○호(2005.5.16., 10억 원), ○○동 ○○호(2005.5.26., 10억 8,000만 원) 등의 매매가격은 ○○동 ○○호보다 모두 낮다.
(다) ○○은행이 제공한 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 시세는 상한가가 2005.4. 및 같은 해 5.경에 각 10억 7,500만 원으로서 11억 원에 미치지 못할 뿐 아니라, ○○가 제공한 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 시세는 2005.4. 및 같은 해 5.경에 하한가가 각 9억 5,000만 원, 상한가가 각 11억 원으로서 그 평균가격인 일반 거래가는 11억 원에 미치지 못함이 분명하다.
(라) 아파트는 단지 및 동, 층수, 규모 등이 같다고 하더라도 그 시설의 상태, 방향, 조망 등 여러 가격형성조건에 따라 그 가격이 다를 수밖에 없는데, 이 사건 아파트가 같은 단지 내의 같은 평형의 다른 아파트에 비해 가격형성조건이 더 우위에 있다는 점에 대하여는 이를 인정할 아무런 자료가 없고, 오히려 갑 제3호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트는 1988년경부터 증여일인 2005.5.30. 무렵까지 별다른 수리를 하지 아니하여 내부 시설이 노후화된 상태에 있는 사실이 인정된다.
(3) 따라서 이 사건 아파트의 시가를 11억 원으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.
3. 결 론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 이를 각 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
관계 법령
○ 상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙등
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 부동산 등의 평가(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정되기 전의 것)
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 거물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수(수)등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조평가의 원칙등(2005.6.30. 대통령령 제18903호로 개정되기 전의 것)
① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.