서울행정법원2011구단4889 (2011.11.01)

조심2010서3163 (2010.12.28)

실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하므로 환산가액 적용은 위법함

상가를 매수하며 매매대금은 기존 임대차보증금을 승계하기로 하고 계약금과 나머지 잔금을 실제 양도인에게 지급한 사실을 인정할 수 있으므로 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하여 환산가액을 적용한 처분은 위법함

소득세법 제97조

2011누42149 양도소득세등부과처분취소

정AA

용산세무서장

서울행정법원 2011. 11. 1. 선고 2011구단4889 판결

2012. 4. 20.

2012. 5. 25.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부당한다.

1. 청구취지

피고가 2010. 2. 1 원고에게 한 양도소득세(가산세 포합) 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분 경위

이 부분에 관한 이 판결의 이유는 제1심 판결 해당부분 기재와 같으므로， 행정소송법 제8조 제2항， 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 상가를 신GG로부터 매수하연서 계약금 000원과 잔금 중 000원을 신BB에게 실제 지급하고， 나머지 000원은 이 사건 상가에 관한 기존 임대차보증금을 원고가 승계하는 것으로 갈음함으로써 매매대금으로 정한 000원을 모두 지급하였으므로， 이 사건 상가의 실지거래가액은 000원이 분명하다. 따라서 이 사건 상가의 취득가액을 그에 따라 산정하여야 함에도 실지거래 가액을 확인한 수 없는 경우로 보고 환산가액으로 취득가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 피고의 주장

원고가 신BB로부터 이 사건 상가를 매수하기로 한 2005. 5. 3 자 매매계약서에 매매대금이 000원으로 기재되어 있기는 하나， 위 대금 중 원고가 신BB에게 지급하였음이 밝혀진 것은 000원에 불과하고， 계약금 000원 부분에 관해서는 금융자료 등 객관적 자료가 없으며， 나머지 000원에 관해서는，매매계약서에 원고가 매매대금 지급에 갈음하여 이 사건 상가에 관한 가존 임대차보증금 000원을 승계하였다는 기재가 전혀 없는 점， 그 임차인인 김CC이 사업자등록이 되어 있지 않아 실제 임대차계약이 있었는지조자 의심스러운 점， 원고가 김CC에게 000원을 반환한 사실에 관한 객관적 자료가 없는 점， 원고로부터 이 사건 상가를 임차 한 최DD이 사업자등록 신청시 제출한 임대차계약서에는 임대차보증금이 000원으로 기재되어 있는 점，원고로부터 이 사건 상가를 취득한 김EE이 이 사건 상가를 임대보증금 000원 또는 000원으로 임대한 사실이 국세청 전산자료 등으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때， 원고가 이 사건 상가에 관한 기존 임대차보증금 000원을 매매대금 지급에 갈음하여 인수하였다고 할 수 없고， 원고가 이 사건 상가의 실제 취득가액이라고 주장하는 000원을 그로부터 1년 6개월여 후 원고의 이 사건 상가 양도가액 000원과 비교할 때， 그 상승률이 약 2.4%에 불과한 것으로 당시 청계천 복원사업으로 인근 건물의 시가가 폭발적으로 상승한 점을 고려할 때 믿을 수 없다. 따라서 이 사건 상가의 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보고 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

다. 판단

1) 원고와 피고가 제출한 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하연， 다음과 같은 사실을 인정할 수 있나

가) 원고는 유FF의 소개로 2005. 5경 신GG로 부터 이 시건 상가를 매수하였는데， 그에 관한 2005. 5. 3.자 매매계약서에는 매매대금이 000원(계약금 000원, 잔금 000원)으로 기재되어 있고， 계약금 000원은 계약 당일 원고가 지급하고 신GG가 영수한 것으로 되어 있으며， 원고가 주장하는 000원의 임대차보증금의 승계에 관해서는 아무런 기재가 없다.

나) 위 000원 중 금융자료에 의해 원고가 신GG에게 지급한 것으로 확인되는 금액은 000원이다.

다) 원고가 이 사건 상가를 매수하기 전 이 사건 상가에는 김CC이 신GG로부터 이 사건 상가를 임차하여 의류판매를 히고 있었는데, 김CC는 제1심 법정에 증인으로 출석하여 임대차보증금이 000원이었던 것으로 기억하고. 2005.7.경 이 사건 상가를 원고에게 인도하면서 위 임대차보증금을 돌려 받았다는 취지로 진술하였다.

라) 원고는 이 사건 상가를 매수한 후 최HH애게 이 사건 상가를 임대하였고，그에 관한 2005. 6. 21자 월세계약서에는 월세보증금이 000원， 월세가 000원으로 기재되어 있는데， 최DD은 제1심 법정에 증인으로 출석하여 위 계약서에 기재된 것과 같이 원고로부터 이 시건 상가를 보증금 000원， 윌세 000원 으로 정하여 임차하였고，보증금 000원은 전 세입자， 위 임대차계약을 중개한 유FF이 있는 자리에서(원고는 없었음) 건네주었으며， 월세는 최DD의 남펀인 권II 명의로 2005. 8. 10.부터 2006. 11. 10까지 원고 명의 계좌로 매달 000원씩을 송금하였고， 원고와 본래 임대차계약서 외에 신고용으로 보증금 000원， 월세 000원으로 기재 된 별도의 임대차계약서를 작성한 적이 있다는 취지로 진술하였다.

마) 이 사건 상가에 관한 원고와 신GG 사이의 매매계약을 중개한 유FF를 제1심 법정에 증인으로 출석하여 당시 매매대금을 000원으로 000원의 보증금에 000원의 월세를 끼고 구입하였기 때문에 그 나머지만 지급한 것으로 기억하고， 원고와 최JJ의 임대차계약도 중개를 하였는데 역시 보증금 000원，월세 000원으로 기억하며，보증금 000원을 최DD으로부터 받아 전 세입자인 김CC에게 직접 건네주었다는 취지로 진술하였다.

2) 위와 같은 사실을 바탕으로 양 수 있는 다음과 같은 사정을 취합해 원고는 신GG로부터 이 사건 상가를 0000원에 매수하되 총 000원을 기존 000원의 임대차보증금을 원고가 승계하기로 하고， 계약금 000원과 나머지 잔금을 실제로 신GG에게 지불하였다고 인정한 수 있다. 따라서 이 사건 상가의 실지거래가액은 000원으로 보이는바, 피고가 위에서 주장한 사정 중 아래에서 배척하는 부분을 제외한 이 사건 상가의 시세 상승률에 관한 주장만으로는 위 000원이 계약서상 형식적 금액일 뿐이어서 실지거래가액은 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로， 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

가) 원고와 신BB 사이의 매매계약서 계약금란에 계약금 000원을 계약 당일 수령하였다고 기재되어 있고 그 옆에 신GG의 도장이 찍혀있는 점에 비추어 볼 때， 실제로 원고가 000원을 신BB에게 계약금 명목으로 지급하였다고 볼 수밖에 없다 (원고가 과세관청에 계약금 명목으로 지급되었다고 주장한 자기앞수표의 최종 귀속자가 위 매매계약과 무관한 제3자인 것은 사실이나， 이는 선GG가 자기앞수표를 제3자에게 교부한 데 그 원인이 있을 가능성을 배제할 수 없을 뿐만 아니라 위와 같은 매매계약서 계약금란의 기재는 매매대금란 금액 기재와는 그 성질을 달리하는 것으로 특별한 사정이 없는 이상 함부로 그 증명력을 배척할 깃이 아닌 점을 고려할때，위와 같은 사정만으로 실제 계약금이 지급되지 않았다고 단정할 것은 아니다)

나) 원고가 이 사건 상가를 매수하기 전 이 사건 상가에 관한 임대차계약이 있었는지， 그 계약의 임대차보증금의 금액이 얼마인지， 이를 원고가 승계하였는지，원고 가 새 임차인인 최KK으로부터 임대차보증금 000원을 받아 이를 전 임차인인 김CC에게 반환하였는지에 관하여 관련자인 유FF， 최DD， 김CC 모두 일치하여 원고 주장사실에 들어맞는 진술을 하고 있다(여러 명의 관련자가 서로 일치된 진술을 하고 있을 뿐만 아니라 이들의 진술을 의심해 볼 만한 별다른 사정이 없는 이상， 이 사건 상가에 관한 매매계약서에 임대차보증금을 원고가 승계한다는 기재가 없거나, 김QQ이 사업자등록 신정을 하지 않았다거나，원고가 김CC에게 000원을 반환한 사실에 관한 객관적 자료가 없다거나， 최DD과 김EE이 과세관청에 신고한 이 사건 상가에 관한 임대차보증금이 000원과 차이가 난다는 사정만으로 위 진술들을 배척할 것은 아니다).

다) 앞서 본 바와 같이 원고로부터 이 사건 상가들 임차한 최RR이 그 약정대로 월세 명목으로 최RR의 남편인 권II 명의로 2005. 8，10. 부터 2006. 11. 10까지 원고 명의 계좌로 매달 000원씩을 송금한 점에 비추어 올 때，원고는 최JJ에게 보증금 000원， 윌세 300만원으로 정하여 이 사건 상가를 임대하였고，나아가 그 직전 신GG와 김CC 사이의 임대차계약도 동일한 조건이었음을 추인할 수 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 한 것인데，제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.