서울고등법원 2013. 09. 04. 선고 2013누6116 판결

설령 원고가 이 사건 아파트를 증여받았다고 하더라도, 이 사건 아파트의 시가를 OOOO원으로 본 것은 위법하다. 또한, 이 사건 아파트 시가에서 전세보증금 채무 OOOO원과 근저당권부 채무 약 OOOO원을 공제하여야 한다. 피고 소속 공무원은 원고가 계좌를 통해 안BB에게 송금한 OOOO원을 시가에서 공제하기로 하였는데, 이 사건 처분 당시 위 금액을 공제하지 않은 것은 신의성실 원칙에 위배된다.

나. 시가 주장에 관한 판단

1) 먼저 이 사건 아파트 시가가 OOOO원이 아니라는 주장에 관하여 본다.

상속세및증여세법 제60조 제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그 위임을 받은 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다) 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있고, 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다.

2) 갑 제13, 19호증, 을 제1, 2, 4, 5, 6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래 사실을 인정할 수 있다.

" ① 이 사건 아파트 면적은 84.78㎡인데, 이 사건 아파트 단지에 속하는 CCC 아파트 중 면적이 84.78㎡인 아파트(이하,비교 아파트'라고 한다)에 대한 국민은행 고시 2008. 11. 거래시세는 OOOO원에서 OOOO원이고, 평균가격은 OOOO원이다.", ② 비교 아파트에 대한 국토교통부의 2008. 1. 1.부터 2008. 12. 31.까지 거래가격(을 제5호증)은 최저 OOOO원(순번 42)에서 최고 OOOO원(순번 8)이다. 이 사건 아파트 증여가 있었던 2008. 11. 24.에서 3개월 이내 매매사례를 살펴보면, 순번 1(계약 일자 2008. 12. 14.) 106동 1103호 OOOO원, 순번 6(계약 일자 2008. 10. 13.) 108동 1501호 OOOO원, 순번 7(계약 일자 2008. 10. 2.) 108동 607호 OOOO원, 순번 8(계약 일자 2008. 8. 27) 104동 1406호 OOOO원으로 모두 OOOO원 이상이다.

" 이 사건 아파트의 2008. 1. 1. 기준 국토교통부 고시 공동주택가격(이하공동주택가격'이라고 한다)은 OOOO원인데, 순번 1, 8 아파트의 2008. 1. 1. 기준 공동 주택가격은 OOOO원이고, 순번 6, 7 아파트의 2008. 1. 1. 기준 공동주택가격은 OOOO원이다.", ③ 비교 아파트의 거래가격에 관하여 2008년도의 동(棟)별 가격변화 추세를 보면, 104동의 경우 2008. 1. 7. 408호가 OOOO원에 매매되었다가, 2008. 8. 27. 1406호가 OOOO원에 매매되었고, 105동의 경우 2008. 3. 6. 701호가 OOOO원에 매매되었다가 2008. 5. 3. 1102호가 OOOO원에 매매되었고, 106동의 경우 2008. 2. 18. 1602호가 OOOO원에 매매되었다가 2008. 12. 14. 1103호가 OOOO원에 매매되었고, 107동의 경우 2008. 1. 16. 1401호가 OOOO원에 매매되었다가 2008. 5. 17. 505호가 OOOO원에 매매되었고, 108동의 경우 2008. 1. 12. 1004호가 OOOO원에 매매되었다가 2008. 10. 13. 1501호가 OOOO원에 매매되었다. 따라서 2008. 1. 1.보다 2008. 12. 31.로 갈수록 매매가격이 증가한 것으로 보인다.

④ 비교 아파트의 2008년도 거래가격 중 피고가 시가로 정한 OOOO원보다 낮은 사례는 순번 10 106동 404호 OOOO원, 순번 26 107동 105호 OOOO원, 순번 42 106동 103호 OOOO원, 순번 51 106동 102호 OOOO원, 순번 62 107동 1401호 OOOO원이다. 그런데 위 아파트들의 2008. 1. 1. 기준 공동주택 가격을 살펴보면, 순번 26, 42, 51 아파트는 OOOO원, 순번 10 아파트는 OOOO원, 순번 62 아파트는 OOOO원이고, 순번 10 아파트를 제외하고는 층수가 낮거나 높은 편에 속한다.

3) 앞서 본 대로 원고와 안BB 사이에 이 사건 아파트 매매가 있었다고 볼 수 없으므로, 원고와 안BB 사이에 작성된 2008. 11. 24.자 부동산매매계약서(갑 제1호증)에 적힌 매매대금 OOOO원을 시가로 본 자체는 잘못이다. 그러나 위에서 인정한 사실대로 이 사건 아파트 단지와 같은 단지 내 아파트로서 면적이 같은 비교 아파트에 대한 이 사건 아파트 증여일 2008. 11. 24.에서 가까운 3월 이내 매매사례의 매매가격은 모두 OOOO원 이상이고, 그 중 2008. 1. 1.자 공동주택가격이 같고 이 사건 아파트 증여일과 가장 가까운 날 매매사례인 순번 1 106동 1103호의 매매가격은 OOOO원으로 OOOO원을 훨씬 초과하며, 비교 아파트 매매사례 중 OOOO원 미만 매매사례는 모두 저층이나 고층인 등으로 2008. 1. 1. 기준 공동주택가격이 이 사건 아파트의 공동주택가격 미만인 경우의 매매사례이고, 국민은행에서 2008. 11.의 비교 아파트 평균시세로 OOOO원을 산정한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 아파트 증여일로부터 3개월 내에서 이루어진 거래 중 순번 l 거래는 이 사건 아파트와 면적 ・ 위치 ・ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매이고, 그 매매가격도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 보인다.

따라서 피고가 이 사건 아파트 시가로 산정한 OOOO원은 피고가 추가로 주장하는 바와 같이 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항, 제5항에 따른 시가 범위 내로 볼 수 있으므로(오히려 원고에게 더 유리하게 산정되었다), 이 사건 처분은 적법하다(앞서 본 대로 순번 1 거래가 아닌 3개월 이내 매매가격을 시가로 보더라도 최소한 이 사건 아파트의 시가는 OOOO원 이상으로 보인다).

다. 나머지 주장에 관한 판단

원고가 이 사건 아파트에 대한 전세보증금 채무 5천만 원을 부담하였다고 인정할 증거가 없고, 갑 제13호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 설정된 근저당권부 채무의 채무자 명의는 안BB에서 원고 명의로 바뀌지 않았던 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 아파트 시가에서 전세보증금 채무 OOOO원과 근저당권부 채무를 공제하여야 한다는 원고 주장은 받아들일 수 없다.

또, 피고 소속 공무원이 원고가 계좌를 통해 안BB에게 송금한 OOOO원을 시가에서 공제하기로 하였다고 볼 증거도 없다. 따라서 이 사건 처분이 신의성실 원칙을 위배하였다는 원고 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 결론

제1심 판결은 정당하다. 원고가 한 항소를 기각한다.

심급 사건

-서울행정법원 2013.01.25.선고 2012구합33232

서울고등법원 2013.09.04.선고 2013누6116

-대법원 2014.01.20.선고 2013두19776

참조조문