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대법원 1993. 8. 27. 선고 93다15366 판결
[소유권이전등기][공1993.10.15.(954),2620]
판시사항

토지 매도인의 토지거래허가신청절차 협력의무와 매수인의 대금지급의무와의 이행관계

판결요지

국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 토지거래허가 없이 매매계약이 체결됨에 따라, 그 매수인이 위 계약을 효력이 있는 것으로 완성시키기 위하여 매도인에 대하여 위 매매계약에 관한 토지거래허가신청절차에 협력할 의무의 이행을 청구하는 경우에 있어, 매수인이 위 계약내용에 따른 매매대금 지급채무를 이행제공하여야 하거나 매도인이 그 대금지급채무의 변제시까지 위 협력의무의 이행을 거절할 수 있는 것은 아니다.

원고, 피상고인

용원건설 주식회사 소송대리인 법무법인 서면 담당변호사 정갑성

피고, 상고인

피고 1 외 1인 피고들 소송대리인 변호사 우수정

주문

상고를 모두 기각한다.

상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

이유

피고들의 각 상고이유를 본다.

1. 원심판결의 판시이유에 의하면, 원심은 그 거시증거에 의하여, 원래 피고 2의 소유로 등기되어 있던 이 사건 임야에 관하여 강제경매절차가 진행된 결과 소외 주식회사 천광(이하 소외 회사라고 한다)이 이를 그 상무이사인 피고 1 명의로 경락받고 이에 따라 1989.3.20. 위 경락을 원인으로 한 위 피고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 그런데 소외 회사가 1988.12.31. 피고 2와의 사이에 위 임야의 경락대금에다 당시 위 피고가 소외 회사에 대하여 부담하고 있던 거래상의 채무액을 합한 금 107,336,908원을 위 피고로부터 전액 지급받으면 위 임야의 소유권을 위 피고에게 다시 이전하여 주시기로 약정한 사실, 그 후 피고 2는 1990.5.18. 원고에게 위 임야를 대금 170,000,000원에 매도하기로 하고, 그날 계약금 및 중도금으로 금 60,000,000원을 수령하고 잔대금 110,000,000원은 그 지급에 갈음하여 원고가 1990.말까지 위 피고의 소외 회사에 대한 위 약정금 채무를 대위변제하기로 약정하면서, 위 피고의 책임하에 소외 회사로부터 원고가 소외 회사에게 위 매매잔대금을 지급하면 위 임야를 조건 없이 소유권이전하여 준다는 내용의 확인서를 받아 주기로 특약한 사실, 이에 따라 피고 2가 1990.5.27. 소외 회사의 승낙을 받은 피고 1로부터 당초의 약정금을 지급청산하는 대로 위 임야의 소유권을 이전하겠다는 취지를 담은 확인서를 작성받아 이를 원고에게 교부한 사실, 그 후 원고가 1991.7.8. 피고 1 앞으로 위 매매잔대금 110,000,000원을 변제공탁하기에 이른 사실, 한편 이 사건 임야에 대하여 1990.4.28. 국토이용관리법상의 토지거래규제구역으로 지정고시된 사실 등을 인정하고, 이에 터잡아 이 사건 임야에 관한 피고 1 명의의 위 소유권이전등기는 피고 2가 자신의 확정된 채무인 금 107,336,908원을 변제하면 그 소유권을 돌려 받을 수 있는 일종의 담보등기라 할 것인데, 원고는 피고 2 명의로 소유권이 환원될 수 있음을 전제로 1990.5.18. 위 피고로부터 위임야를 매수하면서 다만 그 잔대금 110,000,000원의 지급은 원고가 위 피고의 위 약정금 채무를 대위변제 하는 것으로 갈음하기로 하면서 그 이행을 확보하기 위하여 피고 2로 하여금 그달 27. 피고 1로부터 피담보채무를 전부 변제하면 소유권을 환원하여 주기로 하는 재확약을 받아 오도록 함으로써 원고와 피고들은 피고 2를 통하여 순차로 의사가 합치된 결과로, 원고가 피고 1에게 잔대금 110,000,000원을 적법하게 변제공탁하여 그 피담보채무를 전부 소멸시켰으므로, 이 사건 임야에 관하여 피고 1은 피고 2에게 위 1990.5.27.자 약정에 의한, 피고 2는 원고에게 위 1990.5.18.자 매매에 의한, 각 토지거래허가신청절차를 이행할 의무가 있는 것이라고 판시하였다.

2. 우선 소론이 주장하는 바대로, 원심이 이 사건임야의 소유권이 경락절차에 관계없이 원소유자인 피고 2에게 여전히 남아 있음을 전제로 하여, 경락에 의하여 피고 1 명의로 경료된 소유권이전등기는 피고 2가 소외 회사에 대하여 부담하기로 확정한 채무액 금 107,336,908원을 변제하는 것을 담보하기 위한 일종의 담보등기에 해당하는 것이라고 본 조치는 잘못이라 아니할 수 없다.

원심이 적법하게 확정한 바와 같이 소외 회사가 원래 피고 2의 소유이던 이 사건 임야를 그 직원인 피고 1의 명의로 경락받은 후, 1988.12.31.피고 2와의 사이에 위 피고가 위 임야의 경락대금에다 당시 소외 회사에 대하여 부담하고 있는 별도의 거래 채무액을 합한 금 107,336,908원을 전액 지급하는 대가로 위 임야의 소유권을 다시 위 피고에게 이전하여 주기로 약정한 것이라면, 이는 어디까지나 소외 회사가 경락에 의하여 적법히 그 소유권을 취득한 이 사건 임야에 관하여 피고 2와의 사이에 그 양도에 관한 새로운 법률행위를 한 것이지, 원심판시와 같이 소외 회사와 피고 2 사이에 담보권을 설정하는 계약관계가 이루어진 것으로는 볼 수 없다 할 것이다. 이 점에 있어 원심은 소외 회사와 피고 2 사이의 구체적인 약정에 따른 의사표시의 해석을 그르친 잘못이 있다고 할 것이다.

또한 원심이 원고와 피고들 3자 사이에 1990.5.27. 이 사건 임야를 피고 1, 피고 2, 원고의 순으로 양도하기로 하는 내용의 공동의사 합치에 기한 새로운 약정이 체결된 것으로 인정한 조치도 그대로 수긍하기 곤란하다.

왜냐하면, 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 피고 2는 1988.12.31. 위와 같이 위 임야를 소외 회사로부터 양도받기로 약정한 후 1990.5.18. 원고와의 사이에 위 임야를 대금 170,000,000원에 매매하기로 하면서 그날 계약금 및 중도금으로 금 60,000,000원을 수령하고 그 나머지 잔대금 110,000,000원은 그 지급에 갈음하여 원고가 피고 2의 소외 회사에 대한 위 약정금 채무를 대위변제하기로 약정한 다음, 그 후 다시 원고의 요구에 따라 그 해 5.27. 소외 회사의 승낙을 받은 피고 1로부터 피고 2가 소외 회사에게 위 약정 금원을 지급청산하는 대로 위 임야의 소유권을 이전하여 주겠다는 내용의 확인서를 교부받아 이를 원고에게 건네주기에 이르렀다는 것인바, 사실이 그러하다면 피고들과 원고, 특히 피고 1과 원고 사이에 1990.5.27. 위 확인서의 수수과정을 통하여 직접적인 계약관계가 성립한 것으로는 도저히 볼 수 없고, 단지 피고 1은 소외 회사의 승낙을 받아 피고 2에 대하여 위 피고가 위 임야의 경락대금에다 소외 회사에 대한 거래채무액을 합한 약정금액을 지급청산하는 대로 직접 위 임야에 관한 소유권이전등기를 넘겨주기로 약정하였을 뿐이라고 보아야 할 것이기 때문이다.

그러나 원고가 피고 2에 대하여 1990.5.18.자 매매를 원인행위로 하여 위 임야에 관한 토지거래 허가신청절차의 이행을 구함과 동시에 위 피고를 대위하여 피고 1에 대하여 1990.5.27.자 약정을 원인으로 한 같은 절차의 이행을 구하고 있는 이 사건에서, 위 각 당사자들 사이에 위와 같이 위 임야의 양도를 내용으로 하는 계약이 각 개별적으로 체결되었음이 분명한 이상, 피고 1은 피고 2에게, 피고 2는 원고에게, 위 임야에 관한 각 토지거래허가신청절차의 협력의무를 부담한다고 볼 것이므로, 원심이 피고들에 대하여 위 각 의무의 이행을 명한 조치는 그 결론에 있어 정당하고, 위에서 본 바와 같이 원심이 원고와 소외 회사 사이의 1988.12.31.자 약정을 담보권 설정계약의 취지로 보거나 원 피고들 3자 사이에 1990.5.27. 이 사건 임야의 소유권 양도에 관한 공동계약이 체결된 것이라고 본 잘못들은 판결의 결론에 아무런 영향이 없다 할 것이다. 논지들은 모두 이유 없음에 돌아간다.

3. 나아가 소론은 소외 회사와 피고 2 사이에 당초 이 사건 임야가 국토이용관리법상 토지거래 규제지역으로 지정고시되기 이전인 1988.12.31.에 벌써 위 임야의 소유권을 이전하기로 하는 거래계약이 성립한 것이고, 위 규제지역 고시 후인 1990.5.27.에는 단지 그들 사이에 원래의 위 계약내용에 따른 의무이행 의사만을 재확약하여 준 데 지나지 아니하므로, 위 후자의 약정은 국토이용관리법상의 허가 대상이 되는 독립한 거래계약이 되지 않는다는 주장을 내세우고 있다.

그러나 위에서 이미 본 바와 같이 소외 회사로부터 이 사건 임야의 소유명의를 신탁받은 등기명의자인 피고 1이 1990.5.27. 소외 회사의 승낙에 기하여 위 임야의 대외적인 소유권자의 지위에서 피고 2에 대하여 위 피고가 소외 회사에게 종전 1988.12.31. 약정에 의하여 확정한 금원을 지급청산하는 것을 대가로 하여 위 임야의 소유권을 위 피고에게 직접 이전하여 주겠다는 취지의 약정을 하였음에 비추어 볼 때, 이는 1988.12.31.자 소외 회사와 피고 2 사이의 약정과는 전혀 다른 의미를 지니는 별개의 토지거래계약에 해당하고, 그 약정 체결일이 위 임야가 규제구역으로 지정고시된 후인 이상 국토이용관리법상의 허가대상이 된다 할 것이므로, 이와 반대의 견해를 전제로 한 논지도 채용할 바 못된다.

4. 그 밖에 원심판결 이유를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 피고 1의 주장사실 중 피고들 사이에 1990.5.27.자 위 약정의 체결 이후로 사정에 따라 이를 무효화시키기로 새로이 합의한 것이고, 따라서 위 약정을 원인행위로 하여 그에 따른 토지거래허가신청절차 의 이행을 구하는 원고의 피고 1에 대하여, 피고들 사이에 위와 같은 내용의 새로운 합의관계가 유효하게 이루어진 것으로 볼 수 없다 하여 이를 배척한 조치도 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 윈법이 있음을 찾아볼 수 없다.

그리고 국토이용관리법상의 토지거래규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 토지거래허가 없이 매매계약이 체결됨에 따라, 그 매수인이 위 계약을 효력이 있는 것으로 완성시키기 위하여 매도인에 대하여 위 매매계약에 관한 토지거래허가신청절차에 협력할 의무의 이행을 청구하는 경우에 있어, 매수인이 위 계약내용에 따른 매매대금 지급체무를 이행제공하여야 하거나 매도인이 그 대금지급체무의 변제시까지 위 협력의무의 이행을 거절할 수 있는 것은 아니다.

따라서 원고가 파고들에 대하여 이 사건 임야에 관한 매매계약에 따른 토지거래허가신청절차의 이행을 구하는 이 사건에 있어서는, 원고가 그 매수인으로서 위 계약내용에 따른 대금지급의무의 이행으로 변제공탁을 유효하게 하였는지의 여부는 전혀 문제삼을 바 못되고, 또 피고 1이 매도인의 지위에서 상대방에 대한 매매대금 지급청구권에 기하여 동시 이행의 주장을 내세우는 것도 애당초 허용할 수 없음이 분명하다.

결국 원심이 원고의 이 사건 매매잔대금의 변제공탁을 유효하다고 보고, 또 피고 1의 동시이행 항변을 배척한 데 사실오인, 법리오해 내지 판단유탈 등의 위법이 있다는 취지의 논지는 판결의 결론에 전혀 영향을 미치지 못하는 사유를 들어 원심 판단에 불복하고 있는 것에 다름 아니므로, 이는 더 들어가 볼 필요 없이 이유 없다 할 것이다.

5. 그러므로 피고들의 상고를 모두 기각하고 상고 비용은 패소자들의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   김상원(재판장) 안우만 윤영철(주심) 박만호

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심급 사건
-청주지방법원 1993.2.11.선고 92나1033

따름판례

- 대법원 1996. 10. 25. 선고 96다23825 판결 [공1996.12.1.(23),3428]

평석

- 국토이용관리법상 허가없는 계약의 효력에 관한 판례 @ 유동적 무효 법리의 발전 황적인 @ 염기부 善學社

관련문헌

- 정상현 법률행위의 특별요건으로서 토지거래허가의 법적 의미 법률신문 3661호 / 법률신문사 2008

- 김창종 이행인수의 법률관계 재판과 판례 7집 / 대구판례연구회 1998

- 이주흥 토지거래허가에 있어서 이른바 유동적 무효에 기한 법률관계 민사재판의 제문제 8권 / 한국사법행정학회 1994

- 김정도 토지거래허가를 받지 아니한 토지매매계약의 법률관계 재판과판례 4집 / 대구판례연구회 1995

- 이중교 토지거래허가에 관한 조세법적 문제 : 양도소득세를 중심으로 조세법연구 (19-3) (2013) / 세경사 2014

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- 정상현 허가없는 토지거래계약의 효력에 관한 판례 재검토 비교사법 12권 2호 (2005.06) / 한국비교사법학회 2005

- 정상현 법률행위의 요건체계와 토지거래허가 비교사법 15권 2호 (2008.06) / 한국비교사법학회 2008

- 임명순 토지거래의 허가취득을 위한 협력의무 위반과 계약해제 성균관법학 22권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2010

- 정상현 거래허가 대상토지의 투기적 이중매매행위 방지대책 성균관법학 16권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 김민중 유동적 무효 법조 49권 4호 (2000.04) / 법조협회 2000

- 김세진 토지거래규제 위반행위의 사법적 효력에 관한 판례의 변천 연구 토지법학 26-1호 / 한국토지법학회 2010

- 오창수 토지거래허가를 받지 아니한 거래당사자간의 법률관계 판례연구 9집 / 서울지방변호사회 1996

- 김상채 토지거래허가구역지정이 해제된 경우 그 토지거래계약의 효력 재판실무연구 1999 / 광주지방법원 2000

- 정상현 허가 없는 토지거래계약의 효력에 관한 법리 소고 성균관법학 16권 1호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 김준호 「유동적 무효」에 관한 판례이론 사법행정 35권 2호 / 한국사법행정학회 1994

- 김민중 허가를 받지 아니한 토지매매계약의 효력 : 유동적 무효 . 민사법의실천적과제 : 한도 정환담교수 화갑기념 (00.02) / 법문사 2000

참조조문

- 국토이용관리법 제21조의3 제1항 (위헌조문)

원심판결

- 청주지방법원 1993.2.11. 선고 92나1033 판결