조심2010서3200 (2011.06.08)

대물변제시 당사자간 실지 약정된 금액을 양도가액으로 한 것은 적법함

건물신축 공사에 필요한 자금을 대여받았다가 반환이 여의치 않자 대물변제조로 토지와 건물을 양도한 것으로 매매계약서 및 영수증, 대물변제 합의 채권내역서 등에 의하여 확인되는 당사자 사이에 약정된 금액을 양도가액으로 하여 양도소득세 부과한 처분은 적법함

소득세법 제96조

2011구단21280 양도소득세부과처분취소

양XX

서대문세무서장

2012. 3. 30.

2012. 4. 13.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2010. 7. 21. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 8. 14. 대전 서구 XX동 000 대 440.3㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하여 2003. 4. 18. 그 지상에 지하 1층, 지상 6층의 근린생활시설과 다가 구주택 1,756.5㎡(이하 '이 사건 건물'이라 한다)를 신축한 후 2005. 8. 21. 이 사건 토지와 건물에 관하여 형부인 조AA과 언니인 양BB(개명 후 양CC) 앞으로 2004. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였으나 이에 관한 양도소득세를 신고・납부하지 않았다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사를 실시하여, 원고가 조AA 및 양BB으로부터 차용한 채무의 상환이 어려워지자 이 사건 토지와 건물로 대물변제 한 것으로 보고 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 000원, 취득가액을 000원, 필요경비를 000원으로 하여 양도차익 (000원)을 산정 하고, 2010. 7. 21. 원고에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 000원을 결정・고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

이 사건 처분은 다음과 같은 이유에서 위법하다.

① 원고의 남편 이DD과 조AA은 동업으로 이 사건 토지를 취득한 후 건물을 지어 분양하기로 합의한 후 이 사건 토지를 원고 명의로 취득하고 신축공사를 시작하였는데, 공사대금을 제때 지급하지 못하는 등의 문제로 시공업체와 그 하청업체들이 이 사건 토지와 건물에 가압류를 하였을 뿐만 아니라 부동산경기가 침체되는 등의 어려움에 처하자 조AA이 이DD에게 이 사건 토지와 건물의 소유권을 이전하여 줄 것을 요구하였고, 이에 이DD와 원고가 조AA의 손실을 보전해 주기 위하여 동업관계의 청산으로 이 사건 토지와 건물의 소유권을 조AA 및 양BB에게 이전하여 준 것이며, 이DD와 원고는 이 사건 토지의 취득, 건물의 신축, 이 사건 토지와 건물의 양도 과정에서 아무런 소득도 얻지 못하였다. 원고가 이 사건 토지와 건물을 차용금의 대물 변제조로 양도하였을 뿐만 아니라 그 과정에서 양도차익이 발생하였음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

② 설령 동업관계의 청산이 아니라 대물변제를 한 것이고 원고에게 그로 인한 소득이 있었다고 하더라도, 피고는 원고와 조AA, 양BB 사이의 매매대금 000원의 매매계약서(을 제4호증의 1) 상 계약금 000원은 2002. 8. 12.부터 2003. 1. 30.까지 조AA과 양BB이 원고의 남편 이DD에게 송금한 약 000원과 거의 일치하고, 우리은행 대출금과 상계하기로 한 중도금 000원은 우리은행 대출금 합계 000원과 일치하고, 임대차보증금, 가압류금액, 기타 금액을 공제하기로 한 잔금 000원은 실제 임대차보증금 000원, 가압류채권금액 총 000원, 기타 금액(소송비용, 공사비용, 이자비용 등) 000원의 합계액과 일치한다는 이유로 위 매매계약서 상의 매매대금 000원을 양도가액으로 보았으나, 이DD가 조AA으로부터 송금받은 금액은 000원에 불과하고 2003. 4. 21. 그 중 000원을 반환하였으므로 계약금은 000원이 아니라 000원으로 산정 되어야 하고, 이 사건 토지와 건물에 기입된 가압류 중 5개의 가압류는 소유권이전등기 당시까지 이미 말소된 것이거나 판결에 의하여 채권금액이 감액된 것이거나 조AA 명의의 2004. 3. 9.자 소유권이전청구권가등기보다 후순위인 것이므로 소유권이전등기 후 조AA과 양BB이 부담하여야 할 가압류의 채권금액은 합계 000원으로 000원이 아니다. 따라서 이 사건 토지와 건물의 양도가액은 000원이 아니라, 계약금 000원, 중도금 000원, 잔금 000원(임대보증금 000원 + 가압류채권액 합계 000원 + 기타 금액 000원)을 합한 000원이 되어야 한다.

나. 판단

먼저 원고의 ① 주장에 관하여 보건대,

을 제3 내지 9호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 이DD의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하면 조AA과 양BB은 원고 및 이DD에게 이 사건 건물 신축 공사에 필요한 자금을 대여하였고 원고 및 이DD는 그 차용금의 반환이 여의치 않자 대물변제조로 이 사건 토지와 건물에 관하여 2005. 8. 21. 조AA, 양BB 앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 양수인인 조AA, 양BB은 이 사건 토지와 건물에 설정되어 있는 근저당권의 피담보채무와 이 사건 건물에 관한 임대차보증금반환채무를 인수하고 잔존하는 가압류의 부담을 안기로 하였으며, 원고와 조AA, 양BB 사이에는 그와 같은 채무인수, 가압류 부담을 특약사항으로 하는 매매대금 000원의 매매계약서 (을 제4호증의 1)와 매매대금 000원의 영수증(을 제4호증의 3)이 작성되었으며, 원고가 이 사건 건물 신축공사에 관한 조AA의 대여금 총액 000원의 대물변제로 이 사건 토지와 건물의 소유권 이전에 합의한다는 취지의 채권내역서(을 제8호증)를 작성한 사실을 각 인정할 수 있고, 증인 이DD의 증언만으로는 위 인정사실을 뒤집기 부족하고 달리 반증이 없다. 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 성립하는 요물계약으로서 그 소유권이전등기가 마쳐진 때에 부동산이유상으로 양도되고, 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하며(대법원 1998. 3. 10. 선고 97누19809 판결), 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비를 공제함으로써 산정되는 것이므로 대물변제를 하였다는 사정만으로 원고에게 소득이 없다고 단정할 수도 없으며, 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 양도가액을 000원으로 본 것은 정당하므로, 양도차익은 처분의 경위에서 본 바와 같이 000원이다. 원고와 이DD가 조AA과의 동업관계 청산으로 이 사건 토지와 건물에 관한 소유권을 이전하였고 그 과정에서 원고가 얻은 소득이 없다는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

다음으로 원고의 ② 주장에 관하여 보건대,

양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는바(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결, 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조), 이 사건의 경우, 앞서 본 바와 같이 원고가 차용금에 대한 대물변제조로 조AA, 양BB에게 이 사건 토지와 건물을 양도하였고, 원고와 조AA, 양BB 사이에 그 양도와 관련하여 위와 같이 매매대금 000원의 매매계약서, 매매대금 완납 영수증, 대물변제 합의의 채권내역서가 작성된 이상, 이 사건 토지와 건물의 대물변제에 있어 이 사건 토지와 건물의 급부 대가로 당사자 사이에 실지 약정된 금액 즉, 양도가액은 000원으로 보아야 할 것 이다(위 매매계약서 상 중도금 000원은 우리은행 대출금으로 상계하고, 잔금 000원은 임대보증금, 가압류액, 기타 금액을 공제한 후 지불하기로 한 점을 고려할 때 실제 대여금이 위 채권내역서 기재와 달리 000원에 미치지 못할 가능성이 있으나, 설사 그렇다고 하더라도 앞서 본 사실관계와 든 증거들을 종합하면, 원고와 조AA, 양BB은 이 사건 토지와 건물에 관한 근저당권, 가압류, 임대차보증금과 조AA의 채권액 모두를 고려하여 이 사건 토지와 건물의 급부 대가를 000원으로 약정한 것으로 보이므로 역시 양도가액은 000원으로 보아야 할 것이다). 원고의 인영이 찍혀 있음에 다툼이 없는 위 매매계약서, 영수증, 채권내역서가 조AA 등에 의하여 위조된 것임을 인정할 만한 증거가 없는 이 사건에서, 원고의 위 주장은 위 매매계약서에 기재된 계약금 중 일부가 지급되지 않았다거나 정산의 대상이 되는 가압류금액이 피고가 본 것보다 작다는 것에 불과한 것으로 설령 원고의 주장이 모두 사실이라고 하더라도 대물변제 당시 원고와 조AA, 양BB 사이에서 정산할 부분이 더 있을 수 있는 점을 감안하면 대물변제를 함에 있어서 이 사건 토지와 건물의 대가를 000원으로 정하였다는 판단을 뒤집을 수 있는 사정도 아니다. 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필 요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.