교환자산의 양도시기

교환으로 취득한 자산의 경우 교환대상 목적물의 소유권이전등기 시기에 실질적인 처분권을 취득하였으므로 이를 양도시기로 보고 매매사례가액을 적용해야 함

양도소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)

청주지방법원-2017-구합-2627

OOO

OO세무서장

2018.03.29.

2018.04.12.

1. 피고가 2016. 12. 5. 원고에 대하여 한 202,946,200원의 양도소득세 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 5. 31. AAA으로부터 충북 BB군 CC면 DD리(이하 'DD리'라한다) 111-2 도로 209㎡, 분할 전 DD리 122-2 전 8,316㎡1), 등록전환 전 DD리 산13-7 임야 6,939㎡2), DD리 산13-5 임야 476㎡, DD리 산13-8 임야 890㎡, DD리산14-4 임야 163㎡(이하 분할이나 합병 전후를 불문하고 통칭하여 '이 사건 토지'라 한다)를 1억 9,000만 원에 취득하여 2007. 6. 7. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2014. 10. 28. HHH을 대리한 JJJ과 이 사건 토지를 HHH 소유의 LL시 PP구 OO동 578-16 대 406㎡ 및 그 지상 4층 단독주택 및 근린생활시설801.81㎡, 같은 동 578-15 전 8㎡(이하 통칭하여 'OO동 부동산'이라 한다)와 교환하기로 하면서, 이 사건 토지를 2억 2,000만 원으로, OO동 부동산을 8억 2,000만 원으로 각 평가하되 원고가 추가로 8,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 교환계약3)(이하'이 사건 교환계약'이라 한다)을 체결하고, 2014. 10. 28. OO동 부동산에 관하여 HHH으로부터 2014. 10. 22. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

다. 원고는 HHH으로부터 이 사건 토지에 관한 처분권한을 위임받은 JJJ과 원고가 JJJ에게 위 토지를 2억 2,000만 원에 매도한다는 내용의 2015. 9. 3.자 매매계약서(갑 제7호증)를 작성한 후, 2015. 10. 8. 위 토지에 관하여 JJJ에게 2015. 9. 3.매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

라. 한편 JJJ은 2015. 10. 7. KKK와 이 사건 토지를 매매대금 7억 원에 매매하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2015. 10. 16. KKK에게 위 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 피고에게 2015. 11. 9. 이 사건 토지의 실지 매매대금을 2억 2,000만 원으로 양도소득세 신고를 한 후 2015. 12. 29. 양도소득세 2,217,340원을 피고에게 납부하였다.

바. 피고는 JJJ이 이 사건 토지를 취득한 후 3개월 내에 KKK에게 양도한 매매가액인 7억 원을 이 사건 토지의 매매사례가액으로 추계결정하여 2016. 12. 5. 원고에게 양도소득세 202,946,200원을 부과(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3 내지 7호증, 을 제6, 8호증(가지번호 포함, 이하같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장원고가 HHH을 대리한 JJJ과 이 사건 교환계약을 체결한 2014. 10. 28.을이 사건 토지의 양도시기로 보고 그 실지거래가액인 2억 2,000만 원을 기준으로 양도소득세를 산정하여야 함에도, 이와 달리 JJJ이 위 토지에 관한 개발행위를 마쳐 그가치를 증대시킨 후 KKK에게 위 토지를 양도한 2015. 10. 7.을 기준으로 위 토지의양도가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 관련법리

1) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).

2) 부동산을 서로 교환하는 계약에 의해 자산의 양도가 이루어진 경우 양도인이양도대가로 취득할 교환대상 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받기 전이라 하더라도, 교환계약의 당사자가 언제든지 상대방의 요구에 따라 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있고, 적어도 위 당사자 사이에 그 교환대상 목적물에 대한 실질적인 처분권을취득한 것으로 인정되는 때에는 대금의 청산이 이루어진 것으로 볼 수 있으므로(대법원 1996. 1. 23. 선고 95누7475 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 교환으로 인한 자산의 양도시기는 위와 같이 교환으로 취득하는 자산에 대한 실질적인 처분권을 취득한때로 보아야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008두5650 판결 참조).

3) 한편 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다(대법원 2013. 10. 24. 선고2013두11680 판결 참조).나아가 구 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에 의하면, 양도자가 실지거래가액으로 신고하여야 하는 경우에도 장부 등의 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 없어 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 할 수 없고, 추계조사의 방법을 적용하여 차례로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여야 하며, 이러한 가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여야 한다.

라. 이 사건 처분의 위법성

1) 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 하지 않은 이 사건에서, 앞서 본 법리에 따를 때 이 사건 토지는 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에 해당하므로 추계조사의 방법을 적용하여야 한다.

2) 위와 같은 관점에서 매매사례가액을 적용한 이 사건 처분의 적법 여부를 살피건대, 갑 제3, 4, 10, 13호증, 을 제11호증의 각 기재 또는 영상과 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, JJJ이 2015. 10. 7. KKK에게 이 사건 토지를 양도할 당시의 매매가액인 7억 원을 이 사건 토지의 양도시기당시의 가액과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액으로 볼 수 없다. 따라서 위 양도가액을 이 사건 토지의 매매사례가액으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

가) 원고는 2014. 10. 28. 이미 교환대상 목적물인 OO동 부동산에 관하여소유권이전등기를 마침으로써 실질적인 처분권을 취득하였으므로, 특별한 사정이 없는한 그 때를 이 사건 토지의 양도시기로 보아야 한다.

나) 원고는 2007. 5. 31. 이 사건 토지를 1억 9,000만 원에 취득하였고, 2014.10. 28. 이 사건 교환체결 무렵 위 토지는 2억 2,000만 원으로 평가되었다. 그런데 JJJ은 이 사건 토지를 높은 가격에 전매하기 위하여 이 사건 교환계약 체결 후 상당한 비용을 들여 위 토지에 대한 개발행위를 마쳤고, 이에 따라 위 토지의 가액은 상당히 증가하였을 것으로 보인다.

다) 구 소득세법 제172조의 2 제3항에서 양도가액을 추계결정하기 위한 매매사례가액을 '양도일 전후 3개월 이내의 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례'로 제한하는 취지는 양도가액과 가급적 유사한 조건에 있는 매매사례가액만을 인정하려는 것인데, 이 사건과 같이 자산의 가치나 상태에 대한 중대한 사정변경이 있는 경우에는 이에 해당한다고 보기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.