서울행정법원-2014-구합-984 (2014.08.29)

거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하는 경우 시가라고 할 수 없음

아파트 분양가액 중 토지가액이 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하는 경우 시가라고 할 수 없어 이를 근거로 상속세및증여세법 보충적평가방법에 의해 산정한 이 사건 주식은 잘못된 것임

2014구합984 증여세부과처분취소

곽AA

서초세무서장

2015. 4. 15.

2015. 5. 6.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

1. 청구취지

피고가 2012. 11. 8. 원고에게 한 2008. 11. 24.자 증여분 증여세 OOOO원(가산세 포함)의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다) 및 2008. 12. 31.자 증여분 증여세OOOO원(가산세 포함), 2009. 12. 31.자 증여분 증여세 OOOO원(가산세 포함),2010. 12. 31.자 증여분 증여세 OOOO원(가산세 포함), 2011. 12. 31.자 증여분 증여세 OOOO원(가산세 포함), 2012. 6. 30.자 증여분 증여세 OOOO원(가산세 포함)의 각 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를

기각한다.

1. 이 법원의 심판범위

원고는 제1심에서 피고가 2012. 11. 8. 원고에게 한 각 증여세 부과처분 전부에 대한

취소를 구하였고, 제1심 판결은 그 중 이 사건 처분만이 위법하다고 판단하여 그 부분

을 취소하고, 원고의 나머지 청구는 기각하였다. 이에 대하여 피고만이 항소하였으므

로, 이 법원의 심판범위는 이 사건 처분 부분에 한정된다.

2. 기초사실

가. OOO는 원고의 매형으로서, 주식회사 OOO(이하 'OOO'라고 한다)의 대표이

사이고, 원고는 OOO의 전무이사 겸 주주이다. 2007년 말 기준, 비상장주식인 OOO 발행주식(발행주식총수 OOO주) 가운데 10%는 원고가, 30%는 OOO가 소유하고 있었다.

나. OOO는 2008. 11. 24. 원고에게 발행주식 OOO주(이하 '이 사건 주식'이라 한다)를 액면가액(1주당 000원)으로 계산하여 총 OOO만 원에 양도하였다(이하'이 사건 주식양도'라 한다).

다. OOO는 이 사건 주식양도 당시, 2006. 12. 28.부터 2007. 2. 15.까지 합계 OOOO원에 매수한 별지 1 기재 각 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다) 지상에 OOO 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축하고 있었다. 이 사건 아파트의 분양은 2008. 6. 30.경 전부 완료된 상태였는데, 분양 당시 OOO는 이 사건 토지의 분양가액을 OOOO원(OOOO원/㎡)으로 정하였고, 이는 OOO가 아래 표와 같이 산출한 OOOO원에 추가보상비용인 OOOO원을 더하여 계산한 결과이다.

한편 OOO는 2008. 8. 31.경 회계장부에 이 사건 토지가액을 OOOO원(OOO가 이 사건 토지매입대금 OOOO원에 추가보상비용인 OOOO원을 더한 금액인 OOOO원에 지가상승률을 반영하여 계산한 금액임)으로 기재하고 있었다.

라. 피고는 구 상속세 및 증여세법(2008. 12. 26. 법률 제9269호로 개정되기 전의

것, 이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제60조 제3항, 제63조 및 같은 법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21292호로 개정되기 전의 것, 이하 '상속세및증여세법 시행령'이라 한다)에 규정된 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주식의 양도일 기준 가액을 산정하면서, 이 사건 토지의 시가를 토지 분양가액으로 보고, 2008. 8. 31. 기준 OOO의 대차대조표에 자산으로 기재되어 있던 OOOO원에 평가차액 OOOO원(이 사건 토지 분양가액과 회계장부상 가액의 차액임, 이는 OOOO원의 오기로 보인다)을 더하고, 부채총계 OOOO원을 공제한 OOOO원이 OOO의 순자산이라고 평가한 다음, 이 사건 주식의 순자산가치를 1주당 OOO원 합계 OOOO원으로 평가하였다.

나아가 피고는 OOO가 상속세및증여세법 제54조 제4항 제3호(평가기준일 속하는 사업연도

전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 결손금이 있는 경우)에 해당한다는 이유로 이 사

건 주식의 순자산가치를 보충적 평가방법에 따른 이 사건 주식의 가액으로 평가하였

다.

마. 피고는 2012. 11. 8. 원고에게, 원고가 OOO와 특수관계에 있는 자로서 OOO로부터 이 사건 주식을 저가양수하였다는 이유로, 위 평가액 OOOO원과 원고의 양수가액 OOO만원과의 차액인 OOOO원에서 3억 원을 뺀 금액인 OOOO원을 과세표준으로 하여 증여세 OOOO원(가산세 포함)을 부과하였다.

바. 원고는 이에 불복하여 2013. 1. 29. 심판청구를 하였는데, 2013. 10. 17. 조세심

판원으로부터 기각 결정을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7 내지 15, 19, 20호증, 을 제1, 5, 8, 9호증

(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

상속세및증여세법상의 보충적 평가방법에 따라 이 사건 주식의 양도일 기준 가액을 산정하면

서, 이 사건 주식양도 당시 신축 중이었던 이 사건 아파트의 부속토지인 이 사건 토지

에 대하여 분양가액을 시가로 평가하는 것은, 아파트 신축공사의 진척 정도와 관계없

이 아파트 준공시의 미래가치를 반영하는 결과를 초래하고, 신축공사가 거의 진행되지

않은 상태에서 극히 일부만 분양된 경우에도 분양가액이 시가로 평가되는 문제점이 있

는 등 불합리하다. 따라서 피고가 토지 분양가액을 이 사건 토지의 시가로 보아 이 사

건 주식의 가액을 산출한 다음, 이 사건 주식양도가 저가양도라고 판단한 전제에서 한

이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 상속세및증여세법 제60조, 제63조 제1항 제1호 다목, 상속세및증여세법 시행령 제54조는, 비상장

주식의 1주당 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 경우

에는 원칙적으로 1주당 순손익가치(1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금

융기관이 보증한 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하

는 이자율)와 1주당 순자산가치(당해 법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수)를 3과 2의

비율로 가중평균한 가액에 의하도록 규정하고 있다. 다만 평가기준일에 속하는 사업연

도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 결손금이 있는 경우와 같이 순손익가치를 고려

하기 부적절한 경우에는 1주당 순자산가치에 따라 가액을 산정하도록 규정하고 있다.

한편 순자산가액의 계산방법에 관하여, 상속세및증여세법 시행령 제55조는 순자산가액이 법인

의 자산을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조가 정한 평가방법에 따라 평가한 가액에서 부

채를 차감한 가액이라고 규정하고 있다.

상속세및증여세법 제60조는 평가의 원칙으로서 시가에 의한다고 규정하고 있고(제1항), 시가

를 산정하기 어려운 경우 제61조 내지 제65조가 정하는 방법으로 평가한 가액을 시가

로 본다고 규정하고 있는데(제3항), 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이

루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하므로(제2항), 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하는 경우 시가라고 할 수 없다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2007두8652 판결 참조).

2) OOO의 회계장부에 의하면, 자산으로 기재된 OOOO원은 장부상 이 사건 토지가액인 OOOO원을 포함하는 금액인데, 당시 OOO의 부채총계는 OOOO원이었으므로, 회계장부에 따라 계산한 이 사건 주식의 순자산가치는 0원이다. 그러나 피고는 한시스의 자산을 구성하는 이 사건 토지의 가액을 산정함에 있어 분양가액의 합계액인 OOOO원을 상속세및증여세법 제60조가 규정하는 시가로 보아, 이 사건 주식의 순자산가치를 OOOO원으로 평가하였다.

물건의 거래가격은 미래가치를 고려하여 정해지는 것이므로 평가기준일 당시의 가격에 미래가치가 포함되어 있다고 하여 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하였다고 단정할 것은 아니다. 또한 토지는 건축 중인 집합건물의 부지라고 하더라도 법령상의 근거 없이 건물의 작업진행률에 따라 미래가치를 안분・반영하여 그 가액을 산정하여야 한다고 볼 것도 아니다.

그런데 이 사건 토지는 아파트의 부지로서 집합건물의 전유부분에 종속된 대지사용

권의 목적인 토지이다. 이러한 대지사용권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. 아

파트 분양이 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우라고 하더라도 아

파트 수분양자들은 그 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액이 거래를

결정하는 요소이고, 양자의 가액 비율이나 그 가액 산정의 적정성은 중요한 관심의 대

상이라고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 아파트의 분양가액 중 대지사용권 가액의 합산

액을 이 사건 토지 전체의 가액으로 보아 이를 관계 법령에서 말하는 '시가'에 해당하

는 것으로 인정하기 위해서는, 이 사건 아파트 대지사용권의 가액에 현실과 부합하는

토지의 객관적 교환가치가 적절하게 구현되어 있고, 또 분양가액 속에 평가되어 있는

장래 투입되는 재화나 용역의 가치가 적정하게 반영되어 있는 등 그 가액 산정의 합리

성을 갖추어야 할 것이다.

앞서 살펴본 바와 같이, 2006. 12. 28.부터 2007. 2. 15.까지 매수한 이 사건 토지의

취득가액은 OOOO원이고, 2008. 6. 30.경 분양을 완료한 이 사건 토지의 분양가액은 OOOO원인바, 이 사건 토지의 분양가액은 OOO가 토지매입대금에 등기비용, 금융비용, 이주보상비, 철거공사비, 기타용역비 및 시행사 이윤 등을 더하여 산출한 금액에 기초하고 있는데, ① OOO가 지출한 금융비용은 토지의 교환가치 상승과 전혀 관계가 없는 비용인 점, ② 이 사건 주식양도 당시 이 사건 아파트는 신축 중이었고, 그 건설이 완료된 정도는 약 14% 정도에 불과하였는데, 시행사 이윤은 OOO가 추가로 아파트 신축을 위한 비용과 노력을 들여야만 현실화될 수 있는 성격의 것인점, ③ 이주보상비, 철거공사비, 기타용역비 또한 이 사건 토지에 직접 투입된 비용이 아니며, 아파트가 준공될 경우 비로소 의미를 가질 수 있는 비용에 불과한 점 등에 비추어보면, 이 사건 토지의 분양가액은 분양계약을 체결할 때 OOO가 임의로 정한 금액에 불과하다고 할 것이므로, 이를 그대로 시가로 인정하는 것은 합리성을 결여하여 받아들이기 어렵다.

3) 한편 시가를 산정하기 어려운 경우 적용되는, 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조가

규정하는 방법에 의한 보충적인 평가방법의 적용에 관한 주장・증명책임은 과세관청에

게 있는데(대법원 1995. 6. 13. 선고 95누23 판결, 대법원 2001. 9. 14. 선고 2000두

406 판결 등 참조), 피고는 이에 관한 아무런 주장・증명을 하고 있지 않다.

따라서 피고가 앞서 본 바와 같은 방식으로 평가한 이 사건 주식 가액에 터잡아서

이 사건 주식양도를 특수관계인에 대한 저가양도로 보아, 원고에 대하여 한 이 사건

처분은 위법하다.

4. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여,

주문과 같이 판결한다.