부동산 양도시기를 매매계약서에 기재된 잔금청산일로 볼 수 있는지 여부

토지의 양도시기인 대금청산일이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급확정일이 확인되지 아니하여 등기접수일로 본 사례임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 1994. 11. 16. 원고에 대하여 한 양도소득세 금18,255,580원의 부과처분을 취소한다. 2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 처분의 경위

갑제1 내지 4호증, 갑제5호증의 3, 갑제6,7호증의 각 1, 갑제8,9호증, 을제1호증의 1,2, 을제2 내지 5호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고가 1991. 7. 16. ㅇㅇ시로부터 대전 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇ지구 내 2블럭 3롯트 대 211평방미터를 대금 41,683,000원에 매수하였는데, ㅇㅇ사업에 의한 대지화작업이 완료된 후 위 토지는 같은 동 17의2 대 212.4평방미터(이하 이 사건 토지라 한다)로 신지번이 부여됨과 동시에 면적이 다소 증가되었다.

나. 원고는 위 계약 체결과 동시에 위 매매대금 중 금27,300,000원을 지급하고 1992. 5. 28. 잔금 11,539,000원을 지급함으로서 매매대금을 전액 지급하였고, 1993. 4. 15. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 이 사건 토지를 소외 성ㅇㅇ에게 양도하였고, 1993. 12. 24. 같은 해 11. 20.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 위 성ㅇㅇ 명의로 마쳐졌다.

라. 원고는 과세표준확정신고를 함에 있어 이 사건 토지의 위 1991. 7. 16. 당시의 기준시가를 평방미터당 금77,800원으로(등기부상 대전 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 15의 3이 토지개량에 의하여 이 사건 토지로 환지된 것으로 기재되어 있었으므로 원고는 이에 따라 위 15의 3의 기준시가로 신고한 것인데, 실제로는 위 15의 3은 이 사건 토지와 동일지역이 아니다), 위 1993. 4. 15. 당시의 기준시가를 평방미터당 금13,000원으로 각 신고하여 양도차손이 발생한 것으로 신고하였는 바, 피고는 이 사건 토지의 양도당시의 기준시가가 평방미터당 금265,000원임에도 잘못 신고된 것임을 발견하고 이에 따라 취득당시의 기준시가는 원고가 신고한 평방미터당 금77,800원으로, 양도당시의 기준시가는 평방미터당 위 금265,000원으로 하여 원고의 양도소득세를 산정한 다음 1994. 11. 16. 양도소득세 금18,255,580원을 원고에 대하여 부과, 고지(이하 이를 이 사건 부과처분이라고 한다)하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는, 피고가 이 사건 토지에 관한 양도당시의 기준시가는 위와 같이 바로 잡으면서도 원고가 신고한 취득당시의 기준시가 역시 잘못된 것임에도 이는 바로 잡지 아니함으로써 원고의 양도소득세액을 잘못 산정하고 위와 같이 원고에 대하여 이 사건 부과처분을 한 것이므로 이 사건 부과처분은 위법하다는 취지의 주장을 한다.

나. 관계법령

소득세법(1993. 12. 31. 법률 제4661호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제27조는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 법 시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전의 것) 제53조제1항은 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 자금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. 2. 내지 5. (생략)고 규정한다.

법 제23조는 제2항에서 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 양도금액 이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액 (이하 양도차익 이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항제1호(토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득)에 규정하는 부동산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다고 규정하고, 제4항제1호에서 제23조제1항제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 하되, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하며, 제6항에서 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 법 제45조제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제23조제1항제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래액에 의한다. 나. (생략) 2. 설비비와 개량비 3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 4. 대통령령이 정하는 양도비 라고 규정하고 있다.

한편, 법 제60조는 제23조제4항과 제45조제1항제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다고 규정하고 있으나, 헌법재판소 1995. 11. 30. 91헌바1,2,3,4, 92헌바17,37, 94헌바34,44,45,48, 95헌바12,17(병합) 전원재판부 결정에 의하여 위 법 제60조가 헌법불합치결정을 받았고 같은 결정은 위 법 제60조에 대치하여 1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정된 새로운 소득세법을 적용할 것을 시사하고 있으므로 위 결정취지에 따라 개정된 위 소득세법을 적용할 것인 바, 개정된 위 소득세법(법률 제4661호로 개정되기 전) 제99조제1항제1호 가목은 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지등의평가에관한법률의규정에 의한 공시지가 및 시장, 군수, 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 개별공시지가 라 한다)로 하고, 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 앙등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

법 시행령 제170조제1항은 법 제23조제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제4항제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 법 제23조제4항제1호 단서 및 법 제45조제1항제1호 가목 단서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 삭제 2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득, 양도경위와 이용실태등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 가. 제44조제4항제2호에 규정된 자산을 양도한 경우 나. 법 제70조제7항에 규정된 자산을 양도한 경우 다. 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우 라. 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 부동산을 양도한 경우 마. 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른 사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우 바. 기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우 3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우 라고 규정하고 있고, 법 시행규칙(1993. 3. 2. 재무부령 제1913호로 개정된 것) 제82조의 2 제4항은 영 170조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 제95조의 규정에 의한 신고를 하지 아니함으로써 영제146조의 규정에 의한 결정통지를 받은 후 법 제100조의 규정에 의한 신고 기간 이전에 양도자가 소관세무서장에게 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 포함한다고 규정하고 있다.

다. 판단

살피건대, 이 사건 토지의 취득시기는 잔금청산일인 위 1992. 5. 28.이라 할 것이고 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일이 확인되지 아니하므로 등기접수일인 위 1993. 12. 24.로 보아야 할 것이며, 취득가액의 실지거래가액은 금41,683,000원으로 확인이 되나 양도가액의 실지거래가액이 확인이 되지 아니하며 이 사건의 경우 법 시행령 제170조제4항제2호 각목 소정의 거래에 해당한다고 볼 만한 아무런 자료도 없으므로, 이 사건 토지에 대한 양도소득세를 산정함에 있어서는 양도가액을 위 1993. 12. 24. 당시의 개별고시지가로, 취득가액을 위 1992. 5. 28. 당시의 개별공시지가로 볼 수 밖에 없는 바, 갑제7호증의 1,2,3의 각 기재에 의하면 이 사건 토지의 1993. 1. 1.자 개별공시지가는 평방미터당 금265,000원이고 1992. 1. 1.자 개별공시지가는 금350,000원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없어, 결국 이 사건 토지의 위 양도로 인한 양도차익은 발생하지 아니하였음이 계산상 명백하므로(265,000-350,000) 피고의 이 사건 부과처분은 위법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 부과처분이 위법함을 이유로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유있으므로 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.