조심2013서0764 (2013.05.13)

매매예약서상 건물 양도가액을 0원으로 기재하였으나 토지, 건물을 기준시가로 안분계산한 처분은 정당함

매매계약서에서 건물 매매가액을 0원으로 기재한 부분은 건물의 실지거래가액을 뒷받침하는 증빙이 될 수 없고, 달리 이 사건 건물의 실지양도가액을 확인할 자료가 나타나지 아니하므로 토지, 건물 기준시가로 안분한 처분은 정당함

2013구단53328 양도소득세경정거부처분취소

김AA

삼성세무서장

2013. 10. 16.

2013. 11. 27.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 10. 15. 원고에게 한 양도소득세 경정거부 처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2010. 11. 3. 주식회사 BBB(이하 '소외 회사'라 한다)에 OO시 OO구 OO동 1337-6 대 559.3㎡, 같은 동 1337-7 대 330.6㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 OOOO원(이하 '쟁점가액'이라 한다)에 양도하고(이하 '이 사건 양도'라 한다), 2011. 1. 31. 양도소득세 OOOO원을 신고・납부하였다.

나. 피고는 2012. 6. 21.부터 2012. 7. 10.까지 실지조사를 거쳐, 이 사건 토지 및 건물의 양도가액 구분이 불분명함을 전제로 위 쟁점가액을 기준시가에 따라 안분한 가액, 즉 토지 양도가액 OOOO원, 건물 양도가액 OOOO원을 기준으로 이 사건 양도에 관한 양도소득세 OOOO원을 결정하였다.

다. 원고는 이 사건 건물의 양도가액이 O원임을 전제로 장기보유특별공제가 과소계상되었음을 주장하면서, 2012. 8. 30. 피고에게 양도소득세 OOOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 피고는 2012. 10. 15. 이 사건 건물의 양도가액을 O원으로 볼 수 없음을 이유로 이를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 전심절차를 거쳤다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 2 내지 4, 6 내지 7-2, 11, 12, 을 1, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 건물은 노후하여 자산가치가 없었고, 소외 회사는 이 사건 건물을 철거하고 새 건물을 신축할 예정이었으므로, 이러한 사정을 감안하여 원고와 소외 회사는 이 사건 건물의 거래가액을 0원으로 결정하였다. 따라서 이 사건 건물의 양도가약이 불분명함을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

○ 이 사건 토지 및 건물에 관한 2010. 9. 20.자 매매계약서에는 특약사항으로, '1. 건물 가격은 멸실예정이므로 0원으로 하고, 추후 건물에 대하여 부가가치세가 발생할 경우 매수인이 이를 부담한다. 2. 현재 임차인은 매수인이 승계하며, 임대보증금은 잔금에서 제외한다. 3. 포괄양도, 양수로 진행하되 불가할 경우 부가세는 매수인이 부담한다. 4. 등기부등본상 근저당권 설정은 잔금 수령시 말소한다.'는 기재가 있다.

○ 이 사건 건물에 관하여, 2008. 11. 25. 한국감정원의 감정가액은 OOOO원, 원고 작성 2009년도 대차대조표상 가액은 OOOO원, 2010. 5. 20. 외환은행 시가 조사서상 평가액은 OOOO원이고, 이 사건 양도 무렵 위 건물 임대에 관한 임대보증금은 합계 OOOO원, 월 임대료는 합계 OOOO원이다.

○ 원고 2012. 6. 21. 확인서 : 매매계약서 특약사항 1항 기재 이유에 관하여 "양수한 법인은 위 부동산을 취득한 후 바로 멸실하여 오피스텔을 신축할 예정이었으므로 임대용 부동산을 포괄적으로 양수도하지 못하게 되어 전체 양도가액 중 건물가액 부분 금액에 대하여 별도로 부가가치세 10%를 매수자로부터 징수하여 신고・납부하여야 하므로 이에 대하여 문제를 양수인엑세 말하였고 양수인은 문제가 될 경우를 대비하여 이 내용을 특약사항으로 기재하면 된다고 하여 기재한 것입니다."라고 기재되어 있다.

○ 소외 회사는 2011. 3. 2.경 이 사건 건물을 철거・멸실하고, 2013. 5. 24.경 이 사건 토지 지상에 새로운 건물을 신축하였다.

[인정근거] 갑 2, 7-2, 8, 12, 을 2 내지 7, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 건물의 양도가 유상양도에 해당하는지 여부

① 원고는 소외 회사에 이 사건 건물을 증여한 것이 아니라 매매계약을 체결하여 양도한 점, ② 매매계약은 대표적인 유상계약으로, 매매계약에 의한 자산의 양도가 단순한 명의의 회복에 불과하거나 매매의 기초가 된 실질적인 법률관계에 비추어 무상양도에 해당하는 경우와 같이유상양도로 볼 수 없는 특별한 사정이 입증된 경우를 제외하고는 원칙적으로 소득세법 소정의 유상양도로서 양도소득세 과세대상이 된다고 할 것인 점(대법원 2003. 8. 19. 선고 2003두4362 판결 참조), ③ 부가가치세 부담 등에 관한 매매계약서 특약사항의 기재에 의하면, 원고와 소외 회사는 이 사건 건물 및 토지의 전체 매매대금을 미리 산정한 후, 부가가치세 등 거래비용을 고려하여 매매계약서상 이 사건 건물의 매매대금을 0원으로 표시한 것에 불과하다고 보이므로, 이러한 사정만으로는 이 사건 건물이 매매계약에 따라 양도되었음에도 불구하고, 이를 무상양도로 보아야 할 실질적인 법률관계가 입증되었다고 할 수는 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 건물은 유상양도된 것으로 봄이 상당하다.

(2) 이 사건 건물의 실지거래가액이 0원인지 여부

실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 원칙적으로 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하지만(대법원 1996. 6. 25. 선고 95누3183 판결 등 참조), 그 매매계약서의 기재를 믿을 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 계약서의 기재만으로는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것인바(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누5810 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 사건 건물의 양도가 유상양도임이 밝혀진 이상, 위 매매계약서 중 건물 매매가액을 0원으로 기재한 부분은 더 이상 건물의 실지거래가액을 뒷받침하는 증빙이 될 수 없고, 달리 이 사건 건물의 실지양도가액을 확인할 자료는 나타나지 아니한다.

(3) 소 결

따라서 이 사건 건물의 양도를 유상양도로 보되, 이 사건 건물 및 토지의 실지 양도가액이 서로 구분되지 아니함을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각한다.