토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 공급계약일 현재의 기준시가에 비례하여 안분계산할 수 있음

토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함됨

소득세법 제100조

대전지방법원2016구단100104 양도소득세부과처분취소

OOO

OOO세무서장

2016.11.10.

2017.01.19.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1994. 6. 15. OO O구 OO동 OOO 대 OOO㎡(이하 '이 사건 토지'라한다)를 OOO만 원에 매수하였다.

나. 원고는 1995. 8. 23. AAA와 재혼하였다.

다. 이 사건 토지 지상에는 2000. 9. 2. 착공하여 2001. 4. 27. 사용승인받은 "지하 1층 지상 4층 철근콘크리트조 제1, 2종 근린생활시설"인 건물(이하 '이 사건 건물'이라한다)이 신축되었고, 2001. 5. 24. 이 사건 건물에 관하여 원고의 처인 AAA 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다.

라. 원고는 2014. 1. 22. BBB에게 이 사건 토지를 OOO만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였고, AAA는 2014. 1. 22. CCC과 이 사건 건물을 O억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였으며, 원고와 AAA는 2014. 2. 5. 이 사건토지와 이 사건 건물에 관하여 BBB과 CCC 명의로 각 2분의 1 지분 비율로 각 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고는 이 사건 토지에 관하여 양도가액 OOO만 원, 취득가액 OOO만원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하고 납부하였다.

바. 피고는 중부지방국세청장의 감사지적을 받아, 2015. 8. 11. 원고에 대하여 「이사건 토지와 이 사건 건물의 양도가액이 객관적인 기준에 의하여 구분되지 아니한 것으로 보아 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액구분이 불분명한 때에 해당한다고 판단하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 양도가액을 기준시가 비율로 안분하여 이 사건토지의 시가를 OOO원, 환산 취득가액을 OOO원을 하여 2014년 귀속차감 양도소득세 OOO원을 경정하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

사. 원고는 2015. 9. 1. 조세심판을 청구하였으나, 2015. 11. 25. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6, 7, 8호증(가지번호 포함), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

원고는 이 사건 토지를 OOO만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금만 수령하였고, AAA는 이 사건 건물을 O억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 후 그 매매대금을 수령하였으므로, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액구분이 분명하고 위 매매계약서가 실제가 달리 작성되었다는 반증이 없는 점, 피고는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 기준시가를 기준으로 하여 위 매매계약서에 기재된 각 매매대금의 가액구분이 불분명하다고 하고 있으나, 기준시가 외에 토지의 면적, 위치, 형태 및 건물의 자재, 구조, 위치, 영업권 등에 의하여 이 사건 건물의 실지거래가액이 결정되는 것이고, 원고는 원고 소유의 OO시 OO면 OO리 OO 토지를 구입하고 그 지상에 펜션을 건축하면서 부담하게 된 O억 원 상당의 대출금 변제를 위하여 이 사건 토지를 매도할 다급한 사정이 있었고 취득가액에 비하여 OOO만 원 상당의 차익을 남기는 것이며, AAA는 이 사건 건물을 신축하면서 O억 원이 소요되었고, 2013년도에 리모델링하면서 약 O억 원을 추가 지급하였으므로, 이러한 것을 고려하여 각 매매대금을 결정한 점, 이 사건 토지의 실지거래가액이 위 매매계약에 기재된 매매대금과 다르다는 반증이 없는 점에 비추어 보면, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액구분이 불분명한 경우로 볼 수 없다. 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법성 판단

가. 관련 법령

별지 목록 기재와 같다.

나. 판단

구 소득세법(2015. 12. 15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항,소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26071호로 개정되기 전의 것) 제64조에 의하면, 토지와 건물을 함께 양도하고, 그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고, 여기서 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다.

이 사건에서 보건대, 갑 제2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 26, 27호증(가지번호 포함), 을 제2, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13, 14호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고는AAA와 사이에 각자의 재산을 별개로 관리하였다는 점을 인정할 수 없고, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 매매대금의 결정은 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이아니거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없으므로 이 사건 토지와 이 사건 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다. 따라서 이를 전제구분 기준시가 계약서상 매매대금 안분한 양도가액에서 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고 원고의 위 주장은 이유 없다.

① 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 〈기준시가〉는 아래 표 기재와 같고, 그에 따라 각 〈안분한 양도가액〉도 아래 표 기재와 같은바, 〈계약서상 매매대금〉과〈안분한 양도가액〉의 금액 차이가 상당히 많이 난다. 그리고 원고와 AAA는〈계약서상 매매대금〉으로 계산하여 납부한 각 양도소득세(아래 표 기재 당초신고 한 양도소득세액 참조)를 납부하면,〈안분한 양도가액〉으로 계산한 각 양도소득세(아래 표 기재 경정산정한 양도소득세액 참조)에 비하여 차액인 OOO원 가량을 덜 납부하는 이익을 보게 된다(또한 그 10% 가량에 해당하는 지방소득세 상당의 차익도 발생한다).

② 원고는, OO 부동산을 담보로 한 O억 원의 대출금을 변제하기 위하여 2009년부터 2014년 사이에 이 사건 토지의 단독 매도를 시도하였다가 이 사건 건물과 함께 구입하고자 하는 자가 나타나서 이 사건 토지와 이 사건 건물을 매도하면서 이 사건 토지의 매매대금을 시가보다 적게 받았다는 취지로 주장하므로 살피건대, 위 증거들에 의하면, 원고가 2003. 9. 16.에 소유권을 취득한 OO시 OO면 OO리 OOO 대 OO㎡ 토지 및 원고 소유의 같은 리 OOO 토지 지상에 3층 상가 건물을 신축하여 2008.8. 8. 소유권보존등기를 마친 후, 위 토지들과 건물을 공동담보로 하여 2008. 8. 8. 채무자 원고, 채권최고액 OOO만 원의 근저당권자 주식회사 OO은행 명의의 근저당권설정등기를 마치면서 O억 원 상당의 대출금(이하 '제1대출금'이라 한다)을 지급받은 사실이 인정되므로, 위 주장과 같이 원고가 서산 부동산을 담보로 한 대출금을 변제할 필요성이 있었을 것으로 일응 보이기는 하나, 한편, 제1대출금에는, 추가로, 원고 소유의 OO시 OO구 OO동 OO 토지, 같은 동 OOO 토지도 공동담보로 제공되었을 뿐만 아니라, AAA 소유의 OO시 OO면 OO리 OO, OO 지상 건물도 공동담보로 제공되었는데(갑16, 을3, 4, 10, 11, 12, 13, 14), AAA는 아래 ④항에서 보는 바와 같이 이 사건 건물의 매매대금을 지급받아 2014. 2. 6. 제1대출금을 변제한 점(원고가 제1대출금 변제를 위하여 이 사건 토지를 매도하려고 하였다고 주장하였으나, 그 대출금을 이 사건 토지의 대금이 아닌 이 사건 건물의 대금으로 변제하였던 것이다), 이 사건 토지와 이 사건 건물에는 공동 담보로 하여, 채무자 AAA로 된 O억 원 상당의 대출금(2001년부터 2002년까지 채권최고액의 합계가 OO억 OO만 원의 5개의 근저당권이 있었다가, 2012년도에 3개의 근저당권이 말소된 후 다시 AAA 채무 명의의 근저당권이 1개 추가로 설정되어 그 채권최고액 합계가 OO억 OO만 원의 근저당권이 3개가 되었다. 이하, '제2대출금'이라 한다)이 있었으므로, 제2대출금을 변제하기 전에는 이 사건 건물을 제외한 이 사건 토지만의 매도는 시도할 수도 없었을 것으로 보이는 점에 비추어 보면, 원고 주장과 같이 제1대출금의 변제를 위하여 이 사건 토지의 매도를 시도하다가 마침 매수인이 나타나 이 사건 토지를 시세보다 저렴하게 매도하였다는 위 주장은 받아들일 수 없다.

③ 원고는, 이 사건 건물의 신축공사비용이 OO억 원이고, 2013년에 리모델링을 하여 O억 원을 지출하였으므로 이 사건 건물의 매매대금을 OO억 원으로 결정하였다고 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없다.

④ 원고는 계약서 작성날인 2014. 1. 22. 매수인측으로부터 O억 원짜리 수표를 지급받아 원고 명의의 은행계좌에 입금하였고, 2014. 1. 23. 매수인측으로부터 원고 명의의 은행계좌로 OO만 원을 입금받았으며(을2), AAA는 2014. 2. 5. CCC으로부터OO원(= OO원 + OO원 + OO원)을 입금받았고(갑11-2), 2014. 2. 5. 제2대출금 OO원을 상환하였고(갑12), 2014. 2. 5.자로 매수인측으로부터 지급받았다고 하는 잔금 OO원(임대보증금, 전기요금, 수도요금, 임대료 정산금 등을 공제한 금액이라고 원고 주장함) 및 원고로부터 지급받았다고 하는 OO원을 2014. 2. 6. AAA 명의의 은행계좌로 입금한 후, 2014. 2. 6. 제1대출금 OO원을 상환함으로써(갑13, 14, 15-1, 15-2, 16, 17, 18), 원고와 AAA는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 매매대금을 구분 없이 서로 지급받았고, AAA는 그 매매대금으로, 원고와 AAA 명의의 각 부동산을 공동담보로 제공되어 각 대출받은 제1, 2대출금을 각 변제하였다. ⑤ 또한 이 사건 토지와 이 사건 건물을 매수한 BBB과 CCC도 역시 부부 사이인 점, 이 사건 토지와 이 사건 건물에 관한 각 매매계약서에는 BBB이 이 사건 토지를 매수하고, CCC은 이 사건 건물을 매수하는 것으로 기재되어 있으나, 위 매매계약을 체결한 15일 후에 이 사건 토지와 이 사건 건물을 위 둘의 공유로 하여 각 2분의 1 지분으로 소유권이전등기를 마친 점, 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 계약금을 O억 원짜리 수표 1장으로 지급하는 등 이 사건 토지와 이 사건 건물의 각 매매대금을 구분하지 않고 지급한 것으로 보이는 점, 갑 제27호증을 보더라도, 이 사건 토지와 이 사건 건물에 대한 각 매매대금을 함께 기재하여 정산하고 나머지 금액을 한꺼번에 계산하고 있는 점 등에 비추어 보면, BBB과 CCC은 처음부터 이 사건 토지와 이 사건 건물을 공유로 할 의사로 위 각 매매계약을 체결하였다고 봄이 상당하고, 결국, BBB과 CCC은 이 사건 토지의 매매대금과 이 사건 건물의 매매대금을 각 구분하여 별개로 결정하였다기보다는 원고와 AAA의 요구에 따라 각 매매대금을 기재하였을 가능성이 높아 보인다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.