심사양도2009-0105 (2009.08.27)

취득가액을 매매사례가액으로 산정한 처분의 당부

원고는 매매사례가액이 부당하다고 주장하나, 취득가액이 불분명한 점, 매매사례가액이 3월 이내에 거래된 유사한 자산의 매매사례가액인 점 등으로 보아 피고의 처분은 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 2. 3. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 349,256,800원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 1998. 10. 31.경 권AA로부터 ○○시 ○○구 ○○동 1096 전 1,853㎡, 위 ○○동 1096-7 전 1,983㎡ 및 위 ○○동 1096-8 전 1,919㎡ 등 합계 5,755㎡(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 매수하여 원고 명의로 각 소유권이전등기를 경료하였다. 한편, 이 사건 부동산이 소재하는 ○○시 ○○구는 2004. 8. 25. 토지투기지역으로 지정되었다가 2008. 11. 7. 토지투기지역에서 해제되었다.

나. 이 사건 부동산은 △△지방법원 ○○지원 2004타경18008호로 부동산 임의경매절차에서 2005. 10. 26. 김BB과 조CC에게 1,506,600,000원에 경락되었다(이하 '이 사건 양도'라 한다).

다. 원고는 2007. 4. 27.경 이 사건 양도와 관련하여 실지거래가액으로 하여 양도가 액을 1,506,600,000원, 취득가액을 1,470,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정하여 양도소득 과세표준 기한 후 신고를 하였다.

라. 피고는 2009. 2. 3. 원고에게, 이 사건 부동산 취득가액의 증빙서류가 미비하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 소득세법(2005 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 다목, 제 114조 제5항, 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제3항 제1호의 규정에 의하여 이 사건 부동산 인근에 소재한 위 ○○동 1094-4 전 1,096㎡(이하 '매매사례 토지'라 한다)의 1998. 10. 8. 매매가액을 매매사례가액으로 보아 매매사례 토지의 ㎡당 매매가액을 적용하여 이 사건 부동산의 취득가액을 630,109,195원으로 산정하여 양도소득세를 계산한 다음 원고에게 이미 결정 ・ 고지된 3,096,102원을 제외한 349,256,800원을 추가로 2005년 귀속 양도소득세로 경정 ・ 고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제8호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의주장

이 사건 부과처분은 다음과 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

(1) 원고가 권AA로부터 이 사건 부동산을 14억 7,000만 원에 매수한 것은 사실이어서 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액은 14억 7,000만 원이므로, 이 사건 부동산의 취득가액을 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목 소정의 '취득 당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우'에 해당한다고 보아 매매사례가액을 적용할 수 없다.

(2) 설사 그렇지 않다고 하더라도, 이 사건 부동산은 2차선 도로에 연접하고 있음에 반해 매매사례 토지는 맹지이고, 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시 도로에 연접한 토지와 그러하지 않은 토지의 평당 가액이 배 이상 차이가 났으며, 원고는 이 사건 토지를 취득한 이후에 피고가 위와 같이 이 사건 부동산의 취득가액으로 본 금액보다 더 큰 금액을 피담보채권으로 하여 이 사건 부동산에 근저당권을 설정한 점 등을 고려하면, 매매사례 토지는 이 사건 토지와 동일하거나 유사한 토지라고 할 수 없어 매매사례 토지의 매매가액을 이 사건 부동산의 매매사례가액이라고 할 수 없다. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액은 취득 당시를 기준으로 한 소급감정을 하여 정하거나 이 사건 부동산과 유사한 위 ○○동 1102 토지를 기준으로 산정하여야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 이사건부동산의매매대금에관한증빙서류등

(가) 원고는 위와 같이 양도소득 과세표준 기한 후 신고를 하면서 매매당사자가 원고와 권AA이고, 매매목적물이 이 사건 부동산으로 된 1998. 3. 4.자 부동산매매 계약서(이하 '이 사건 매매계약서'라고 한다)와 권AA 명의의 영수증 2장(이하 '이 사건 영수증'이라 한다)을 제출하였다.

(나) 이 사건 매매계약서에는, 이 사건 부동산의 매매대금이 14억 7,000만 원 이되, 원고가 권AA에게 계약금 2억 7,000만 원을 매매계약 당일 지급하였고, 중도금 6억 원은 1998. 4. 24., 잔금 6억 원은 1998. 5. 24. 각 지급한다는 내용과 함께 특약사항으로 '매도자는 현재 임대하고 있는 밭의 농작물을 추수하고 난 후 임대인('임차인'의 오기로 보인다.)으로부터 임대계약서를 반환받아 매수인에게 주기로 한다'는 내용이 기재되어 있고, 그 매도인란에 권AA 주민등록번호가 '******-*******'으로 기재되어 있다.

(다) 이 사건 영수증에는, 권AA가 1998. 4. 24. 내지 1998. 5. 24. 원고로부터 중도금 내지 잔금으로 각 6억 원을 지급받았다는 내용과 그 발행인란의 권AA 주민등록번호가 '******-*******'으로 기재되어 있다.

(라) 한편, 권AA는 이 사건 양도와 관련한 세무조사과정에서, 그가 이 사건 부동산의 매매계약서를 분설하였고 그 매도 당시의 매매가액 등 거래내역이 기억이 나지 않으며, 이 사건 매매계약서와 영수증상의 권AA 명의의 날인은 권AA의 인장에 기한 것이지만 필적은 그의 것이 아닌 것 같고, 이 사건 부동산을 매도 당시의 주변시세보다 싸게 매도하였으며, 이 사건 부동산을 매도하기 전에 이를 임대한 사실이 없다는 취지로 작성된 각 확인서 2장(을 제6호증의 3, 4)을 제출하였다.

(마) 그런데 권AA가 위와 같이 제출한 위 각 확인서에는, 권AA의 주민등록번호가 '******-*******'로 기재되어 있다.

(바) 원고는 피고 측의 세무조사 과정에서 이 사건 부동산의 매매대금으로 14억 7,000만 원을 실제로 지급하였음을 알 수 있는 금융자료 등의 제출을 요구받고 이를 제출하지 않았다.

(사) 원고가 이 사건 부동산을 취득하고서 납부한 취득세와 등록세에 기하여 역산한 이 사건 부동산의 취득가액은 290,560,000원에 불과하다.

(2) 이사건부동산과매매사례토지의위치등

(가) 이사건부동산과매매사례토지의연도별개별공시지가는아래와같다.

(나) 토지이용계획서상 이 사건 부동산과 매매사례 토지는 모두 농림지역, 개발행위허가제한지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있다.

(다) 이 사건 토지는 폭이 약 5.6m인 농로와 폭이 약 5m인 농로에 접하고 있고, 지적도상 가로와 세로의 비율이 약 4.5:8.6의 반듯한 직사각형의 형태이다. 매매사례 토지는 구거를 기준으로 구거에 접한 위 ○○동 1094 토지의 뒤에 있으며 그 가로와 세로의 비율이 1:8.5로 긴 직사각형의 형태이다.

(라) 이 사건 부동산과 매매사례 토지는 2009. 7. 현재 폭이 약 5m 정도의 농로를 사이에 두고 마주보고 있고, 위 각 토지를 비롯한 그 일대의 토지는 순수 농지로 사용되고 있다.

(마) 매매사례 토지는 1998. 10. 9. 120,000,000원{㎡당 가격 109,489원(= 1억 2,000만 원÷1,096㎡, 원미만 버림)}에 매매되었다.

[인정근거] 갑 제1, 4, 6호증, 을 제1호증의 3, 4, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증, 을

제6, 7호증의 각 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제l호 가목의 규정에 의하면, 토지를 포함한 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 내지 취득 당시의 기준시가에 의하되, 다만, 지정지역(투기지역) 내의 부동산을 비롯한 소득세법 제96조 제1항 단서 각호 소정 자산 양도의 경우에는 예외적으로 실지거래가액을 기준으로 양도가액과 취득가액을 산정하여야 한다. 또한, 소득세법 제114조 제5항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항의 각 규정에 의하면, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에도 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 양도자가 신고한 실지 거래가액으로 할 수 없고 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 추계 조사하여 결정한다.

(2) 첫째주장에대하여

그러므로 먼저 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약서와 영수증은 권AA의 위 확인서와 그 내용이 다르고 매도인의 주민등록번호조차 상이하여 이를 이 사건 부동산에 관하여 원고와 권AA 사이에 실제로 작성된 매매계약서 내지 그 실제 매매대금 지급에 관한 영수증이라고 보기 어렵고, 그 밖에 원고가 권AA로부터 이 사건 부동산을 14억 7,000만 원에 취득하였다고 볼 만한 자료가 없으므로, 이 사건의 경우 양도 자산의 취득 당시 실지거래가액의 인정 또는 확인을 위한 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 할 수 있다. 따라서 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액은 소득세법 제114조 제5항 본문 소정의 '취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우'에 해당한다고 할 수 있어 추계조사방법으로 이를 산정할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(3) 둘째주장에대하여

(가) 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하면, 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없어 취득 당시의 실지거래가액을 추계조사방법에 의하는 경우에 있어서 매매사례가액은 '취득일 전후 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액'을 말한다.

(나) 그러므로 매매사례 토지의 위 매매가액을 이 사건 부동산의 매매사례가액으로 볼 수 있는지에 관하여 본다.

위 인정사실에 나타나는 여러 사정, 즉 매매사례 토지는 한 면이 농로에 접하고 있어 맹지라고 할 수 없는 점, 이 사건 부동산과 매매사례 토지는 모두 개발행위가 제한된 농업진흥구역에 위치하면서 그 지목 및 실제 용도가 농지이고 단지 비교적 소폭의 농로를 사이에 두고 서로 마주보는 형태로 근접하고 있어, 양자 사이에 형상이나 농로에 접하는 면이 일부 다르다는 사정만으로는 원고의 이 사건 부동산 취득 전 ・ 후로 하여 위 각 토지의 시세에 차이가 발생하였을 것으로 보이지 않는 점, 이 사건 부동산과 매매사례 토지의 개별공시지가 1990년 이래 줄곧 같거나 거의 비슷하고, 특히 원고가 이 사건 부동산을 취득할 무렵인 1998년에는 매매사례 토지의 개별공시지가가 이 사건 부동산의 개별공시지가와 같거나 약간 더 높은 점, 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 3월 이내인 1998. 10. 9. 매매사례 토지가 위와 같이 매매된 점 등을 고려하면, 매매사례 토지의 1998. 10. 9. 매매는 이 사건 부동산과 유사한 자산의 매매사례라고 할 수 있고, 갑 제3, 4, 6 내지 8호증, 갑 제5호증의 1 내지 3의 각 기재만으로는 이와 달리 볼 수 없다. 따라서 피고가 이 사건 부과처분을 함에 있어 매매사례 토지의 1998. 10. 9. 매매가액을 매매사례가액으로 적용하여 이 사건 부동산의 취득가액을 산정하였다 하여 어떤 잘못이 있다고 할 수 없다.

{원고는, 원고가 이 사건 부동산을 취득할 당시를 기준으로 시가감정을 하여 이 사건 부동산의 취득가액을 정하여야 한다고 주장한다. 그러므로 보건대, 매매사례 토지는 이 사건 부동산과 유사한 자산으로 볼 수 있어 매매사례 토지의 1998. 10. 9. 위 매매가액을 원고가 이 사건 부동산의 취득하기 3월 이내에 유사한 자산의 매매사례가액으로 볼 수 있음은 위에서 본 바와 같고, 또한 실지취득가액을 확인하는 것은 실질과세원칙에 충실하기 위하여 실지의 양도소득금액을 파악하기 위한 것이므로, 실지 취득가액은 양도자가 당해 자산을 취득함에 있어서 실제로 소요된 가액임이 틀림없다는 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 인식하는 것을 말하고 소급시가감정에 의한 취득 당시의 객관적 교환가치에 대한 인식을 가리키는 것은 아니라 할 것이어서(대법원 1992. 5. 12. 선고 91누10848 판결 참조), 원고의 위 주장도 이유 없다.

원고는 다시, 매매사례 토지보다는 위 ○○동 1102 토지의 가액을 적용하여 이 사건 부동산의 취득가액을 추계결정하여야 한다는 취지로 주장하나, 위 ○○동 1102 토지와 이 사건 부동산 사이의 유사성 여부 및 위 ○○동 1102 토지의 매매가액을 알 수 있는 자료가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다}

(4) 따라서 피고가 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 이유로, 매매사례 토지의 1998. 10. 9. 위 매매가액을 매매사례가액으로 보아 이 사건 부동산의 취득가액을 산정하고서 한 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.