완공된 집합건물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 수분양자는 이를 이유로 분양계약을 해제할 수 있는지 여부(적극)

집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항 이 위 법 소정의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 수급인에 관한 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 규정한 취지는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 것이라거나 아니면 분양계약의 법률적 성격이 도급이라는 취지는 아니며, 통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, 집합건물이 완공된 후 개별분양계약이 해제되더라도 분양자가 집합건물의 부지사용권을 보유하고 있으므로 계약해제에 의하여 건물을 철거하여야 하는 문제가 발생하지 않을 뿐 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항 이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다.

민법 제668조 , 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조 제1항

대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결(공2003상, 773)

원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 아시아 담당변호사 박우순)

성원건설 주식회사

서울고법 2001. 12. 6. 선고 2001나26271 판결

원심판결의 지연손해금에 관한 부분 중 원고 1에게 금 62,436,000원에 대한, 원고 2에게 금 59,298,000원에 대한 각 2000. 6. 13.부터 2003. 5. 31.까지는 연 6푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할의 각 비율에 의한 금원을 초과하는 피고 패소 부분을 파기하여 그 부분 제1심판결을 취소하고, 그에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다. 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다. 소송총비용은 피고의 부담으로 한다.

1. 상고이유를 본다.

가. 처분문서의 증명력 및 계약해제의 상대방에 관한 법리오해 여부

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 상가 분양계약상 피고가 계약해제권을 갖는 한편 계약해제시 기납부 분양대금의 반환책임 역시 피고가 부담하며, 피고 명의로 상가에 관한 소유권보존등기를 경료하도록 한 점 등에 비추어 보면, 피고는 단순한 시공자 겸 공급대행자의 지위를 넘어 실질적인 분양자의 지위에 있다고 판단하였다.

기록에 비추어 관계 증거들을 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정 및 판단은 수긍이 되고, 한편 처분문서란 그에 의하여 증명하려고 하는 법률상의 행위가 그 문서에 의하여 이루어진 것을 의미하므로( 대법원 1997. 5. 30. 선고 97다2986 판결 참조), 상고이유에서 주장하는 분양대행계약서를 이 사건 상가 분양계약에 관한 처분문서라고 할 수 없어, 원심이 이를 증거로 채용하지 않았다 하더라도 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 처분문서의 증명력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

또한 피고가 분양자인 이상 수분양자인 원고들로서는 피고를 상대로 분양계약 해제의 의사표시를 하여야 할 것이므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 계약해제의 상대방에 관한 법리오해의 위법이 없다.

나. 집합건물 분양계약의 해제에 관한 법리오해 여부

집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제9조 제1항 은 위 법 소정의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 수급인에 관한 민법 제667조 내지 제671조 의 규정을 준용하도록 규정하고 있고, 민법 제668조 는 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있으나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

집합건물법 제9조 는 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물의 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 분양자의 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화한 것으로서 ( 대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조), 분양자가 부담하는 책임의 내용이 민법상 수급인의 담보책임이라는 것이지 그 책임이 분양계약에 기한 것이라거나 아니면 분양계약의 법률적 성격이 도급이라는 취지는 아니다 .

한편, 통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, 집합건물이 완공된 후 개별 분양계약이 해제되더라도 분양자가 집합건물의 부지사용권을 보유하고 있으므로 계약해제에 의하여 건물을 철거하여야 하는 문제가 발생하지 않을 뿐만 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 집합건물법 제9조 제1항 이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다고 할 것이다.

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 집합건물법 또는 집합건물 분양계약의 해제에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 지연손해금 부분에 대한 직권판단

직권으로 살피건대, 개정 전 소송촉진등에관한특례법(2003. 5. 10. 법률 제6868호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 본문 중 '대통령령으로 정하는 이율' 부분에 대하여는 2003. 4. 24. 헌법재판소의 위헌결정이 있었고, 그 후 개정된 위 법률조항과 그에 따라 개정된 소송촉진등에관한특례법제3조제1항본문의법정이율에관한규정(2003. 5. 29. 대통령령 제17981호로 개정된 것)은 위 개정법률 시행 당시 법원에 계속중인 사건에 대하여 2003. 6. 1. 이후에 적용할 법정이율을 연 2할로 한다고 규정하고 있으므로, 2000. 6. 13. 이후의 전 기간에 대하여 위 개정 전의 법률 규정을 적용하여 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 인용한 원심판결에는 결과적으로 지연손해금의 법정이율을 잘못 적용하여 판결에 영향을 미친 위법이 있게 되었다고 할 것이다.

그러므로 원심판결의 지연손해금에 관한 부분 중 원고 1에게 금 62,436,000원에 대한, 원고 2에게 금 59,298,000원에 대한 각 2000. 6. 13.부터 2003. 5. 31.까지는 상법에 정해진 연 6푼의{상인인 피고가 체결한 이 사건 분양계약이 해제됨으로써 원고들이 취득한 분양대금반환청구권은 상사채권이다( 대법원 1993. 9. 14. 선고 93다21569 판결 , 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 등 참조)}, 그 다음날부터 완제일까지는 개정 된 소송촉진등에관한특례법에 정해진 연 2할의 각 비율에 의한 지연손해금을 초과하는 피고 패소 부분을 파기하되, 이 부분은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하는바, 위 파기 부분에 해당하는 제1심판결을 취소하고 그에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각하며, 피고의 나머지 상고는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.