가등기담보 등에 관한 법률의 적용기준이 되는 대상재산의 가액을 정하는 방법 및 대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가능성이 있는 등 이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우 그 가액의 평가방법

가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용되는 것인바, 여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것이므로, 대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가능성이 있는 등 토지이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우에는 법정지상권의 성립에 관한 사정을 객관적이고 합리적으로 평가하여 그 성립 여부를 판단한 다음 그에 따라 평가한 토지의 가격을 가액으로 봄이 상당하다.

가등기담보 등에 관한 법률 제1조 , 감정평가에 관한 규칙 제4조

대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결 (공1992, 271) 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결 (공1993하, 3181) 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결 (공2006하, 1597)

원고 1외 20인 (소송대리인 변호사 조병훈)

피고 (소송대리인 변호사 정연욱)

서울고법 2005. 12. 27. 선고 2005나15897 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심판결의 채택 증거를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이, 피고가 2002. 9. 5. 소외 1 주식회사에게 대여한 금원이 20억 4천만 원이라고 인정한 것은 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 등의 위법이 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

가. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고가 2002. 9. 5. 소외 1 주식회사(이하 ‘ 소외 1 회사’라고만 한다)에 20억 4천만 원을 대여하면서 그 담보를 위하여 소외 1 회사와의 사이에 서울 서초구 서초동 (지번 1 생략) 대 1,412㎡(이하 ‘제1대지’라고 한다), 같은 동 (지번 2 생략) 대 470.8㎡(이하 ‘제2대지’라고 한다) 외 2필지(이하 4필지 대지 전부를 칭할 때는 ‘이 사건 부동산’이라고 한다) 중 1/2 지분에 관하여 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라고 한다)을 하고 소외 1 회사로부터 그에 기한 소유권이전등기청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 경료받은 사실을 인정한 다음, 그 채용 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정을 종합하여, 이 사건 부동산은 소외 1 회사가 그 경매절차에서 32억 원에 낙찰받은 것으로 그 지상에 전체공정의 77.8% 정도 완료된 9층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)이 존재하여 법정지상권의 성립가능성이 있었는데, 위 낙찰가격은 이를 염두에 두고 형성된 것으로서 이 사건 부동산의 가액이라고 봄이 상당하다고 할 것이므로 이 사건 매매예약 당시 이 사건 부동산의 가액은 낙찰가격인 32억 원 또는 법정지상권에 의한 제한이 있는 상태에서의 감정평가액인 3,222,549,000원으로 보아야 한다고 인정한 후, 이 사건 매매예약 당시 피고의 소외 1 회사에 대한 대여금채권액이 이 사건 부동산 중 1/2 지분의 가액인 16억 원 가량을 초과하여 이 사건 매매예약 및 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다고 판단하였다.

나. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 그 적용이 있는 것인바 ( 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결 , 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결 등 참조), 여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것이므로, 대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가능성이 있는 등 토지이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우에는 법정지상권의 성립에 관한 사정을 객관적이고 합리적으로 평가하여 그 성립 여부를 판단한 다음 그에 따라 평가한 토지의 가격을 가액으로 봄이 상당하다.

원심이 채용한 증거들에 의하면, 소외 2는 1981. 11. 24.경 제2대지에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 소외 2가 대표이사로 있던 소외 3 주식회사는 그 직후인 1981. 12. 7.경 제2대지 상에 그의 명의로 건축허가를 받은 다음 인쇄공장 건물(이하 ‘구 건물’이라고 한다)을 신축하여 1983. 4. 16.경 소유권보존등기를 경료하였으며, 1983. 6. 11.경에는 제2대지에 관하여 소외 2로부터 소유권이전등기를 경료받은 사실, 한편 제2대지에 관하여 1982. 9. 27.경 중소기업은행 명의의 근저당권설정등기(이하 ‘제2등기’라고 한다)가 경료된 사실, 소외 2와 소외 3 주식회사는 그 후인 1984. 9.경부터 1986. 4.경 사이에 제1대지의 지분을 취득하여 공유하게 되었고, 1987. 5. 12.경 제1대지에 관하여 주식회사 신한은행 명의로 된 근저당권설정등기(이하 ‘제1등기’라고 한다)가 경료된 사실, 1991. 3. 30.경 소외 3 주식회사로부터 이 사건 건물 공사를 도급받은 소외 4 주식회사는 구 건물을 철거하고 제1, 2대지 상에 이 사건 건물을 시공하다가 공사를 중단하였고, 이 사건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못하였으나 가압류등기 촉탁으로 인하여 2002. 7. 5.경 소외 3 주식회사 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 사실, 이 사건 부동산에 관하여 가등기에 기한 본등기를 경료한 피고는 2003. 1.경 소외 3 주식회사를 상대로 서울지방법원 2003가합 (사건번호 생략)호로 이 사건 건물의 철거 및 대지인도를 구하는 소송을 제기하였고, 그 소송에서 소외 3 주식회사측에서 법정지상권의 성립을 주장하면서 다투었지만, 위와 같이 제1대지의 경우 제1등기가 경료 될 당시 그 지상에 건물이 존재하지 않았고, 제2대지의 경우 제2등기가 경료될 당시 제2대지의 소유자는 소외 2이고 구건물의 소유자는 소외 3 주식회사여서 그 소유자가 달랐다는 등의 이유로 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 인정되어 피고(위 사건의 원고) 승소판결이 선고되었으며, 그에 대한 소외 3 주식회사의 항소 및 상고가 받아들여지지 않아 2005. 6. 9. 위 판결이 확정된 사실을 인정할 수 있는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 매매예약 당시를 기준으로 하여 객관적이고 합리적으로 평가할 때 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 판단함이 상당하고, 따라서 이 사건 부동산의 가액은 법정지상권의 부담이 없는 것을 전제로 평가하여야 할 것이고, 단순히 이 사건 부동산의 낙찰가격을 그 정당한 가액으로 볼 수는 없다고 할 것이다.

그런데 원심은 이 사건 매매예약 당시를 기준으로 법정지상권의 제한이 없는 상태의 나대지일 경우 이 사건 부동산의 감정평가액은 6,070,533,000원이라고 인정하고 있으므로 이 사건 부동산 중 피고에게 가등기가 경료된 1/2 지분의 이 사건 매매예약 당시의 가액은 피고의 소외 1 회사에 대한 대여금 20억 4천만 원을 초과함이 수리상 명백하고, 따라서 이 사건 매매예약 및 그에 기한 이 사건 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 이와 다른 전제에서, 피고가 위 법률에서 정한 적법한 청산절차를 거쳤는지 여부를 따져보지도 아니한 채 이 사건 가등기에 기한 본등기가 유효하다고 판단하고 말았으니 원심판결에는 가등기담보에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.