[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법'이라 한다) 제23조 제1항 의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 한편, 집합건물법 제41조 제1항 은 “관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항 에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항 에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다. [2] 집합건물의 구분소유자들이 ‘입점일 이후에는 건축주를 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 분양주 겸 분양자가 건물을 완공하여 일단 자기의 소유로 등기를 마친 후 구분점포를 분양하는 경우에는 분양에 소요되는 기간 등 통상의 분양 실정에 비추어 분양 및 입주가 상당한 정도에 이를 때까지 건축주가 관리인의 역할을 수행하는 것은 집합건물의 관리를 위한 하나의 방법으로서 어느 정도 합리성을 가진다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여, 미분양된 전유부분의 구분소유자들을 포함한 집합건물의 구분소유자 전원은 분양계약서 등을 통해 분양주를 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 서면합의로써 분양주를 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 분양주에게서 집합건물의 관리업무를 위탁받은 분양주는 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다.

[1] 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요성이 생긴 경우, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항 이 정한 ‘관리단’이 당연히 설립되는지 여부(적극)

[2] 관리인선임 결의가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항 에 의한 서면결의로 가능한지 여부(적극) 및 그와 같은 서면결의를 함에 있어서 관리단집회의 소집·개최가 필요한지 여부(소극)

[3] 집합건물의 분양계약서에 건축주를 집합건물의 관리인으로 한다는 내용이 포함된 사안에서, 수분양자들로 구성된 관리단집회의 관리인선임 결의에 갈음하는 서면결의가 있다고 본 사례

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항 [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항 , 제41조 제1항 [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제2항 , 제41조 제1항

[1] 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 (공2003상, 506) 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 (공2005하, 1930) [2] 대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정 (공1995상, 1699) 대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 (공2005상, 746)

원고 주식회사

피고

서울고법 2006. 5. 4. 선고 2005나44789 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고(선정당사자)가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법'이라 한다) 제23조 제1항 의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다 ( 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결 등 참조). 한편, 집합건물법 제41조 제1항 은 “관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 집합건물법 제24조 제2항 에 의하면 관리인선임 결의는 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 해당하므로, 관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항 에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것이다 ( 대법원 1995. 3. 10.자 94마2377 결정 , 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 피고(선정당사자, 이하 ‘피고’라고만 한다)와 나머지 선정자들을 포함한 이 사건 집합건물의 각 구분소유자들은 ‘입점일 이후에는 건축주인 소외인 외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다.’는 내용이 포함된 분양계약서에 의하여 분양계약을 체결하였고, 이어 소외인 외 3인은 소외인을 이 사건 집합건물의 관리자로 하는 데 서면합의한 사실, 이에 따라 소외인은 2003. 1.경부터 이 사건 집합건물을 관리하다가, 관리업무의 효율을 위하여 2003. 3. 31.경 원고 회사를 설립하고 그 이후부터는 원고 회사에게 이 사건 집합건물의 관리업무를 맡기고 있는 사실을 인정한 다음, 이 사건 집합건물과 같이 건축주 겸 분양자가 건물을 완공하여 일단 자기의 소유로 등기를 마친 후 구분점포를 분양하는 경우에는 분양에 소요되는 기간 등 통상의 분양 실정에 비추어 분양 및 입주가 상당한 정도에 이를 때까지 건축주가 관리인의 역할을 수행하는 것은 집합건물의 관리를 위한 하나의 방법으로서 어느 정도 합리성을 가진다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여, 미분양된 전유부분의 구분소유자들(건축주인 소외인 외 3인)을 포함한 이 사건 집합건물의 구분소유자 전원은 위 분양계약서 등을 통해 소외인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 하는 데 서면합의를 하였고, 위 서면합의로써 소외인을 관리인으로 선임하는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 볼 수 있으므로, 결국 관리인으로 선임된 소외인으로부터 이 사건 집합건물의 관리업무를 위탁받은 원고 회사는 이 사건 집합건물의 관리업무를 수행할 정당한 권한을 갖는다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 집합건물의 건축주와 수분양자들은 그 개별적 분양계약을 통하여, 수분양자들의 구분소유권 취득을 전제로 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같이 관리단집회의 결의에 갈음하는 서면결의에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 또한 원심은, 피고가 2003. 10. 13. 개최된 입주자대표회의에서 새로운 관리인으로 적법하게 선임되었으므로 피고에게 이 사건 집합건물의 관리권한이 있다는 피고의 주장에 대하여, 피고가 제출한 그 거시의 증거들만으로는 위 주장사실에 대한 입증이 부족하다고 하면서, 오히려 그 판시와 같이 피고가 위 입주자대표회의에서 적법한 관리인으로 선임되었다고 볼 수 없는 사실관계를 인정하여 위 주장을 배척하였다.

관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진, 법리오해 등의 위법이 있다고 볼 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김능환(재판장) 김용담 박시환(주심) 박일환