2013중2792 (2013.11.21)

토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보아, 거래가액을 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 처분은 적법함

가액 구분이 불분명한 경우란, 가액 구분이 되어 있지만 객관적 가치, 거래목적, 공시가격 등에 비추어 신빙성이 없는 경우, 가액 구분이 당사자 사이 진정한 합의에 의한 것이 아니거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피목적 외에는 합리적 가액 구분으로 볼 수 없는 경우도 포함됨

소득세법 제100조양도차익의 산정

2014구단87 양도소득세부과처분취소

신OO

성남세무서장

2014. 6. 25.

2014. 9. 17

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2013. 3. 5. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 서울 OO구 OO동 OOO-OO 대 273.6㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여 서울중앙지방법원 1999. 11. 13. 접수 제OOOOOO호로 1999. 10. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 이 사건 토지 위에 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 근린생활시설 및 다세대주택(일명 OO캐슬, 이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 건축하고, 별지 <표1> 기재 부동산 내역의 각 16개 호실의 구분건물(이하 16개 호실을 통칭할 경우 '이 사건 각 구분건물'이라고 한다)에 관하여 서울중앙지방법원 2000. 11. 6. 접수 제OOOOO호로 각 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고는 2010. 1. 27. 한AA의 대리인 이BB과 사이에 '이 사건 건물 제지하1층 제101호 외 15세대 별지 목록 기재 부동산'을 목적물로 하고, 매매대금을 OO억원으로 하는 매매계약서(갑제2호증, 이하 '이 사건 일괄계약서'라고 한다)를 작성하였다.

라. 원고는 한AA에게 이 사건 각 구분건물에 관하여 서울중앙지방법원 2010. 3. 4. 접수 제OOOOO호로 2010. 1. 27. 매매(이하 '이 사건 양도'라고 한다)를 원인으로 한 각 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

마. 원고는 2010. 3. 4. 피고에게 이 사건 양도에 관하여 전체 양도가액 OO억원, 전체 취득가액 O,OOO,OOO,OOO원, 양도소득금액 OOO,OOO,OOO원으로 계산한 산출세액 OOO,OOO,OOO원에서 감면세액 OOO,OOO,OOO원을 공제한 다음 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 신고(이하 '이 사건 신고'라고 한다)하고, 2회에 걸쳐 이를 분할하여 납부하였다.

바. 피고는 이 사건 신고에 대하여, 원고가 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 과다공제받기 위하여 이 사건 양도소득세 예정신고시 구분계약서를 제출하여 주택 부분의 양도가액을 임의로 높게 기재한 것으로 판단하고, 2013. 3. 5. 원고에게, 원고의 이 사건 신고행위를 부인하며 이 사건 건물 중 상가와 주택의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액 OO억원을 주택 및 상가의 기준시가로 안분한 다음, 이 사건 양도에 관하여 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 경정고지하는 부과처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

사. 원고는 2013. 5. 23. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2013. 11. 21. 기각결정을 받았다.

[인정근거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑제1, 2, 5, 9, 10(가지번호 포함)호증, 을제2호증의1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 한AA에게 이 사건 각 구분건물 16개 호실을 양도함에 있어 그 위치, 면적, 상태, 임대차 여부, 제한물권의 존부 등을 참작 고려하여 각각 별도로 매매대금을 결정한 다음 총 16건의 매매에 관한 총 16장의 매매계약서를 각 작성하였다.

(2) 피고가 주장하는 상가와 주택의 양도가액이 불분명한 경우란 여러 개의 구분점포나 다세대주택의 거래가 전체적으로 일괄하여 하나로 이루어져 그 전체의 실지거래가액은 확인되나, 여러 개의 구분점포나 다세대주택 등 각각의 구분건물의 실지거래가액이 구체적으로 어떠한 것인지 알 수가 없거나 명확하지 아니한 것을 말하는 것인바, 이 사건 양도와 같이 여러 개의 구분점포나 다세대주택을 각 개별적으로 매도하거나 매각한 행위를 일괄매각으로 보고 과세한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 인정사실

앞서 든 증거에다가 갑제4호증(가지번호 포함), 을제1, 3호증, 을제2호증의3의 각 기재에 의하면 아래의 각 사실을 인정할 수 있다.

(1) 원고는 이 사건 건물의 신축 이후인 2000. 10. 19. OO시장에게 이 사건 각 구분 건물 중 9개의 세대에 관하여 임대주택법에 정한 임대사업자로 등록하였다.

(2) 한BB은 이 사건 각 구분건물에 관하여 2007. 4. 17. 수원지방법원 성남지원 2007즈단OOO호로 재산분할에 의한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지 가처분결정을 받았다.

(3) OO산업 주식회사는 이 사건 각 구분건물 중 제지하1층 제101호와 제6층 제601호에 관하여, 서울중앙지방법원 2006. 8. 17. 접수 제OOOOO호로 2006. 8. 16. 설정계약을 원인으로 한 채권최고액 O억원, 채무자 주식회사 OO산업, 근저당권자 OO산업 주식회사로 하는 근저당권설정등기와 같은 법원 2006. 11. 20. 접수 제113801호로 2006. 11. 17. 설정계약을 원인으로 한 채권최고액 O억원, 채무자 주식회사 OO산업, 근저당권자 OO산업 주식회사로 하는 근저당권설정등기를 각 마쳤다.

"(4) 원고는 2010. 1. 27. 한AA의 대리인 이BB과 사이에 이 사건 일괄계약서를 작성하면서, 특약사항(이하이 사건 특약사항'이라고 한다)으로 '1. 현시설상태의 계약이며, 매매가는 부가세 포함 금액임, 2. 임대차 관계는 승계하기로 한다, 3. 진입도로는 별첨 토지이용계획확인원과 같이 OOO-OO 번지 현황도로이며, 사도임, 4. 근저당 금O억원과 가처분은 매도인 책임으로 중도금시에 해제하기로 한다, 5. 매수인은 잔금 2일전까지 명의변경할 수 있다, 6. 별지 : 별지 목록 기재 부동산 1부, ※ 302호 새는 부분은 매도인 책임수리하기로 한다'라고 기재하였다.",(5) 원고는 이 사건 일괄계약서의 작성 이후인 2010. 2. 7. 한AA와 사이에,

(가) 이 사건 각 구분건물 중 제지하1층 제101호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(나) 이 사건 각 구분건물 중 제1층 제101호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원,

(다) 이 사건 각 구분건물 중 제2층 제201호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(라) 이 사건 각 구분건물 중 제2층 제202호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(마) 이 사건 각 구분건물 중 제2층 제203호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(바) 이 사건 각 구분건물 중 제2층 제204호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원,

(사) 이 사건 각 구분건물 중 제3층 제301호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(아) 이 사건 각 구분건물 중 제3층 제302호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(자) 이 사건 각 구분건물 중 제3층 제303호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(차) 이 사건 각 구분건물 중 제4층 제401호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(카) 이 사건 각 구분건물 중 제4층 제402호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(타) 이 사건 각 구분건물 중 제4층 제403호의 매매대금을 OOO,OOO,OOO원,

(파) 이 사건 각 구분건물 중 제5층 제501호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원,

(하) 이 사건 각 구분건물 중 제5층 제502호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원,

(거) 이 사건 각 구분건물 중 제5층 제503호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원,

(너) 이 사건 각 구분건물 중 제6층 제601호의 매매대금을 OO,OOO,OOO원으로 하는 16장의 매매계약서(갑제4호증의1 내지 16, 이하 16장의 각 계약서를 통칭하여 '이 사건 구분계약서'라고 한다)를 각 작성하였다.

(6) 원고는 한AA와 사이에 이 사건 구분계약서를 작성하면서 특약사항으로 '1. 현 시설상태의 계약임, 2. 임대차 관계는 승계하기로 한다, 3, 근저당 금O억원과 가처분은 매도인 책임으로 중도금시에 해제하기로 한다, 4, 진입도로는 별첨 토지 이용계획확인원과 같이 OOO-OO번지 현황도로이며, 사도임'이라고 기재하였다.

(7) 이 사건 각 구분건물 중 제지하1층 제101호와 제6층 제601호에 관하여 각 설정된 근저당권설정등기는 서울중앙지방법원 2010. 2. 9. 접수 제OOOO호, 제OOOO호로 2010. 2. 8. 해지를 원인으로 하여 각 말소되었다.

다. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

라. 판단

(1) 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우라 함은, 토지와 건물을 일괄하여 취득하거나 양도하면서 그 가액을 구분하여 정하지 아니한 경우 또는 계약서 등 증빙서류에 가액의 구분이 되어 있기는 하지만 각각의 객관적인 가치와 거래목적, 공시가격 등에 비추어 신빙성이 없는 경우, 위 가액의 구분이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함한다고 할 것이다.

(2) 살피건대, 앞서 인정한 사실에다가 기록에 나타난 아래의 각 사정들, 즉 ① 이 사건 일괄계약서상 매매대금의 지급시기와 관련하여 계약금, 중도금 및 잔금의 지급시기가 총 매매대금 OO억원을 기준으로 구체적으로 정해져 있었던 점 ② 이 사건 일괄계약서가 비록 매수인 한AA의 대리인 이BB과 사이에 작성된 것이기는 하지만, 중개업자 나CC의 서명, 날인이 되어 있고, 중개업자가 작성한 중개대상물 확인・설명서가 첨부된 점(을제3호증 참조)

③ 이 사건 특약사항에 이 사건 건물의 매매대금을 합계 OO억원으로 정하되, 이후 각 구분건물별로 나누어 매매대금을 별도로 정할 것이라는 취지의 내용이 들어있지 아니한 점

④ 이 사건 구분계약서 중 이 사건 각 구분건물 중 제3층 제302호에 관한 계약서(갑제4호증의8)에는 정작 이 사건 특약사항 중 '※ 302호 새는 부분은 매도인 책임수리하기로 한다'는 부분의 기재가 없는 점

⑤ 이 사건 각 구분건물 중 가처분 대상은 전체, 근저당권은 일부 부동산에 설정되었는데, 이 사건 구분계약서에는 위와 같은 구분이 일체 기재되어 있지 않은 점

⑥ 원고가 한AA에게 이 사건 각 구분건물에 관하여 일괄하여 소유권이전등기절차를 이행한 점(등기부상 기재 매매목록 제2010-OOO호)

⑦ 원고는 이 사건 구분계약서를 작성함에 있어, 이 사건 각 구분건물의 위치, 면적, 상태, 임대차 여부, 제한물권의 존부 등을 참작하여 별도로 매매대금을 결정하였다고 주장하나, 그와 같이 매매대금을 산정한 구체적이고 객관적인 근거가 없는 점

⑧ 이 사건 구분계약서 기재 각 매매대금이 을제4호증 기재의 자문금액과 일치하지 않는 점

⑨ 이 사건 각 구분건물은 상가(7호)와 주택(9호)으로 구성되어 있으므로, 통상 상가 부분의 임대료 수익에 의하여 이 사건 건물 전체의 양도가액이 결정될 것으로 보는 것이 경험칙상 상당한데도 불구하고, 원고는 이 사건 각 구분건물 중 주택 부분의 가액을 높게 산정한 점(원고가 2010. 3. 4. 피고에게 임대주택에 대한 양도소득세 감면신청을 한 사실을 보태어 보면, 원고가 조세 회피의 목적으로 이 사건 구분 계약서를 작성한 것이라는 의심이 든다) 등을 종합적으로 감안하면, 원고가 이 사건 구분계약서를 작성한 것은 각 구분건물별로 가액의 구분이 되어 있기는 하지만, 각각의 객관적인 가치와 거래목적 등에 비추어 신빙성이 없는 경우 또는 위 가액의 구분이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우라고 할 것인바, 피고가 이 사건 양도를 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때로 보아, 이 사건 각 구분건물의 거래가액을 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.