서울행정법원2011구단21280 (2012.04.13)

조심2010서3200 (2011.0△08)

차용금 채무의 대물변제로 부동산을 양도한 것이고 매매계약서상 기재된 금액이 실지거래으로 인정됨

매매계약서에 기재된 대금 또는 채권내역서에 기재된 자금대여액은 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 실지거래가액에 의한 양도가액으로 인정되고 양수인에 대한 차용금 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻거나 제3차에 대한 대출금 채무 등을 면하는 경제적 이익을 얻은 것이므로 양도소득이 없는 것으로 볼 수 없음

2012누11821 양도소득세 부과처분 취소

양AA

서대문세무서장

서울행정법원 2012. 4. 13. 선고 2011구단21280 판결

2012. 12. 4.

2013. 1. 11.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다.

피고가 2010. 7. 21. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과 처분을 취소한다.

1. 양도소득세

갑 제1， 2호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사실이 인정된다.

[1]

○ 원고는 2002. 8. 14. 대전 서구 OO동 000 대 440.3㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한 다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고， 2003. 4. 18. 그 곳에 신축된 지하1층 ・ 지상 6층 근린생활시설 및 다가구주택 1，75△5㎡(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

○ 원고는 2004. 3. 9. 이 사건 토지와 건물에 관하여 조CC 및 이DD 앞으로 소유권

이전청구권 가등기를 마쳐주었다가， 2005. 8. 12. 조CC 및 양EE(개명 후 양EE) 앞 으로 위 가등기에 기한 본등기를 마쳐주었다.

[2]

○원고는 위와 같은 소유권이전에 관하여 양도소득세를 선고・납부하지 않았는데，피고 가 2010. 7. 21. 원고에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

○ 이 사건 처분의 이유는， 원고가 이 사건 토지와 건물을 차용금 채무의 대물변제로

조CC 및 양EE에게 양도하였고， 실지거래가액에 의한 양도가액이 000원， 취득가액이 000원， 그 밖의 필요경비가 000원으로서 양도차익이 000원이라는 것이었다.

2. 원고의 주장 요지

원고는 이 사건 토지와 건물을 차용금 채무의 대물변제로 양도한 것이 아니라 원고의 남편 이FF와 원고의 형부 조CC 사이의 동업관계 청산으로 양도한 것이고， 원고는 이 사건 토지와 건물을 단독으로 소유하다가 이를 위 조CC 및 원고의 언니 양EE에게 소유권을 이전해 준 것에 불과하여 아무런 양도소득이 없었다. 가사 원고가 이 사건 토지와 건물을 차용금 채무의 대물변제로 양도한 것이라고 하더라도 그 양도가액은 000원이 아니라 000원 또는 000원이다. 따라서 원고가 이 사건 토지와 건물을 차용금 채무의 대물변제로 양도하고 그 양도가액이 000원， 양도차익이 000원임을 이유로 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 인정사실

갑 제1， 2호증， 을 제3 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재와 제1심증인 이FF의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 아래와 같은 사실이 인정된다.

[1]

○ 원고가 2002. 8. 14. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마치고 2003. 4. 18. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤는데， 원고와 그의 형부 조CC 및 언니 양EE 사이의 매매계약서(을 제4호증의 1， 이하 '이 사건 매매계약서'라고 한다)가 2004. 2. 1.자로 작성되었다.

○ 이 사건 매매계약서에 기재된 내용은，△ 원고가 이 사건 토지와 건물을 조CC 및

양EE(이하 '조CC 등'이라고 한다)에게 대금 000원에 매도하고，△ 계약금 000원을 계약시에 지급하며，△ 중도금 000원을 2004. 3. 8.에 지급하되 우리은행 대출금으로 상계하고，△ 잔금 000원을 2005. 8. 12.에 지급하되 가압류액과 임대보증금 및 기타 금액을 공제하여 지급한다는 것이었다.

○ 원고는 이 사건 매매계약에 기재된 계약금， 중도금， 잔금을 이 사건 매매계약서에 기재된 지급일자에 각 지급받았다는 내용의 영수증(을 제4호증의 3)을 조CC 등에게 작성해 주었다.

[2]

O 한편으로 원고는 조CC의 자금대여 000원의 대물변제로 이 사건 토지와 건물의 소유권이전등기에 합의한다는 내용의 채권내역서(을 제8호증， 이하 '이 사건 채 권내역서'라고 한다)를 작성하였다.

○ 원고의 남편 이FF는 세무조사 과정에서 진술하면서(을 제7호증)，△ 이FF와 원고가 이 사건 건물의 공사를 시작해서 잘 해보려고 하였으나 자금여력이 부족하여 공사 대금을 지연하여 지급하였고， 이에 시공사가 가압류를 하면서 임대가 원활히 이루어지지 않았으며，그리하여 이FF와 원고 소유의 대전 아파트를 처분하고 조CC 등으로부터 금전을 차용하였지만 결론적으로 잘 되지 않아 파산상태에 이르렀으며，△ 이 사건 토지와 건물을 금전차용에 대한 대가로 조CC 등에게 대물변제한 것이고，△ 원고 가 이 사건 토지와 건물을 이전하는데 필요한 인감과 도장을 조CC 등에게 주었으 며，△ 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 000원으로 하여 계약서를 작성한 사실을 조CC 등으로부터 통보받았는데，약간의 다툼은 있었다고 진술하였다.

[3]

○ 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 계약금 000원을 계약시에 지급한다고 기재되어 있는데，원고의 남편 이FF가 이 사건 매매계약서 작성일자인 2004. 2. 1. 이전에 조CC으로부터 합계 000원을 지급받은 바가 있었다.

○ 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 중도금 000원을 2004. 3. 8.에 지급하되 우리은행 대출금으로 상계한다고 기재되어 있는데，원고가 이 사건 매매 계약서 작성일자인 2004. 2. 1. 이전에 이 사건 토지와 건물에 관하여 우리은행 앞으로 근저당권을 설정해 주고 대출받은 바가 있었고， 2005. 2.경 그 대출금 합계가 위 중도금과 같은 000원이었다.

○ 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 잔금 000원을 2005. 8. 12.에 지급하되 가압류액과 임대보증금 및 기타 금액을 공제하여 지급한다고 기재되어 있는데， 이 사건 매매계약서 작성일자인 2004. 2. 1. 이전에 이 사건 토지에 관하여 청구금액 합계 000원 정도의 가압류등기가 마쳐져 있었고， 이 사건 건물에 관하여 원고가 반환해야 할 임대보증금이 000원이었으며， 원고가 부담해야 할 이자 등 기타 금액이 000원으로서 그 합계가 위 잔금과 같은 000원(= 000원 + 000원 + 000) 정도였다.

4. 판단

가. 대물변제 및 양도가액

(1) 채무의 이행에 갈음하여 자신 소유 부동산의 소유권을 이전하는 경우 그 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻게 되는 것이므로 그 부동산의 양도는 양도소득세의 부과대상이 되는 유상양도에 해당한다(대법원 1995. 11. 24. 선고 95누4599 판결). 한편으로 양도차익 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2007. 4. 2△ 선고 2006두7171 판결).

(2) 위 인정사실에서 본 바에 의하면，△ 원고와 조CC 등 사이의 이 사건 매매계약서(을 제4호증의 1)가 2004. 2. 1.자로 작성되었고，△ 이 사건 매매계약서에 기재된 내용은 원고가 이 사건 토지와 건물을 조CC 등에게 대금 000원에 양도한다는 것이며，△ 원고가 이 사건 매매계약서에 기재된 계약금， 중도금， 잔금을 이 사건 매매계약서에 기재된 지급일자에 각 지급받았다는 내용의 영수증(을 제4호증의 3)을 조CC 등에게 작성해 주었고，△ 한편으로 원고가 조CC의 자금대여 000원의 대물변제로 이 사건 토지와 건물의 소유권이전등기에 합의한다는 내용의 이 사건 채권내역서(을 제8호증)를 작성하였으며，△ 원고의 남편 이FF가 세무조사 과정에서 진술하면서， 이 사건 토지와 건물을 금전차용에 대한 대가로 대물변제한 것이라고 진술하고， 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 000원으로 하여 계약서를 작성한 사실을 조CC 등으로부터 통보받았는데 약간의 다툼은 있었다고 진술하였다.

(3) 위와 같은 사정에 의하면，△ 원고는 이 사건 토지와 건물을 차용금 채무의 대물변제로 조CC 등에게 양도한 것으로 인정되고， 갑 제6 내지 9호증(가지번호 포함)의 각 기재와 제△심증인 이FF의 일부 증언으로써는 원고가 이 사건 토지와 건물을 이 FF와 조CC 사이의 동업관계 청산으로 양도한 것으로 인정할 수 없다고 할 것이며， △ 이 사건 매매계약서에 기재된 대금 000원 또는 이 사건 채권내역서에 기재된 자금대여액 000원은 원고와 조CC 등 사이에 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 실지거래가액에 의한 양도가액으로 인정된다고 할 것이다.

나. 이 사건 매매계약서

(1) 원고는 이 사건 매매계약서에 관하여， 이는 2004. 2. 1.자로 작성되었음에도 원고가 2005. 7. 29.에 신고한 인감이 날인되어 있어 이는 사후에 소급적으로 작성된 것 이 분명하므로 이 사건 매매계약서에 기재된 대금 000원을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장한다.

(2) 갑 제9호증， 을 제4호증의 1의 각 기재에 의하면， 원고가 1992. 2. 10. 한글로

된 인감을 신고하였다가 2005. 7. 29. 한자로 된 인감을 신고하였는데，2004. 2. 1.자로 작성된 이 사건 매매계약서에는 위와 같이 한자로 된 인감이 날인되어 있는 사실이 인정된다. 그런데 앞서 인정사실에서 본 바에 의하면， △ 원고가 조CC의 자금대여 000원의 대물변제로 이 사건 토지와 건물의 소유권이전등기에 합의한다는 내용의 이 사건 채권내역서(을 제8호증)를 작성하였고，△ 원고의 남편 이FF가 세무 조사 과정에서 진술하면서， 원고가 이 사건 토지와 건물을 이전하는 데 필요한 인감과 도장을 조CC 등에게 주었다고 진술하고， 이 사건 토지와 건물의 양도가액을 000원으로 하여 계약서를 작성한 사실을 조CC 등으로부터 통보받았는데 약간의 다툼은 있었다고 진술하였다. 또한 원고는 이 사건 채권내역서에 기재된 원고 의 이름이 원고의 자필인지에 관하여 명백히 부인하지는 않고 있다.

(3) 위와 같은 사정에 의하면， 2004. 2. 1.자로 작성된 이 사건 매매계약서가 실제 로는 위 작성일자 이후에 작성된 된 것이라고 하더라도， 이 사건 매매계약서에 기재된 대금 000원은 원고가 조CC 등과 사이에서 사전에 합의하거나 사후에 추인 또는 동의한 금액이라고 인정되고， 갑 제6， 7， 8호증의 기재와 제1심증인 이FF의 일 부 증언으로써는 위 인정을 뒤집기에 부족하므로， 결국 위 대금 000원은 원고와 조CC 등 사이에 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 실지거래가액에 의한 양도가액으로 인정된다고 할 것이다. 원고의 위 주장은 이유없다.

다. 실제 지급된 금원

(1) 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지와 건물을 단독으로 소유하다가 이를 조CC 등에게 소유권을 이전해 준 것에 불과하여 아무런 양도소득이 없었다고 주장하 고， 또한 이 사건 토지와 건물의 양도가액은 000원이 아니라 000원 또는 000원이라고 주장하는데， 그 주장의 구체적 내용은 다음과 같다.

• 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 계약금 000원을 지급한다고 기재되어 있는데， 조CC은 원고의 남편 이FF에게 000원을 송금하였다가 000원을 반환받아 결국 000원을 송금하였으므로， 이에 따라 양도가액을 산정해야 한다.

• 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 잔금 000원을 지급하되 가압류액과 임대보증금 및 기타 금액을 공제하여 지급한다고 기재되어 있고， 이 사건 토지에 관하여 청구금액 합계 000원 정도의 가압류등기가 마쳐져 있었는데， 위 청구금액 중 일부는 원고가 변제하고 일부는 감액되었으며， 위 가압류등기 중 일부는 조CC 등 앞으로 가등기에 기한 본등기가 마쳐짐에 따라 말소되어， 조CC 등이 실제로 부담해야 할 가압류액이 000원 또는 000원이므로， 이에 따라 양도가액을 산정해야 된다.

(2) 「소득세법」 은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고， 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득 이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없는 것이다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96누11105 판

결).

(3) 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 계약금 000원을 지급한다고 기재되어 있는데， 원고의 남편 이FF가 이 사건 매매계약서 작성일자인 2004. 2. 6. 이전에 조CC으로부터 000원을 지급받은 바가 있었고， 원고가 위 계약금을 지급받았다는 내용의 영수증을 조CC 등에게 작성해 주었음은 앞서 인정사실에서 본 바와 같다. 한편으로 원고의 주장과 같이 조CC이 이FF에게 000원을 송금 하였다가 000원을 반환받아 결국 000원을 송금하였다는 점에 관하여는 이를 인정할 만한 증거가 없다. 그렇다면 이 사건 매매계약서에 기재된 계약금 000원은 원고와 조CC 등 사이에 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로 인정되고， 원고나 그의 남편 이FF가 조CC으로부터 위 계약금 중 일부를 지급받지 못하였다고 하더라도 이는 원고가 조CC 등으로부터 차액을 지급받는 정산의 문제일 뿐이고 그러한 정산이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 인정할만한 증거도 없으므로， 결국 위 계약금 000원에 따라 양도가액을 산정해야 할 것이다.

(4) 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 잔금 000원을 지급하되 가압류액과 임대보증금 및 기타 금액을 공제하여 지급한다고 기재되어 있는데， 이 사건 매매계약서 작성일자인 2004. 2. 1. 이전에 이 사건 토지에 관하여 청구금액 합계 000원 정도의 가압류등기가 마쳐져 있었고， 이 사건 건물에 관하여 원고가 반환해야 할 임대보증금이 000원이었으며， 이자 등 원고가 부담해야 할 기타 금액이 000원으로서 그 합계가 위 잔금과 같은 000원 정도이며， 원고가 위 잔금을 지급받았다는 내용의 영수증을 조CC 등에게 작성해 주었음은 앞서 인정사실에서 본 바와 같다. 그렇다면 이 사건 매매계약서에 기재된 잔금 000원은 원고와 조CC 등 사이에 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로 인정되고， 청구금액 합계 000원 정도 의 가압류등기가 마쳐진 상태에서 조CC 등이 실제로 부담해야 할 가압류액이 등기부상의 위 금액에 미달한다고 하더라도 이는 원고가 조CC 등으로부터 차액을 지급받는 정산의 문제일 뿐이고 그러한 정산이 실현된 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백하다고 인정할만한 증거도 없으므로， 결국 잔금 000원에 따라 양도가액을 산정해야 할 것이다.

(5) 또한 이 사건 매매계약서에는 조CC 등이 원고에게 중도금 000원을 지급하되 이를 우리은행 대출금으로 상계한다고 기재되어 있는데， 원고가 이 사건 매매계약서 작성일자인 2004. 2. 1. 이전에 이 사건 토지와 건물에 관하여 우리은행 앞으로 근저당권을 설정해 주고 대출을 받은 바가 있었고 2005. 2.경 그 대출금의 합계가 000원이었으며， 원고가 위 중도금을 지급받았다는 내용의 영수증을 조CC 등 에게 작성해 주었음은 앞서 인정사실에서 본 바와 같다.

(6) 그렇다면 이 사건 매매계약서에 기재된 계약금 000원， 중도금 000원， 잔금 000원에 따라 양도가액을 산정해야 할 것이어서，이 사건 토지와 건물의 실지거래가액에 의한 양도가액이 앞서 본 바와 같이 000원으로 인정된다. 또한 원고는 이 사건 토지와 건물의 양도로써 조CC 등에 대한 차용금 채무가 소멸하는 경제적 이익을 얻거나 제3자에 대한 대출금 채무， 가압류 채무 또는 임대보증금 채무를 면하는 경제적 이익을 얻는 것이므로， 원고가 이 사건 토지와 건물을 단독으로 소유하다가 이를 조CC 등에게 소유권을 이전해 준 것에 불과하여 아무런 양도소득이 없는 것은 아니라고 할 것이다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

5. 결론

따라서 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바， 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여，주문

과 같이 판결한다.