상속재산인 부동산가액의 평가에 있어 감정가액을 시가로 봄

원고가 제시한 매매사례가액은 시가로 적합지 아니하기에 시가로 채택하지 아니하고, 본 법원에서 감정신청한 감정가액을 시가로 보아 상속세과세표준을 경정하여야 함

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

1. 피고가 2004. 2. 19. 원고들에 대하여 한 2003년도분 상속세 542,236,795원의 부과처분 중 505,474,970원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 소송비용 중 2/3는 원고들이, 1/3은 피고가 각 부담한다.

피고가 2004. 2. 19. 원고들에 대하여 한 2003년도분 상속세 542,236,795원의 부과처분 중 349,188,780원을 초과하는 부분을 취소한다(원고들의 청구취지는 피고가 한 위 상속세 542,236,795원의 부과처분 중 156,286,190원에 해당하는 부분을 취소해 달라는 취지이므로 위와 같이 청구취지를 정리한다)

1. 처분의 경위

가. 소외 망 김○○이 2003. 2. 24. 사망하자 그 자녀인 원고 김○○은 망인이 상속재산 중 별지 목록 기재 토지 및 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 포함한 부동산 및 예금을, 원고 김△△은 예금을 각 상속받았다.

나. 원고 김○○은 2003. 8. 22. 심□□와 사이에 이 사건 부동산을 650,000,000원에 매도하되 계약금 60,000,000원은 계약 당일 지급하고, 중도금 400,000,000원은 2003. 9. 22.에, 잔금 190,000,000원은 2003. 10. 1.에 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약서를 작성한 후 당일 60,000,000원을 송금받았으나 중도금 및 잔금을 지급받지 아니하고 2004. 5. 17. 심□□에게 60,000,000원을 반환하였다.

다. 원고들은 2003. 8. 23. 위 매매계약서에서 정한 매매대금 650,000,000원을 이 사건 부동산의 시가로 보아 그 가액을 평가한 뒤 전체 상속재산가액을 2,362,085,012원으로 하여 상속세 신고를 하였다.

라. 피고는 2004. 2. 19. 위 매매계약서에 기재된 매매대금 650,000,000원을 상속 당시 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없다고 인정한 후 그 기준시가 961,584,830원(토지의 개별공시가 429,240,000+건물의 기준시가 532,344,830원)을 이 사건 부동산에 대한 상속세 과세표준으로 정하여 신고가액과의 차액 311,584,830원을 상속재산에 산입하고, 또한 당초 신고시 누락한 예금이자 합계 29,920,104원(원고 김○○ 6,498,219원+원고 김△△ 23,421,885원)을 상속재산에 포함한 후 2003년도분 상속세를 542,236795원으로 결정하고 그 중 원고들이 자진납부한 세액을 공제한 나머지 156,286,190원을 원고들에게 부과·고지하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제2, 3호증, 을제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 이 사건 부동산에 대한 매매계약이 해제되기는 하였으나 650,000,000원에 매매계약이 체결된 이상 이를 시가로 인정하여 상속세를 산정하여야 함에도 불구하고, 피고가 사실을 오인하여 위 매매대금을 시가로 인정하지 아니한 채 기준시가를 상속세 과세표준으로 삼아 이 사건 처분을 한 것은 위법하고, 가사 위 매매대금을 시가로 인정할 수 없다 하더라도 원고들이 공신력 있는 감정기관 2곳에 의뢰하여 평가한 이 사건 부동산의 감정가격은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 시가에 해당한다 할 것이므로 피고가 시가표준액을 기준으로 상속재산 가액을 평가하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다는 취지로 주장한다.

나. 관계 법령

별지 관계

다. 판단

(1) 상속세를 부과함에 상속 당시의 '시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에도 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 할 것이나, 위와 같은 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위하여는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2001두6029 판결 참조).

(2) 먼저, 위 매매계약서에 기재된 매매대금을 상속개시 당시의 시가로 볼 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 상속세 및 증여세법 제60조 제1, 2항, 구 같은 법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항 제1호 규정에 의하면 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하여 상속세 과세표준으로 할 수 있는 바, 이 사건의 경우 원고 김○○이 심□□와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 650,000,000원으로 정하여 매매계약서를 작성하였으나 이후 중도금 및 잔금이 지급되지 아니한 채 매매계약이 해제되었다고 하면서도 잔금지급기일로부터 7개월 이상 지난 시점에 계약금 명목으로 지급되었다는 금원도 전액 반환한 것은 통상의 거래관념에 비추어 납득하기 어려우므로 과연 진정한 매매계약이 성립하였는지조차 의심스러워 위 사실이 위 규정상의 '당해 재산에 매매사실이 있는 경우'에 해당한다고 할 수 없으므로, 위 매매계약서에 기재된 매매대금 650,000,000원을 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 소정의 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격인 시가에 해당한다고 볼 수는 없다고 할 것이다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(3) 다음으로 원고들이 공신력 있는 감정기관 2곳에 의뢰하여 평가한 감정결과를 시가로 볼 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 갑제7, 8호증의 각 기재 및 이 법원의 주식회사 ◇◇감정평가법인 및 건축사 정○○에 대한 감정평가촉탁결과에 의하면, 원고들이 이 사건 부동산의 시가에 관하여 주식회사 ◇◇감정평가법인 및 주식회사 ✡✡감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 실시한 감정평가결과 및 이 법원의 촉탁에 의한 주식회사 ◇◇감정평가법인의 감정평가결과와 이 사건 부동산 중 건물 부분에 대한 이 법원의 촉탁에 의한 건축사 정○○의 감정평가 결과는 아래의 표와 같다.

(주)◇◇감정평가법인

(원고들 의뢰)

(주)✡✡감정평가법인

(원고들 의뢰)

(주)◇◇감정평가법인

(이 법원 촉탁)

건축사 정○○

(이 법원의 촉탁)

평가시점

2003. 8. 22.

2003. 8. 22.

2003. 2. 24.

2003. 2.

토지

361,250,000원

375,700,000원

396,815,000원

건물

431,899,200원

407,533,000원

391,817,160원

491,017,039원

그런데 이 사건 부동산 중 토지 부분에 관한 감정결과 중 ◇◇감정평가법인과 ✡✡감정평가법인의 감정가격은 그 가격시점을 망인의 사망일로부터 약 6개월이 경과한 2003. 8. 22.을 기준으로 하였을 뿐만 아니라 그 감정평가서에 의하면 평가를 함에 있어 인근 유사표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동의 추이, 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등의 제 요인과 인근지 지가수준 등을 참작하여 평가하였다고만 기재되어 있을 뿐 인근 유사표준지가 어떤 토지이며 구체적인 개별요인이 비교에 관한 아무런 기재가 없으며 감정평가의 목적도 이 사건 과세처분에 대한 심판청구를 청구할 목적으로 원고들이 의뢰하여 이루어진 점 등에 비추어 보면 위 감정평가에 의한 감정가격을 이 사건 토지에 대한 적정한 교환가치를 반영한 시가라고 할 수는 없다. 한편, 이 법원의 촉탁에 의한 ◇◇감정평가법인의 감정가격은 현실 이용상황에 대한 현장조사를 거쳐 이 사건 토지의 인근지역에 소재하고 이 사건 토지와 용도지역, 지목, 이용상황, 개별 특성 등이유사한 토지를 그 비교표준지로 선정하고, 지가변동률을 적용하여 시점수정치를 결정한 수 개별용인에 대한 비교를 함에 있어 참작이유를 알아볼 수 있을 정도로 구체적으로 명시하여 보정수치를 산출한 다음 그에 따라 이 사건 토지의 가액을 산출함으로써 토지의 객관적 가치를 적절히 반영하였다고 평가되므로 이를 채택하기로 한다. 나아가 이 사건 부동산 중 건물부분에 대하여 보건대. 이 법원의 촉탁에 의한 건축사 정○○의 감정평가결과를 제외한 나머지 감정평가결과는 건물가격을 평가함에 있어 평가가격 산출의 구체적인 자료 및 근거를 제시하지 아니한 채 건물의 구조, 용재, 시공 정도, 내부설비, 제 현상 및 관리상태 등을 참작하여 일괄하여 가격을 평가하였음에 반하여 건축사 정○○의 감정평가결과는 현황조사 및 제 자료를 조사하여 건물 신축에 소요된 자재 및 유사자재의 수량을 파악한 결과를 토대로 공사원가를 계산한 후 공사의 공종을 골조공사, 돌 및 미장 타일 마감 공사, 수장 및 목공사, 전기 위생공사, 부대공사 등으로 세분하여 각 공종별 내용연수에 따른 감가를 적용하여 공종별 원가를 계산하는 방법으로 건물가격을 평가하였는바, 이러한 사정에 비추어 보면 이 사건 부동산 중 건물 부분에 대한 건축사 정○○의 감정가격은 다른 감정평가법인의 감정가격에 비하여 보다 구체적이고 객관적인 자료에 근거한 것으로서 건물의 객관적 가치를 적절히 반영하였다고 평가되므로 이를 채택하기로 한다.

(4) 그렇다면 이 사건 부동산 중 이 법원 촉탁에 의한 ◇◇감정평가법인의 토지 부분에 대한 감정가격 396,815,000원과 건축사 정○○의 건물 부분에 대한 감정가격 491,017,039원, 합계 887,832,039원이 이 사건 부동산의 시가로서 상속세 과세표준이되므로, 원고들이 당초 누락 신고한 상속재산가액은 267,752,143원(이 사건 부동산에 대한 누락 신고가액 237,832,039원+예금이자에 대한 누락 신고가액 합계 29,920,104원)이 되고, 이를 상속재산에 산입하여 2003년도분 상속세의 정당한 세액을 산출하면 별지 표 기재와 같이 505,474,970원(국고금관리법 제47조 제1항에 의하여 10원 미만의 단수는 계산하지 아니함)이 된다. 따라서 이 사건 처분 중 상속재산에 대한 정당한 2003년도분 상속세액인 505,474,970원을 초과하는 부분은 위법하므로 취소되어야 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구은 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

부동산 목록

1. ○○ ○구 ○○동 252-17 대 289㎡

2. ○○ ○구 ○○동 252-36 도로 5㎡

3. ○○ ○구 ○○동 252-17 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층

1층 점포 및 주차장 240.10㎡

중 2층 점포 76.155㎡

2층 사무소 247.715㎡

3층 의원 247.715㎡

4층 당구장 247.715㎡

지하 1층 다방 및 주차장 24.715㎡

지하 2층 주차장 247.715㎡. 끝.

2003년도분 상속세 결정내역표

(단위: 원)

구분

결정

상속세 과세가액

2,439,877,155

공제금애계

700,000,000

과세표준

1,739,877,155

세율

40%

산출세액계

535,950,862

신고세액 공제

42,883,400

결정세액

493,067,462

신고불성실 가산세

1,695,824

납부불성실 가산세

10,711,685

총결정세액

505,474,970

자진 납부세액

385,950,604

관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매면 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.