2004가합45788 재건축결의무효확인 등

000 외 19명

0000000 주택재건축정비사업조합

2006. 3. 28 .

2006. 6. 20 .

1. 피고의 원고들에 대한 2003. 6. 27. 자 서면결의에 의한 매도청구권이 존재하지 아니함을 확인한다 .

2. 소송비용은 피고가 부담한다 .

주문과 같다 .

1. 기초사실

다음 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 3, 을 제1호증, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4, 8, 9, 12, 16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다 .

가. 당사자의 지위

피고 0000000 주택재건축정비사업조합 ( 이하 ' 피고 조합 ' 이라 한다 ) 은 서울 서초구 반포동 18 - 1 외 7필지 지상 0000000 아파트 및 상가 { 46동의 아파트 및 2개 동의 상가 ( 00상가, 00 상가 ) 로 구성되어 있다, 이하 ' 이 사건 아파트 단지 ' 라 한다 } 의 구분소유자들 중 재건축에 찬성하는 자를 조합원으로 하여 2003. 6. 27. 서울 서초구청장으로부터 재건축조합 설립인가를 받은 재건축조합이고, 원고들은 위 00 상가의 소유자들이다 .

나. 재건축사업의 추진 경과 ( 1 ) 피고 조합은 2001. 7. 14. 창립총회를 개최하여 재건축결의를 하였는바, 당시 아파트 조합원들로부터는 재건축결의 및 사업계획 동의서 ( 이하 ' 이 사건 재건축결의 및 사업사업계획 동의서 ' 라 한다 ) 를, 상가 조합원들로부터는 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 를 각 제출받았는데, 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 의 내용 중 재건축 사업과 관련된 주요내용은 다음과 같다 { 이 사건 재건축결의 및 사업사업계획 동의서의 내용은 「상가 등 소유조합원의 분담금 산정 」 의 기준으로 ' 상가 구분소유권자의 분담금 산정은 별도의 관리처분계획에 따른다. ' 고 규정되어 있는 외에는, 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 와 동일하다, 이하 이 사건 재건축결의 및 사업사업계획 동의서와 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 를 합하여 이 사건 재건축결의 동의서 ' 라 한다 .

< 재건축 사업내용 >

㉮ 신축건물의 설계개요 : 확정고시 ( 안 ) 을 기준으로 하며 사업계획 승인시 확정됨 ※ 상가의 경우 대지면적, 건축연면적 및 건축규모 등은 추후 조합과 협의후 결정나 건물철거 및 신축비용 개산액 : 예상 사업비를 추정하여 산출함다 ' ㉯ ' 항의 비용분담에 관한 사항 : 조합규약에 의거하여 현 소유 주택평형에 따라 비용을 공평하게 분담하며, 관리처분시 가청산하고, 입주 후 청산시 분담금을 최종 확정하는데 동의함 .

○ 사업추진방식은 조합규약이 정하는 바에 따라 총회에서 재적조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 결정한다 .○ 분담금을 정하기 위한 조합원의 권리금액 산정은 아래 ( ① 현 소유 주택평형을 기준으로분담금을 정하는 경우 ' 와 ' ② 현 소유 토지 및 건축물을 평가하여 분담금을 정하는 경우 ' 중에서 ' 관리처분계획 수립을 위한 총회 ' 에서 조합규약이 정하는 바에 따라 재적조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 찬성으로 확정한다 .[ 공동주택 ( 아파트 ) 소유 조합원의 분담금 산정 ]▷ 도급제 방식으로 사업을 추진하기로 결의한 경우의 비용분담 :① 현 소유주택 평형을 기준으로 분담금을 정하는 경우* 조합원 분담금 = 분양받을 아파트의 분양금액 - ( 당해 ) 조합원의 권리 지분* 조합원의 권리 지분 = 주택평형별 개발이익금 배분금액 x ( 당해 ) 조합원 현 소유주택 평형별 평균대지면적

* 주택평형별 개발이익금 배분금액 = 개발이익금 : 아파트 소유 조합원의 총 소유 대지지분 면적* 개발이익금 = ( 총 분양수입금 - 기타 수입금 ) - ( 건축비 등 총 사업비 )② 현 소유 토지 및 건축물을 감정평가하여 분담금을 정하는 경우* 조합원 분담금 = 분양받을 아파트의 분양금액 - ( 당해 ) 조합원의 권리 지분* 조합원의 권리 지분 = 개발이익금 x ( 당해 ) 조합원의 현 소유 토지 및 건축물 평가액사업구역내 전체조합원의 현 소유 토지 및 건축물 총 평가액▷ 지분제 방식으로 사업을 추진하기로 결의한 경우의 비용분담 :* 시공사선정시 시공사가 제시하는 조합원 권리 지분 ( 무상지분 ) 금액과 분양평형별 부담금액에 따른다 .[ 상가 및 부대복리시설 소유조합원의 분담금산정 ]▷ 상가 소유조합원과의 협의에 의하여 건축계획을 수립하고, 비용을 산출한 후 조합과상가 소유 조합원이 별도로 합의하는 비용분담기준에 따라 비용을 분담하기로 하며, 관리처분계획 수립시 비용분담금액을 최종 확정한다 .

라 신축건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항 : 조합규약 제7장 ( 관리처분 ) 에 따름

이 아파트 : 분양평형 결정은 조합원의 분양신청에 의하고, 경합이 있는 경우 현 소유 ( 종전주택 ) 평형이 큰 조합원에게 우선권을 부여하고, 평형이 동일한 경우의 평형 선택과 동, 호수의결정은 공개추첨에 의한다 .○ 상가 : 분양면적 및 호수 결정은 분양신청에 의하고, 경합이 있는 경우 종전 ( 현재 ) 소유상가의 동일층 조합원에게 우선권을 부여하고, 층이 같은 경우에는 감정평가금액이 높은 조합원에게 우선 선택권을 부여하며, 평가금액이 동일한 경우에는 공개추첨에 의한다. 단, 분양면적과 호수는 조합의 상가분양계획에 의해 분할하여 정하는 면적과 호수에 의한다 .○ 잉여분 처분에 관한 사항 : 조합원에게 분양하고 남는 아파트와 상가 등 부대 · 복리시설은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 규정에 따라 분양하고, 분양금은 사업비용에 우선 충당한○ 토지 배분에 관한 사항 : 신 건물의 토지는 공유지분으로 주어지되, 그 비율은 ' 집합건물

소유 및 관리에 관한 법률 ' 이 정하는 바에 따른다 .

( 2 ) 피고 조합은 그 후 이 사건 아파트 단지의 구분소유자들로부터 서면으로 창립총회에서의 위 재건축결의를 내용으로 한 이 사건 재건축결의 동의를 받아 조합원 수1, 666명으로 하여 2003. 6. 27. 서울 서초구청장으로부터 재건축조합설립인가를 받았는데 ( 이와 같이 창립총회에서의 재건축결의를 내용으로 한 서면 결의를 ' 2003. 6. 27. 자서면결의 ' 라 한다 ), 당시 아파트 동별 구분소유자 수 및 동의자 수는 아래와 같다 .

* 아파트는 각 동별로 세대 내의 전유면적이 동일하므로 각 동의 동의의결권 수의 비율은 동의자 비율과 같 다 .

다. 피고 조합의 원고들에 대한 재건축결의 참가여부의 최고 피고 조합은 2004. 5. 24. 원고들에게, 도시 및 주거환경 정비법 ( 이하 ' 도정법 ' 이라 한다 ) 과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 이하 ' 집합건물법 ' 이라 한다 ) 제48조의 규정에 의한 서면 최고를 하므로 최고서를 송달받은 후 2개월 이내에 아무런 조치가 없는 경우에는 재건축 불참 의사로 간주되어 매도청구권 행사를 할 것이라는 내용의 재건축결의 참가 여부 최고서를 보냈다 .

라. 피고 조합의 임시총회 피고 조합은 2005. 2. 26. 임시총회에서 총 참석자 1, 551명 중 1, 089명의 찬성으로 관리처분계획 ( 안 ) 을 의결하였는데, 그 관리처분계획 ( 안 ) 중 상가 분양과 관련된 주요 내용은, 00 상가의 경우에는 독립정산제 방식으로 상가조합원과 조합간의 합의에 의하여 결정된 방식으로 진행하는 것을 원칙으로 하고, OO 상가의 경우에는 매도청구소송 결과에 따라 법원에서 결정한 금액으로 매입하는 것을 원칙으로 하되, 재건축결의에 동의하고 00상가와 같은 독립정산제 방식을 희망할 경우 그에 따를 수 있는 것으로 규정하고 있으며, 그 후 피고 조합은 2005. 9. 24. 다시 임시총회를 개최하여 총 조합원수 1, 831명 중 1, 033명이 참석하여 945명의 찬성으로 관리처분 ( 안 ) 변경의 건을 의결하였는데, 그 관리처분 ( 안 ) 변경 중 상가 분양과 관련된 주요 내용은 상가의 분양은 상가조합 원간의 합의에 의하여 독립정산제 방식으로 하고, 종전 상가의 위치와 관계없이 신축상가에 분양신청할 수 있는 것으로 규정하고 있었다 .

2. 피고 조합의 본안전 항변에 대한 판단

피고 조합은 매도청구권은 재건축조합이 적법한 재건축결의를 하면 언제든지 발생하고, 최초의 재건축결의가 무효이어서 추후 재건축결의를 적법하게 한 경우든, 아니면 최초의 재건축결의를 변경하여 다시 재건축결의를 한 경우는 언제든지 재건축결의가 적법하게 되면 매도청구권은 발생하는 것이므로, 매도청구권의 행사가 적법한지의 여부는 매도청구권을 행사하여 매도청구의 소를 제기한 소송에서 개별적으로 다투어 져야 할 문제로서 이를 일반적인 부존재 확인의 소로서 구할 이익이 없으니 이 사건 소는 각하되어야 한다고 다투나, 피고 조합이 원고들에게 매도청구권을 행사하기 위한 최고를 하고, 피고 조합이 위 매도청구권은 2003. 6. 27. 자 서면결의에 기한 것이라고 주장하고 있는 이상, 원고들은 자신들의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안 · 위험이 있어 2003. 6. 27. 자 서면결의에 기한 매도청구권이 존재하지 아니함의 확인을 구하는 것이 분쟁을 유효 · 적절하게 해결하는 직접적인 수단이 된다고 할 것이므로, 2003. 6 .

27. 자 서면결의에 기한 매도청구권이 존재하지 아니함의 확인을 구하는 원고들의 이3. 본안에 대한 판단

가. 당사자들의 주장 요지 및 쟁점 ( 1 ) 원고들의 주장 요지는, 이 사건 재건축결의 동의서만으로는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항을 전혀 예측할 수 없으므로 2003. 6 .

27. 자 서면결의는 무효이고, 따라서 피고 조합의 원고들에 대한 2003. 6. 27. 자 서면결의에 기한 매도청구권은 존재하지 아니한다고 주장한다 .

이에 대하여 피고 조합은 이 사건 재건축결의 동의서에는 비용의 분담에 관한 기준이 설정되어 있고, 위 기준은 피고 조합의 도급제 사업방식에 부합할 뿐만 아니라 이에 따른 비용산정방식도 도정법과 일치하므로 2003. 6. 27. 자 서면결의는 유효하다고 다툰다 .

( 2 ) 따라서, 이 사건 쟁점은, 2003. 6. 27. 자 서면결의에서 재건축비용의 분담에 관한 사항이 정하여졌는지 여부에 있다고 할 것이므로, 이하에서는 이 점에 대하여 살펴보기로 한다 .

나. 2003. 6. 27. 자 서면결의의 효력 유무 ( 1 ) 집합건물법 제47조 제3, 4항에 의하면, 집합건물에 관하여 재건축의 결의를 할 때에는 ① 신건물의 설계의 개요, ② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, ③ 그 비용의 분담에 관한 사항, ④ 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다고 규정하고 있는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행 단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다 ( 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 2005. 6. 9. 선고 2005다11404 판결 등 참조 ) .

그리고, 이러한 재건축결의의 유효요건으로서 갖추어야 할 재건축비용의 분담에 관한 사항은, 아파트, 상가 등의 구분소유자들이 각자 어떤 분양평수의 아파트, 상가를 신청할 수 있는지, 기존 아파트, 상가에 대한 평가는 어떻게 이루어지는지, 앞으로 신청할 신축 아파트, 상가의 분양가액은 기존 아파트, 상가에 대한 평가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지 등 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준이 정하여져야 한다고 볼 것이다 . ( 2 ) 이 사건으로 돌아와 보건대, 앞서 본 바와 같이 피고 조합은 2001. 7. 14. 개최된 창립총회에서 재건축결의를 하고, 그 후 2003. 6. 27. 다시 위 창립총회에서 한 재건축결의에 대한 서면결의를 하였는데, 이 사건 재건축결의 및 사업계획 동의서와 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 에서 공통적으로 규정하고 있는 비용 분담에 관한 사항은 ' 조합규약에 의거하여 현 소유 주택평형에 따라 비용을 공평하게 분담하며, 관리처분시 가청산하고, 입주 후 청산시 최종 확정하는데 동의한다. ' 는 것이고, 이 사건 재건축결의 및 사업계획 동의서 중 「 상가 등 소유조합원의 분담금 산정 」 의 기준은 ' 상가 구분소유권자의 분담금 산정은 별도의 관리처분계획에 따른다. ' 는 것이며, 이 사건 재건축결의 동의서 ( 상가 ) 중 상가 및 부대복리시설 소유조합원의 분담금산정의 기준은 ' 상가 소유조합원과의 협의에 의하여 건축계획을 수립하고, 비용을 산출한 후 조합과 상가 소유 조합원이 별도로 합의하는 비용분담기준에 따라 비용을 분담하기로 하며, 관리처분계획 수립시 비용분담금액을 최종 확정한다. ' 는 것인 바, 이러한 기준들만으로는 상가 등의 구분소유자들이 각자 어떤 면적의 상가를 신청할 수 있는지, 기존 상가에 대한 평가는 어떻게 이루어지는지, 앞으로 신청할 상가의 분양가액은 기존 상가에 대한 평가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지 등을 전혀 예측할 수 없고 ( 피고 조합 규약에도 ' 상가의 경우에는 별도의 관리처분계획을 수립 시행한다. ' 고만 규정되어 있을 뿐 상가 등 복리시설에 대한 비용 분담에 관한 아무런 기준이 없다, 을 제9호증 중 조합규약안의 제40조 제1항 참조 ), 또 재건축결의의 유효요건으로서 갖추어야 할 재건축비용의 분담에 관한 사항은 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 함에도 이 사건 재건축결의 동의서 중 상가 및 부대복리시설 소유조합원의 분담금산정의 기준은 오히려 재건축의 실행 단계에서 별도로 비용분담기준을 합의하는 것으로 규정하고 있으므로, 이를 내용으로

한 2003. 6. 27. 자 서면결의 중 상가부분 역시 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 사항인 비용의 분담에 관하여 그 분담액 또는 산출기준을 정하지 못하여 무효라고 할 것이다 ( 다만, 2003. 6. 27. 자 서면결의는 상가부분에 관하여는 재건축결의의 효력이 없는 것이나, 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우라도 재건축 결의의 요건 충족 여부는 각각의 건물마다 따로 따져야 하므로, 상가부분을 제외한 아파트 부분에 관한 재건축결의의 효력에 대하여는 별론으로 한다, 그리고 피고 조합은 도정법 제16조에 의하면 종전과 달리 재건축결의시 집합건물법 제47조 제3항 소정의 재건축결의내용 중 비용의 분담에 관한 사항은 이를 구체적으로 결정하여야 하는 것이 아니라 재건축조합설립시에 조합설립에 동의한다는 동의서만 있으면 족하다는 취지로 다투나, 도정법 시행령 제26조 제1항에 의하면 위 동의서에는 비용의 분담에 관한 사항 등이 기재되어야 하고, 만약 피고 조합의 주장과 같이 2003. 6. 27. 자 서면결의가 도정법의 시행으로 인하여 위 법 소정의 조합설립의 동의로 보아서 유효하게 본다면, 원고들은 아무런 합리적인 이유 없이 종전보다 불리한 상황에 놓이게 되어 부당하다 ) .

따라서 매도청구권 행사의 전제가 되는, 2003. 6. 27. 자 서면결의는 상가부분에 관하여는 그 효력이 없으므로, 피고 조합의 원고들에 대한 2003. 6. 27. 자 서면결의에 기한 매도청구권은 존재하지 않는다고 할 것이다 .

4. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

재판장 판사 권택수