조심 2016광1183,1188병합(2016.06.07.)

부동산의 제반가격 형성요인을 종합적으로 참작하여 평가한 감정평가액은 시가에 해당한다

㈜**감정평가법인과 ㈜**감정평가법인의 감정평가액은 부동산의 제반가격 형성요인을 종합적으로 참작하여 평가한 합리적인 가액으로, 비록 법에서 정하고 있는 기간을 벗어난 소급 감정가액일지라도 시가에 해당한다

소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비), 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등), 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등), 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등)

광주지방법원-2016-구합-12127(2017.08.10)양도소득세경정거부처분취소

AAA

000세무서장

2017. 06. 29.

2017. 08. 10.

1. 피고가 2015. 12. 14. 원고들에 대하여 한 각 2015년 귀속 양도소득세 22,478,708원에 대한 경정거부처분을 각 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 기초사실

가. 이 사건 부동산에 대한 소유권 변동

1) 송**은 2006. 10. 16. **시 *구 **동 2**외 3필지 토지 1,051㎡(이하 '이사건 토지'라고 한다)를 590,000,000원에 매수하였고, 2007. 12. 6. 이 사건 토지 위에일반음식점용 건물 194.54㎡를 신축하였다(이하 '이 사건 건물'이라고 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 '이 사건 부동산'이라고 한다).

2) 송**은 2013. 7. 27. 사망하였다. 송**의 아들들인 원고들은 2013. 10. 4.이 사건 부동산의 각 1/2 지분에 대하여 각 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다(갑 제3, 4호증).

나. 이 사건 예정신고

원고들은 2015. 6. 25. 이 사건 부동산을 700,000,000원에 매도하였다(을 제3호증).그 후 원고들은 이 사건 부동산의 각 1/2 지분의 취득가액을 각 213,484,500원(= 이사건 토지에 대한 1/2지분 174,576,500원 + 이 사건 건물에 대한 1/2지분 38,908,000원), 양도가액을 각 349,999,999원으로 하여 위 각 지분의 양도에 따른 2015년 귀속양도소득세 각 23,745,088원에 관한 예정신고(이하 '이 사건 예정신고'라고 한다)를 하였다(갑 제1호증).

다. 이 사건 토지에 대한 감정평가결과

한편, 원고들은 ㈜**감정평가법인과 ㈜**감정평가법인에 이 사건 토지에 대한 감정평가를 맡겼는데, 위 각 감정평가법인은 이 사건 토지를 다음과 같이 평가하였다

(갑 제5호증).

회사 기준시점 작성일자 감정평가액(원)

㈜**감정평가법인 2013. 07. 27. 2015. 05. 14. 547,728,000

㈜**감정평가법인 2013. 07. 27. 2015. 05. 13. 529,694,000

감정가액 평균가 : 538,711,000

라. 원고들의 양도소득세 경정청구와 피고의 이 사건 처분

1) 원고들은 위 각 감정평가결과를 근거로 2015. 10. 13. 피고에게 이 사건 토지의취득가액을 538,711,000원으로 한 과세표준을 기준으로 이 사건 부동산 양도에 따른 양도소득세 각각 22,479,708원을 감액해 달라는 경정청구를 하였다(을 제1호증의 2,3).

2) 그러나 피고는 상속개시일로부터 6개월이 지난 후 소급하여 감정한 감정가액을상속재산의 시가로 인정할 수 없다는 이유로 2015. 12. 14. 위 경정청구를 기각하였다(갑 제2호증)(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

마. 원고들의 심판청구 및 기각결정

원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2016. 3. 10. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2016. 6. 7. 원고의 심사청구를 기각하였다(갑 제3호증). 원고들은 위 기각결정을 송달받은 뒤 제소기간 내인 2016. 8. 29. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1에서 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조 제1항에 따라 개별공시지가 등을 기초로 산정한 금액인 174,576,500원을 이 사건 토지 1/2지분의 취득가액(양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다)으로 하였고, 이를 기초로 산정한 양도소득세 23,745,088원을 신고하였다. 그러나 위 174,576,500원은 위 각 지분의 시가에 훨씬 미치지 못하고, 위 각 지분의 시가가 증명되는 이상 그 시가를 취득가액으로 하여 원고들에 대한 양도소득세가 경정되어야 한다. 그런데 여기서 '시가'란 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 포함하는데, 공신력 있는 두 개의 감정기관이 위 각 지분을 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정평가액의 평균값은 269,355,500원(=538,711,000원 ×1/2)이므로, 위 각 지분의 시가는 269,355,500원이라고 할 것이고, 위 각 지분의 시가가 증명된 이상 그 시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여 달라는 원고의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련법리

소득세법 제95조 제1항은 "양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 '양도가액'이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 '양도차익'이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다."고 규정하고 있고, 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액에 관하여 "제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액"이라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문은 "상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다."고 규정하고 있다.

한편 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라고 한다) 제60조 제1항 본문은 "이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다."고 규정하고 제2항은 "제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다."고 규정하고, 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 본문은 "법 제60조 제2항에서 '수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것'이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다."고 규정하면서, 그 제2호 본문에서 '해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액'을 들고 있다.

위와 같이 상속세및증여세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 '당해 재산'에 대한 감정가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013두13723 판결 등 참조).

그리고 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 자산의 상속 당시 시가가 증명된 때에는, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 '시가'란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).

2) 이 사건 토지의 시가

제1항에서 인정한 사실, 그리고 갑 제6, 7, 8호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, ㈜**감정평가법인과 ㈜**감정

평가법인이 이 사건 토지를 평가한 감정평가액의 평균값인 538,711,000원이 이 사건 토지의 시가를 가장 적절하게 반영한다고 봄이 타당하다.

가) 송**은 2006. 12. 1. 이 사건 토지를 590,000,000원에 매수하였다. 그리고 그 후 송**이 사망할 때까지 이 사건 토지의 개별공시지가 평가액은 해마다 올랐다(갑 제6호증 참조). 그렇다면 적어도 2013. 7. 27. 이 사건 토지의 가액이 590,000,000원보다 높을 것으로 쉽게 예측할 수 있다.

나) ㈜**감정평가법인과 ㈜**감정평가법인의 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 송**이 이 사건 토지를 매수하면서 지출한 비용인 590,000,000원에 크게 미치지 못한다. 또한 원고들이 이 사건 토지를 상속할 무렵 이 사건 토지 부근에 자리잡은 토지들에 대한 거래가액과 위 각 감정평가법인의 이 사건 각 토지에 대한 감정평가액을 비교해 보면, 아래 표에서 보는 것처럼 거래단가의 차이는 있어도 위 각 감정평가법인의 이 사건 각 토지에 대한 감정평가액의 공시지가대비 비율이 가장 낮다는 사실을 확인할 수 있다(갑 제7호증). 그렇다면 위 각 감정평가법인의 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 부동산의 제반가격 형성요인을 종합적으로 참작하여 평가한 합리적인 가액으로 시가에 해당한다고 봄이 상당하다.

다) 위 각 감정평가법인이 이 사건 토지에 대한 감정을 실시하면서 비교표준지로 선정한 토지는 이 사건 토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷하다. 이 사건 토지를 감정평가한 감정인들은 비교표준지 선정이유에 대하여 '표준지 공시지가는 기준시점 이전 가장 최근인 2013. 1. 1. 공시된 인근지역에 있는 표준지 중에서 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제3항 제1호에 따라 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하였다고 밝히고 있다(갑 제5호증).

라) ㈜**감정평가법인도 원고들이 이 사건 토지를 상속할 무렵인 2013. 9. 24.를 기준시점으로 하여 이 사건 토지를 감정한 결과 이 사건 토지에 대한 감정평가액이 위 감정결과와 비슷한 499,110,000원이라고 평가한 바 있다(갑 제8호증).

3) 이 사건 처분의 적법 여부

위 2)항에서 인정한 바와 같이 이 사건 토지의 시가는 538,711,000원으로 보아야 한다. 그런데 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 산정함에 있어, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 소득세법 시행령 제163조 제9항, 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제2항에 따라 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 이 사건 부동산의 취득가액중 이 사건 토지의 취득가액만도 538,711,000원에 이르러서, 원고들이 당초 이 사건토지의 취득가액으로 신고한 426,969,000원(= 213,484,500원 × 2)을 훨씬 초과하므로, 원고들이 당초 신고한 양도소득세의 과세표준 및 세액은 이 사건 토지의 시가를 반영한 정당한 양도소득세의 과세표준 및 세액을 초과함이 분명하다.

따라서 이 사건 부동산의 시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 감액 경정하여달라는 원고들의 경정청구는 정당하고, 이를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

따라서 원고들의 이 사건 청구는 타당하므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.