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제목
공익사업 조성계획 고시일을 기준으로 환산취득가액을 적용한 처분의 당부
요지
협의매수에 의한 보상금액이 기준시가보다 낮은 경우 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시의 기준시가를 산정하도록 한 규정이 취득가액 환산에도 유추 적용된다고 봄이 상당함.
관련법령
소득세법 시행령 제164조토지∙건물의 기준시가 산정
주문
1. 피고가 2006. 4. 7. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 76,771,500원의 부과처분 중 70,210,920원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지 10%는 피고가 각 부담한다.
청구취지
피고가 2006. 4. 7.자로 한 2005년 귀속 양도소득세 76,771,500원의 경정처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 ○○시 ○○구 ○○○동 산 ○○ 임야 8,065㎡ 및 같은 동 산○○ 임야 90㎡, 합계 8,155㎡(위 각 토지는 2005. 4. 27. 각각 같은 동 산 ○○임야에서 분할되었다, 이하 위 각 토지를 '이 사건 각 토지'라 한다)를 오래 전에 취득하여 개인에게 명의신탁해 오고 있다가 1974. 3. 6.에 이르러 그 명의로 소유권이전등기를 경료 하였다.
나. ○○시는 이 사건 각 토지 등 지상에 ○○○○수련관을 신축하고자 하여「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제16조, 동법 시행령 제8조 제1항에 따라 2005. 2. 22.경 원고에게 이 사건 각 토지의 보상액으로 992,181,660원(단가 121,665.4원)을 제시하면서 보상을 위한 협의를 하였으나 원고와의 사이에 협의가 성립되지 않았고, 원고는 2005. 3. 7.경 ○○○○○○위원회에 재결을 신청하였으며, 위 ○○○○위원회는 2005. 9. 26. 이 사건 각 토지의 보상단가를 1㎡당 136,000원으로 하여 위 산○○ 임야 8,065㎡의 손실보상금을 1,096,840,000원으로, 위 산○○ 임야 90㎡의 손실보상금을 12,240,000원으로 정하여 이 사건 각 토지를 수용하는 재결을 하였고, 위 재결이 확정되지 않은 상태에서 원고와 ○○시와의 사이에 손실보상금액을 위 재결이 정한 금액과 동일한 합계 1,109,080,000원(1,096,840,000원 + 12,240,000원)으로 하는 내용의 협의가 이루어짐으로써 이 사건 각 토지는 2005. 11. 23. ○○시에 협의 매수되어 그 소유권이전등기가 경료 되었다.
다. 원고는 위 양도에 따른 양도소득세를 신고 ∙ 납부함에 있어, 별지 계산표 신고세액란 기재와 같이 이 사건 각 토지의 양도가액을 1,109,080,000원으로, 취득가액을 326,370,476원으로 하여 그에 따라 산정된 세액인 165,853,591원을 신고∙ 납부하였는데, 위 양도가액은 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항 제6호에 의거하여 실지거래가액으로 신고한 것이고, 위 취득가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항, 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액으로 신고한 것이다.
라. 이에 대하여 피고는 2006. 4. 7. 별지 계산표 경정고지세액 란 기재와 같이 이 사건 각 토지의 취득가액을 21,721,647원으로 하여, 그에 따라 산정된 세액 242,625,096원에서 기납부세액 165,853,591원을 공제한 76,771,500원을 2005년 귀속 양도소득세로 부과하는 이 사건 처분을 하였다(피고는 2006. 4. 7. 당초 처분을 함에 있어 기납부세액이 95,853,590원인 것으로 착오하여 154,549,283원을 부과하였다가 2006. 4. 24.경 76,771,500원으로 감액경정 하였다).
[인정근거] 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증의 1, 2, 3, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1, 2, 3, 을 제1호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
(1) 원고 : 이 사건 각 토지에 대한 협의매수가 2005. 11. 23.에 이루어지기는 하였으나 실제로 그 손실보상금의 액수는 ○○○○○위원회의 2005. 9. 26.자 수용재결에 의해 결정된 것인데, 위 토지수용위원회는 ○○○○○(○○○근린공원)조성계획 실시인가 고시일인 2004. 11. 15.을 기준으로 그 손실보상금의 액수를 결정하였다. 이 사건 각 토지의 개별공시지가는 19,900원이었다가 2005. 7. 1.자로 299,000원으로 대폭 증액되었는데, 위 수용재결 및 협의매수에 있어 위와 같은 개별공시지가의 상승이 참작되지 않았다. 한편 이 사건 각 토지의 취득가액은 그 실제거래가액을 알 수 없으므로 구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의 2 제2항 제2호에 따라 환산가액에 의하여야 할 것인데, 위와 같이 이 사건 각 토지의 손실보상금이 2004. 11. 15.을 기준으로 책정되었으므로 취득가액을 환산함에 있어 양도당시의 기준시가 역시 2004. 11. 15. 당시의 개별공시지가인 19,900원을 기준으로 하여야 한다. 그럼에도 불구하고 피고는 2005. 7. 1.자로 증액된 개별공시지가인 299,000원을 기준으로 양도당시의 기준시가를 산정하고, 이를 기초로 이 사건 각 토지의 취득가액을 21,721,647원으로 환산하여 이 사건 처분을 하였으므로 이는 위법하다.
(2) 피고 : 구 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호는 양도당시의 기준시가 대비 취득당시의 기준시가 비율을 양도당시의 실지거래가액에 곱하여 취득가액을 환산하도록 규정할 뿐 원고가 주장하는 바와 같은 사정이 있는 경우에 대하여 따로 예외규정을 두고 있지 않으므로 이 사건 처분은 엄격해석의 원칙에 따른 것으로서 적법하다.
나. 관련법령
별지 관련법령 기재와 같다.
다. 인정사실
(1) 이 사건 각 토지는 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 토지로서, 그 취득 당시의 기준시가는 47,755,680원(8,155㎡ x 5,856원)이다.
(2) 2004. 7. 1. 고시된 이 사건 각 토지의 개별공시지가는 19,900원으로서, 이를 기준으로 할 경우 이 사건 각 토지의 기준시가는 162,284,500원(8,155㎡ x 19,900원)이고, 2005. 7. 1. 고시된 개별공시지가는 299,000원으로서 이를 기준으로 할 경우 그 기준시가는 2,438,345,000원이다.
(3) 원고는 이 사건 각 토지의 취득가액을 환산함에 있어, 이 사건 각 토지의 손실보상금액이 2004. 11. 15. 현재의 가격을 기준으로 책정되어졌다는 이유로 양도 당시의 기준시가를 위 162,284,500원으로 하여 그 환산가액을 326,370,476원(양도 당시의 실지 거래가액 1,109,080,000원 x 47,755,680원/162,284,500원)으로 산정하였고, 그에 따라 앞서 본 바와 같이 양도소득세로 162,853,591원을 신고 ∙ 납부하였다.
(4) 이에 대하여 피고는 이 사건 각 토지의 취득가액을 환산함에 있어, 이 사건 각 토지의 양도일이 협의매수일인 2005. 11. 23. 이라는 이유로 이 사건 각 토지의 양도 당시의 기준시가를 2,438,345,000원으로 하여 그 환산가액을 21,721,647원(양도 당시의 실지거래가액 1,109,080,000원 x 47,755,680원/2,438,345,000원)으로 산정하였고, 그에 따라 앞서 본 바와 같이 이 사건 처분을 하였다.
(5) ○○○○수용위원회가 205. 9. 26.자 수용재결에서 정한 손실보상금의 액수는 ○○○○시설( ○○○근린공원)조성계획 실시인가 고시일인 2004.11.15.을 기준으로 3개 감정평가법인이 실시한 평가액을 산술평균한 것이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증의 1, 2, 3, 을 제1호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지
라. 판단
(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것인바, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 대한 환산규정인 구 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호는 양도당시의 기준시가 대비 취득당시의 기준시가 비율을 양도당시의 실지거래가액에 곱하여 취득가액을 환산하도록 규정하고 있을 뿐 원고가 주장하는 바와 같은 경우에 대하여 따로 그 예외규정을 두고 있지 아니함이 법문상 명백하고, 이 사건 각 토지의 협의매수가액이 2004. 11. 15.을 기준으로 감정 평가한 액수와 결국 같은 금액이었다는 사정만으로 이 사건 각 토지의 취득가액을 위 법문과 달리 환산하여야 할 합리적 이유가 있다고 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거도 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 그러나 한편, 구 소득세법 제99조 제1항 제1호, 동법 시행령 제164조 제9항은 토지 등이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의해 협의 매수된 경우 그 보상금액이 구 소득세법 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가보다 낮은 경우 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시의 기준시가를 산정하도록 규정하고 있는 바, 위 규정은 양도 당시의 기준시가를 산정함에 있어 일률적으로 기준시가 과세원칙을 관철할 경우 사안에 따라 실지거래가액이 객관적으로 쉽게 확인되는데도 이에 의한 양도차익보다 고액의 기준시가에 따라 의제된 양도차익에 의할 수 밖에 없게 되어 실질과세의 원칙에 위배될 우려가 있음을 고려한 규정으로 볼 수 있는 점, 취득가액 환산규정인 위 구 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호와 관련하여 협의매수에 의한 보상금액이 양도당시의 기준시가보다 낮은 경우 그 차액을 차감하도록 하는 직접적∙명시적인 규정이 없기는 하지만, 그 차액을 차감하지 아니한 채 그대로 양도당시의 기준시가를 적용할 경우 환산 취득가액이 기준시가에도 미치지 못하게 되어 양도차익이 지나치게 커짐으로써 실질과세의 원칙에 위배될 소지가 있다고 보이는 점, 실제 이 사건에서도 취득당시의 시준시가가 47,755,680원인데 비해 피고가 양도당시의 기준시가를 그대로 적용하여 취득가액을 환산한 결과 그 가액이 취득당시 기준시가의 절반에도 미치지 못하는 21,721,647원에 불과하게 되었던 점, 원고가 이 사건에서 구 소득세법 제96조 제1항 제6호에 의거하여 양도가액을 실지거래가액으로 신고하기는 하였으나 원고가 구 소득세법 제96조 제1항 본문에 의거하여 양도가액을 기준시가로 신고하였다 하더라도 구 소득세법 제99조 제1항 제1호, 동법 시행령 제164조 제9항에 따라 그 양도가액이 1,109,080,000원으로 귀착되어 결국 그 양도가액에 있어서는 차이가 없게 되는데, 원고가 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하였다는 이유로 오히려 취득가액 산정에 있어 불리한 적용을 받는 것은 원고의 신뢰에도 반하는 결과를 초래한다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 협의매수에 의한 보상금액이 기준시가보다 낮은 경우 그 차액을 기준시가에서 차감하여 양도당시의 기준시가를 산정하도록 규정한 구 소득세법 시행령 제164조 제9항은 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에서 정한 '양도당시의 기준시가'에도 유추 적용된다고 봄이 상당하다.
(3) 따라서 이 사건 각 토지에 관하여 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 의거하여 그 취득가액을 환산함에 있어 그 양도당시의 기준시가는 협의매수에 의한 보상금액인 1,109,080,000원과 기준시가 2,438,345,000원과의 차액을 기준시가에서 차감한 1,109,080,000원으로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 위 기준시가를 기초로 환산한 47,755,680원(1,109,080,000원 x 47,755,680원/1,109,080,000원)으로 각 산정하여야 할 것인바, 이 사건 각 토지의 취득가액을 47,755,680원으로 하여 추가납부 할 양도소득세액을 산정하면 별지 계산표 결정세액란 기재와 같이 70,210,920원이므로, 결국 이 사건 처분은 위 금액 범위 내에서 적법하고 위 금액을 초과하는 부분은 위법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 70,210,920원을 초과하는 부분의 취소를 구하는 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
계 산 표
(단위 : 원)
신고세액
경정고지세액
결정세액
양도가액
1,109,080,000
1,109,080,000
1,109,080,000
취득가액
326,370,476
21,721,647
47,755,680
필요경비
1,432,670
1,432,670
1,432,670
양도차익
781,276,854
1,085,925,683
1,059,891,651
장기보유특별
공제
234,383,055
325,777,704
317,967,495
양도소득금액
546,893,799
760,147,979
741,924,156
양도소득기본
공제
2,500,000
2,500,000
2,500,000
과세표준
544,393,799
757,647,979
739,424,156
세율
17,100,000 +
8천만 원 초과부분 36%
17,100,000 +
8천만 원 초과부분 36%
17,100,000 +
8천만 원 초과부분 36%
산출세액
184,281,767
261,053,272
254,492,696
예정신고납부
세액공제
18,428,176
18,428,176
18,428,176
총결정세액
165,853,591
242,625,096
236,064,520
차감세액
76,771,500
(242,625,096-
165,853,591)
70,210,920
(236,064,520 -
165,853,591)
관련법령
제96조 (양도가액)
①제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
제97조 (양도소득의 필요경비계산)
①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
나. 제94조제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제99조 (기준시가의 산정)
①제96조제1항 본문, 제97조제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 이하 생략.
제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정∙경정 및 통지)
②납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항 제6호 및 제97조제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액∙매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
제163조 (양도자산의 필요경비)
⑫법 제97조제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
제164조(토지∙건물의 기준시가 산정)
⑧보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 99조제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.
⑨다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조제1항 제1호 가목 내지 라목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 라목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수∙수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액
제176조의2(추계결정 및 경정)
②법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지∙건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 x 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가).끝.