원고(소송대리인 법무법인 로시스 담당변호사 김미영)

피고(소송대리인 변호사 유홍준)

2006. 3. 2.

인천지방법원 2005. 7. 22. 선고 2003가단40339 판결

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 48,258,064원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 기초사실

이 부분은 제1심 판결의 1. 기초사실의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 청구원인에 대한 판단

가. 위 인정사실에 의하면, 원고와 소외인 사이의 이 사건 임대차계약에 기초하여 원고의 승낙 하에 피고와 소외인 사이에 이 사건 매매단지의 해당부분에 관하여 보증금 5,000만 원, 임료 월 170만 원으로 정한 전대차계약이 체결되었고, 피고는 1999. 3.분부터 소외인이나 원고에게 차임을 지급하지 않았으며, 소외인도 원고에게 차임을 지급하지 않았음을 알 수 있는바, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하므로( 민법 제630조 제1항 ), 전차인인 피고는 임대인인 원고에게 1999. 3.부터 전대차계약 종료시까지의 차임을 지급할 의무가 있고, 가사 이 사건 임대차계약이 이 사건 합의서 작성과정에서 임대인인 원고와 임차인인 소외인 사이의 합의로 종료되었다고 하더라도 피고의 전차권은 소멸하지 아니하므로( 민법 제631조 ), 피고가 전대차목적물을 계속 점유·사용하는 이상 임대인인 원고는 전차인인 피고에게 직접 차임지급을 구할 수 있다고 할 것이다.

그렇다면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 1999. 3. 1.부터 원고의 소유권 상실일인 2001. 7. 12.까지 월 170만 원의 비율에 의한 연체차임 48,270,684원[=170만 원 × {28 + (12 ÷ 365/12)}, 원 미만 버림]의 범위 내로서 원고가 구하는 48,258,064원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2003. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

3. 피고의 주장에 대한 판단

가. 피고는 우선, 이 사건 매매단지가 2001. 7. 13. 경락으로 인하여 소외인과 피고 사이의 이 사건 전대차계약이 종료될 당시, 소외인과 피고 사이에 소외인의 피고에 대한 전대차보증금반환채무와 피고의 소외인에 대한 연체차임지급채무를 대등액에서 상계하기로 하는 묵시적 합의가 있었고, 위 전대차보증반환채무가 연체차임채무를 상회하며, 이는 차임지급시기 이후에 발생한 채무소멸사유로서 이로써 피고는 원고에게 대항할 수 있으므로, 원고의 청구는 부당하다는 취지로 주장한다.

살피건대, 소외인과 피고 사이에 소외인의 피고에 대한 전대차보증금반환채무와 피고의 소외인에 대한 연체차임지급채무를 대등액에서 상계하기로 합의하였다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 부분에 관한 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

나. 피고는 다음으로, 임대차관계종료 후 목적물반환시 별도의 의사표시가 없어도 차임채무는 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 전대차계약이 종료될 당시 피고의 연체차임이 전대차보증금에서 공제됨으로써 피고의 연체차임지급채무는 이미 소멸되었으므로, 피고의 연체차임지급채무가 존재함을 전제로 하는 원고의 청구는 부당하다는 취지로 주장한다.

살피건대, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우에 전차인은 임대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없는데( 민법 제630조 제1항 참조), 전차인이 임대인에게 대항할 수 없는 차임의 범위는 전대차계약상의 차임지급시를 기준으로 하여 그 이전에 전대인에게 지급한 차임에 한정되고, 그 이후에 지급한 차임으로는 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당하며(위와 같이 해석하지 않는다면, 임대인의 동의를 받은 전차인의 법적지위가 너무나 불안정하게 되는 불합리한 결과에 이른다), 한편 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 할 것인바( 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조), 이에 비추어 보면 이 사건 전대차계약 종료와 이 사건 매매단지의 해당부분 반환에 해당되는 이 사건 매매단지의 낙찰일인 2001. 7. 13.경을 기준으로 그때까지의 연체차임 48,270,684원은 보증금 50,000,000원에서 당연히 공제되어 모두 소멸되었고 할 것이고, 이는 이 사건 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 발생한 채무소멸사유로서 전차인은 위와 같은 사유로 임대인에게 대항할 수 있다고 할 것이므로, 피고의 연체차임채무가 여전히 남아있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없음에 돌아간다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하여 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.