[1] 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재한 것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 되는지 여부(소극)

[2] 쌍무계약에서 고유의 대가관계가 있지 않은 채무 사이에 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 경우

[3] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무가 동시이행의 관계에 있게 되는지 여부(적극)

[4] 분양권매매계약의 체결 당시 매매계약서상의 명목상 매매대금을 실제 매매대금보다 줄여서 기재하고 그 차액에 해당하는 금원에 관해 따로 현금보관증을 작성하여 둔 사안에서, 매수인의 위 금원 지급의무와 매도인의 수분양자명의 변경절차이행의무가 동시이행의 관계에 있다고 본 사례

[1] 소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.

[2] 계약당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다.

[3] 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 매도인에 대한 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다.

[4] 분양권매매계약의 체결 당시 양도소득세의 일부 회피 목적으로 매매계약서상의 명목상 매매대금을 실제 매매대금보다 줄여서 기재하고 그 차액에 해당하는 금원에 관해 따로 현금보관증을 작성하여 둔 사안에서, 그 금원도 매매대금의 일부에 해당하므로 달리 매수인과 매도인이 위 금원의 지급의무를 위 매매계약과 무관한 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정하였다고 볼 만한 사정이 없는 한, 매수인의 위 금원 지급의무와 매도인의 수분양자명의 변경절차이행의무가 서로 대가관계에 있는 것으로 동시이행의 관계에 있다고 본 사례.

[1] 민법 제103조 , 소득세법 제96조 [2] 민법 제536조 [3] 민법 제536조 [4] 민법 제536조

[2][3] 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 (공1993상, 962) [2] 대법원 2001. 3. 27. 선고 2000다43819 판결 (공2001상, 996) 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656, 58663 판결 (공2006상, 516) 대법원 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결 (공2006하, 1253)

원고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 의림 담당변호사 박광신외 2인)

피고 (소송대리인 변호사 강신욱)

서울고법 2006. 12. 13. 선고 2006나15368 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 이 사건 수분양권 매매계약이 무권대리행위에 의한 것으로서 무효인지 여부

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 나타나는 제반 사정들을 종합하면 피고가 처인 소외인에게 이 사건 아파트 수분양권의 매도에 관한 대리권을 수여하였다고 봄이 상당하다는 이유로 원고들과 피고 사이의 이 사건 매매계약은 적법히 체결된 것이라고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

2. 이 사건 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부

소득세법령의 규정에 의하여 당해 자산의 양도 당시의 기준시가가 아닌 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 양도가액으로 하는 경우, 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재하였다 하여, 그것만으로 그 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다고 할 수는 없다.

같은 취지의 원심의 판단은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 반사회질서 법률행위에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

3. 이 사건 매매계약이 해제되었는지 여부

가. 원심은, 원고들이 이 사건 매매대금의 일부인 7,300만 원의 지급채무를 이행하지 아니하였으므로 이 사건 매매계약을 해제한다는 피고의 주장에 대하여, 피고가 원고들에게 상당한 기간을 정하여 위 금원의 지급의무 이행을 최고한 점을 인정할 증거가 없다는 등의 이유로 위 주장을 배척하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 조치는 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 계약 해제에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

나. 한편, 원고들이 약정된 지급기일에 위 7,300만 원의 지급채무를 이행하지 않을 경우 이 사건 매매계약이 자동으로 해제된다는 약정이 있었으므로 이 사건 매매계약은 원고들의 위 금원 지급채무 미이행시 위 자동해제 약정에 따라 이미 해제된 것이라는 취지의 상고이유 주장은, 상고심에서 새로이 하는 주장으로서 적법한 상고이유가 될 수 없을 뿐만 아니라, 기록을 살펴보더라도 그와 같은 자동해제 약정이 있음을 인정할 증거가 없으므로, 위 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.

4. 피고의 동시이행 항변의 당부

가. 추가 대출금 및 대출금의 이자 23,401,220원 부분

(1) 원심은, ‘이 사건 매매계약 후 피고가 이 사건 아파트의 분양회사에 대한 중도금 납부를 위하여 이 사건 아파트를 담보로 2억 49,876,000원을 추가로 대출받았으므로 원고들은 위 추가 대출금 채무를 인수해야 할 의무가 있고, 또한 피고가 대출금에 대한 위 약정 잔금지급일 이후의 이자 23,401,220원을 납부한 바 있으므로 원고들은 위 이자 상당금액을 피고에게 지급할 의무가 있으며, 위와 같은 원고들의 각 의무는 피고의 이 사건 아파트에 관한 수분양자명의 변경절차이행의무와 서로 동시이행관계에 있으므로 피고로서는 원고들이 위 각 의무를 이행할 때까지 이 사건 청구에 응할 수 없다’는 피고의 항변에 대하여, 그 채용 증거들을 종합하여, 이 사건 매매계약 체결 당시 매매대금 중 1억 87,407,000원은 피고의 우리은행에 대한 이 사건 아파트를 담보로 한 동액 상당의 기존 대출금 채무를 원고들이 인수하는 것으로 갈음하고, 위 대출금에 대한 이 사건 매매계약상의 약정 잔금지급일(2005. 3. 15.)까지의 이자는 피고가 납부하기로 약정한 사실을 인정한 다음, 매매계약 체결시 원고들이 인수하기로 한 위 기존 대출금 1억 87,407,000원을 초과하여 피고가 계약 후 추가로 대출받은 대출금은 원고들이 이를 승계하여야 할 의무가 있다고 할 수 없고, 한편 약정 잔금지급일 후에 발생한 기존 대출금에 대한 이자는 원고들이 부담하여야 할 것이나, 이 사건 매매계약의 내용과 목적 및 불이행의 결과 등에 비추어 원고들의 위 이자 납부의무는 이 사건 매매계약에 있어 매수인의 주된 채무라고 볼 수 없으므로 피고의 수분양자명의 변경절차이행의무와 서로 이행상의 견련관계에 있다고 할 수 없다는 이유로, 위 항변을 배척하였다.

(2) 우선, 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 매매계약 체결 당시 원고들은 피고의 기존 대출금 1억 87,407,000원의 채무를 인수하기로 약정하였을 뿐, 이 사건 아파트의 수분양자명의변경이 이 사건 매매계약대로 이행되지 못하고 지연되어 분양회사에 납부할 중도금의 조달을 위하여 매도인인 피고가 추가로 은행대출을 받을 경우를 예상한 약정을 한 바는 없음을 알 수 있는 이상, 원고들이 피고 주장의 추가 대출금이나 이에 대한 이자 채무를 인수해야 할 의무가 있다고 할 수 없으므로(다만, 피고가 추가 대출금을 분양회사에 중도금으로 납부함으로써 결과적으로 수분양권 양수인인 원고들이 그에 상당한 이익을 취하였다 할 수 있는바, 이는 이 사건 매매계약의 이행과는 별도로 원ㆍ피고들 사이에서 추후 정산되어야 할 것이다), 이와 같은 취지의 원심의 위 판단 부분은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유와 같은 채증법칙 위배나 동시이행관계에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

(3) 그러나 원심의 판단 중 기존 대출금에 대한 이자 부분에 관한 피고의 동시이행 항변권을 배척한 부분은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도인바, 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있다 ( 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656, 58663 판결 , 2006. 6. 9. 선고 2004다24557 판결 등 참조).

그리고 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 매도인에 대한 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다 할 것이다 ( 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결 등 참조).

위 각 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 매매계약 체결 당시 매수인인 원고들이 피고의 우리은행에 대한 이 사건 아파트를 담보로 한 1억 87,407,000원의 기존 대출금 채무를 인수하기로 하면서 매매대금 중 동액 상당의 금원을 위 채무인수로 갈음하고, 위 대출금에 대한 이 사건 매매계약상의 약정 잔금지급일(2005. 3. 15.)까지의 이자는 피고가 납부하기로 약정하였으므로, 위 약정 잔금지급일 후에 발생한 기존 대출금에 대한 이자는 당연히 원고들이 부담하여야 할 것인데, 피고가 기존 대출금에 대한 위 약정 잔금지급일 후의 이자를 원고들 대신 변제하였다면 그로 인한 원고들의 피고에 대한 그 이자 상당액의 구상채무는 원고들이 인수키로 한 기존 대출금 채무의 내용에 속하는 이자 채무의 변형으로서 결국 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형에 속하는 것이므로, 이러한 원고들의 위 이자 상당액의 구상채무와 피고의 수분양자명의 변경절차이행의무는 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계에 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유로 위 각 채무가 서로 이행상의 견련관계에 있다고 볼 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 동시이행의 관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

나. 현금보관증상의 7,300만 원 부분

(1) 원심은, ‘이 사건 매매계약 체결시 매매대금 중 매매계약서에 기재하지 않고 따로 원고들이 현금보관증을 작성하여 피고에게 교부한 7,300만 원 부분도 이 사건 매매대금의 일부로서 중도금에 해당한다 할 것이고, 따라서 원고들이 현금보관증에 기재된 바에 따라 위 금원을 피고에게 지급해야 할 의무는 피고의 이 사건 아파트에 관한 수분양자명의 변경절차이행의무와 서로 동시이행관계에 있으므로, 피고로서는 원고들이 위 의무를 이행할 때까지 이 사건 청구에 응할 수 없다’는 피고의 항변에 대하여, 위 현금보관증상의 금원은 실질적으로는 이 사건 매매대금의 일환이라고 할 것이나 원ㆍ피고들은 위 금원의 지급에 관하여 이 사건 매매계약서상의 채무의 이행과는 별도로 그 지급방법과 시기 등을 정한 바 있으므로, 원고들의 피고에 대한 위 금원의 지급의무와 피고의 원고들에 대한 이 사건 아파트에 관한 수분양자명의 변경절차이행의무는 서로 대가적 의미가 있는 견련관계에 있다고 할 수 없다는 이유로, 위 항변을 배척하였다.

(2) 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

기록에 의하여 살펴보면, 원고들은 이 사건 매매계약 체결 당시 실제 매매대금과 양도소득세의 일부 회피 목적으로 실제보다 줄여서 매매계약서에 기재한 명목상의 매매대금과의 차액인 7,300만 원에 관하여 원고들이 위 매매계약서상의 약정 잔금지급일(2005. 3. 17.)보다 전인 2005. 3. 15.까지 피고에게 위 금원을 지급하기로 한다는 취지의 현금보관증을 작성하여 피고에게 교부한 점, 당시 원ㆍ피고들은 실제 거래가액을 은폐하기 위하여 원고들이 피고에게 위 금원을 지급할 때 원고들의 통장이 아닌 타인의 통장에서 이를 인출하여 지급하기로 하되, 원고들 명의의 통장에서 돈을 인출하여 지급할 경우에는 이 사건 매매계약을 무효로 하기로 약정한 점을 알 수 있는바, 위와 같이 위 금원의 지급시기를 이 사건 매매계약서상의 잔금지급일 이전으로 정한 점, 위 금원의 지급방법에 관한 약정 위반시는 이 사건 매매계약 자체를 무효로 하기로 한 점 등에 비추어 보면, 비록 원ㆍ피고들이 위 금원을 매매계약서상의 매매대금에 포함시키지 아니하고 따로 이에 관한 현금보관증을 작성하였다 하더라도, 위 금원은 어디까지나 이 사건 매매대금의 일부에 해당하는 것이라고 하지 않을 수 없는 것이므로, 달리 원ㆍ피고들이 위 금원의 지급의무를 이 사건 매매계약과는 무관한 별개의 독립된 채무로 하기로 특별히 약정하였다고 볼 만한 사정이 없는 이상, 원고들의 위 금원 지급의무와 피고의 수분양자명의 변경절차이행의무는 서로 대가관계에 있는 것이어서 당연히 동시이행의 관계에 있다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유로 위 각 채무가 서로 이행상의 견련관계에 있다고 볼 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 채증법칙을 위배함과 아울러 동시이행의 관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

5. 결 론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.