원고(소송대리인 법무법인 로시스 담당변호사 김미영)

피고(소송대리인 변호사 유홍준외 1인)

2005. 6. 24.

1. 피고는 원고에게 48,258,064원 및 이에 대한 2003. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1호증의 1 내지 4, 갑2호증의 1 내지 3, 갑3호증, 갑4호증의 1 내지 7, 갑5 내지 7호증, 갑8호증의 1 내지 5, 갑9호증의 1, 2, 을1 내지 4호증의 각 기재, 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 1992. 4. 10. 소외 1에게 원고의 처 소외 2 명의로 등기되어 있던 인천 북구 효성동 397-1 대 4303.4㎡(1995. 3. 25.자로 인천 부평구 청천동 391-8 대 4303.4㎡로 행정구역 변경됨)와 원고 소유의 그 지상 철근 콘크리트조 슬래브지붕 2층 공장 및 사무실, 창고를 보증금 5,500만 원, 임료 월 500만 원에 임대하였다(이하 원고와 소외 1 사이의 임대차계약을 이 사건 임대차계약이라 한다.

나. 원고는 다시 1995. 5. 10.자로 소외 1에게 위 대지 및 지상 건물에 관하여 1억 5,000만 원 가량으로 예상되는 시설투자비용은 소외 1이 부담하고, 임대기간 만료시 그 비용이나 이와 관련된 권리를 원고에게 주장할 수 없다는 특약 하에 소외 1이 위 지상건물을 증개축하여 전대할 것을 전제로 보증금 3억 원, 기간 1996. 12. 30.까지로 정하여 임대하였고, 이에 소외 1은 1995. 9. 19.경까지 원고의 이름으로 허가받아 위 지상건물을 수리·개조하여 3층을 증축{철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 3층 공장 및 자동차관련시설, 1층 735㎡(공장), 2층 735㎡(자동차매매장), 3층 204.9㎡(자동차매매장)}한 후 부평자동차매매단지(이하 위 대지와 건물을 합하여 이 사건 매매단지라 한다)를 조성하여 사용승인을 받았다.

다. 소외 1은 이 사건 매매단지의 2층을 9개의 비슷한 규모로 나누어 1곳은 자신이 운영하고, 나머지 8곳은 피고, 소외 3 내지 9 등 8명의 중고자동차매매업자에게 각 보증금 4,000만 원, 임료 월 170만 원으로 정하여 전대하였다가 1997. 6.경 각 보증금을 50,000,000원으로 증액하였고, 1층은 주차장으로 사용하면서 그 중 일부를 카센터를 운영하는 소외 10에게, 3층은 소외 11과 소외 12에게 각 전대하였는데, 피고는 1995. 6. 7. 위와 같이 소외 1과 전대차계약을 체결한 후 대성자동차매매상사를 운영하였다(이하 피고와 소외 1 사이의 임대차계약을 이 사건 전대차계약이라 한다).

라. 원고는 소외 1과 사이에 1997년 7월경부터 이 사건 매매단지에 관하여 보증금은 4억 원, 임료는 월 13,500,000원으로 증액하였다.

마. 원고가 이 사건 매매단지를 취득한 직후부터 부동산에 수차례에 걸쳐 압류등기가 경료되었다가 말소되기를 반복하였고, 1997. 11. 22. 인천광역시 부평구에 의한 압류등기를 시작으로 여러 건의 압류·가압류등기가 경료된 상태에서 1998. 10.경 외환위기로 인한 이자율 상승으로 원고가 대출금이자를 감당하지 못하여 이 사건 매매단지가 경매될 위험에 처하게 되었다.

바. 이 사건 매매단지의 전차인들은 보증금을 회수할 방법을 찾게 되었고, 임료를 제대로 못 받고 있던 원고도 임료를 수령할 방법을 찾게 되었으며, 소외 1은 전차인들에 대한 보증금반환채무를 면할 방법을 찾게 되었는데, 우선 소외 1이 주차타워를 증축하여 추가 임대하는 등의 방법으로 자금을 마련하여 대출금이자를 갚아나가고자 1999년 1~2월경 토지굴착공사 등을 시작하였으나 원고가 도중에 이를 중단시켰다.

사. 한편, 피고를 제외한 소외 3 내지 9 등 2층 전차인들은 소외 1을 배제한 채 1999. 3. 23. 원고와 사이에 자신들이 점유·사용하던 부분을 각 보증금 5,000만 원, 임료 월 170만 원, 기간 2년으로 한다는 내용의 각 임대차계약서를 작성하고, 임료는 원고에게 직접 지급하기로 약정하였다.

아. 원고와 소외 1은 1999. 3. 26.자로 이 사건 매매단지에 관하여 ① 소외 1은 1999년 2월까지 미지급된 임료 약 5,000만 원(정확한 금액은 추후 정산)을 정리하기로 하고, 이 중 2,000만 원은 1차로 3월 26일 지급하기로 한다, ② 3층 및 카센터 등 소외 1이 임대한 부분에 대한 것은 원고가 인수하기로 하되 추후 상호 협의하여 보증금에 대한 부분은 원고에게 지급하기로 한다, ③ 현재까지 진행된 주차구조물 및 카센터건물에 대하여 소외 1에게 발급된 허가권을 원고의 요구에 따라 처리하도록 한다는 내용의 합의서(이하 이 사건 합의서라 한다)를 작성하였다.

자. 그러나 약속이 지켜지지 않으면서 피고를 포함한 전차인들은 1999년 3월분부터 소외 1이나 원고에게 임료를 모두 지급하지 않았고, 소외 1도 원고에게 임료를 지급하지 않았으며, 이후 이 사건 매매단지에 관하여는 기은상호신용금고의 경매신청으로 1999. 6. 2. 인천지방법원 99타경82100호로 부동산임의경매 개시결정 이 내려진 후 경매가 진행되었는데, 2001. 7. 13. 전차인들 중 소외 3, 5, 6, 8 4명이 낙찰받아 같은 날짜로 각 지분 1/4의 소유권이전등기를 경료하였다.

차. 피고는 소외 1에게 1999년 3월경부터 경매절차에 의해 소외 3 등에게 이 사건 매매단지의 소유권이전등기가 넘어갈 때까지의 기간 동안 약정에 의한 임료를 지급하지 아니하였다.

2. 판단

위 인정사실에 의하면, 원고와 소외 1 사이의 이 사건 임대차계약에 기초하여 원고의 승낙 하에 피고와 소외 1 사이에 이 사건 매매단지의 해당 부분에 관하여 보증금 5,000만 원, 임료 월 170만 원으로 정하여 전대차계약이 체결되었는데, 그 후 이 사건 매매단지 2층의 다른 전차인들과는 달리 원고와 피고 사이에 직접 임대차계약이 체결된 적이 없고, 이 사건 합의서는 원고가 소외 1로부터 피고 등 새로이 임대차계약을 체결하지 않은 전차인들에 대한 전대 부분을 확정적으로 인수하는 내용으로 볼 수 없으므로, 원고가 피고와의 직접적인 임대차계약관계에 기하여 연체차임의 지급을 청구할 수는 없다고 할 것이고, 또한 이 사건 합의서의 작성 과정에서 원고와 소외 1이 이 사건 임대차계약을 해지하기로 합의하였다고 볼 여지가 있으나, 이 사건 매매단지의 경매절차진행으로 위 합의는 사실상 실효된 것으로 보이고, 설령 이 사건 임대차계약이 임대인인 원고와 임차인인 소외 1 사이의 합의로 종료되었다고 하더라도 전차인인 피고의 전차권은 소멸하지 아니하므로 그 전차권의 기초를 잃지 않게 하는 한도에서 임대인인 원고와 전대인인 소외 1 사이의 관계는 존속한다고 할 것이므로, 이에 기초하여 임대인인 원고는 전차인인 피고에게 직접 차임지급을 구할 수 있다고 할 것이다.

따라서, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 1999. 3. 1.부터 원고의 소유권 상실일인 2001. 7. 12.까지 월 170만 원의 비율에 의한 연체차임 48,270,684원 [170만 원 × {28 + (12 ÷ 365/12)}, 원 미만 버림]의 범위 내로서 원고가 구하는 48,258,064원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2003. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

이에 대하여 피고는 이 사건 매매단지가 2001. 7. 13.경 경락되어 소외 1과 피고 사이의 이 사건 전대차계약이 종료될 당시, 소외 1과 피고 사이에 소외 1의 피고에 대한 전대차보증금반환채무와 피고의 소외 1에 대한 연체차임지급채무를 대등액에서 상계하기로 하는 묵시적 합의가 있었고, 위 임대차보증금반환채무가 연체차임채무를 상회하며, 이는 차임지급시기 이후에 발생한 채무소멸사유로서 이로써 피고는 원고에게 대항할 수 있어 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하므로 살피건대, 소외 1과 피고 사이에 피고가 주장하는 묵시적 상계합의가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.