장부상가액을 취득당시의 실거래가액으로 볼 것인지 여부

원고는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 임대소득에 대한 소득세 신고시에 계상된 장부상가액이 존재하고, 이를 부정할 만한 근거자료를 제출한 바 없으므로 처분청이 장부상가액을 실거래가액으로 하여 처분한 것은 적법한 것임.

소득세법 제97조, 114조

2013구합590 양도소득세부과처분취소

손AA

남대구세무서장

2014. 7. 23.

2014. 9. 5.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 6. 15. 원고에 대하여 한 양도소득세 OOOO원의 부과처분은 취소한다.

1. 처분의 경위

" 가. 원고는 2002. 6. 21. 별지 목록 제1항 기재 토지(이하이 사건 토지'라 한다)에 관하여 1999. 11. 25.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 2003. 12. 13. 이 사건 토지 위에 같은 목록 제2항 기재 건물(이하이 사건 건물'이라 한다)을 신축하여 같은 달 16. 소유권보존등기를 마친 후, 이 사건 건물에서 부동산임대업을 해왔다.", 나. 원고는 2010. 3. 11. 윤BB에게 이 사건 토지 및 건물을 OOOO원에 매도하고 2010. 4. 9. 위 토지 및 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐준 후, 2010. 6. 30. 피고에게 양도가액 OOOO원, 취득가액 OOOO원(= 이 사건 토지의 실지거래가액 OOOO원 + 이 사건 건물의 환산가액 OOOO원)으로 하는 양도소득세 예정신고를 하였다.

" 다. 피고는 이 사건 토지 및 건물의 취득가액이 과다계상 되었다고 판단하여 원고가 부동산 임대소득 종합소득세 신고 시 제출한 대차대조표 및 합계잔액시산표 등에 기재된 취득가액 OOOO원(= 이 사건 토지 OOOO원 + 이 사건 건물 OOOO원)을 실지취득가액으로 보아 양도차익을 재산정한 다음, 2012. 6. 8. 원고에게 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정・고지(이하이 사건 처분'이라 한다)하였다.", 라. 원고는 이에 불복하여 2012. 9. 12. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2012. 11. 29. 청구기각 결정을 하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4호증, 을 제1 내지 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

" 1) 원고는 건축사무소로부터 이 사건 건물의 신축비용이 약 OOOO원 가량 소요될 것이라는 답변을 듣고, 주식회사 BB건설(이하BB건설'이라 한다)과 공사대금 OOOO원에 도급계약을 체결하고, 비용 절감을 위해 일부 공사를 직영하여 개인사업자 등에게 합계 OOOO원을 지급하였다. 이 사건 건물 신축 무렵인 2003년경에는 양도소득세 신고기준이 기준시가였기 때문에 원고는 직영공사비 지출에 관한 증빙서류를 수취할 생각할 미처 하지 못했으나 송급내역은 남아 있다. 따라서 이 사건 건물의 실지 취득가액은 OOOO원(= BB건설 도급금액 OOOO원 + 직영공사비 OOOO원)으로 보아야 한다.", 2) 종합소득세 신고서에 첨부된 대차대조표 등에 기재된 이 사건 건물의 장부가액 OOOO원은 원고가 BB건설에 지급한 공사대금 및 그 밖에 매입세금계산서가 있는 지출내역만은 기초로 한 것이다. 그런데 위 장부가액은 이 사건 건물의 기준시가 및 감정평가액 등에 크게 미달하는 점, 원고는 BB건설에 공사대금 OOOO원을 지급한 것 외에 직영공사비로도 OOOO원 이상을 지출한 점 등에 비추어 보면, 위 장부가액은 신빙성이 없으므로 실지취득가액으로 볼 수 없고, 결국 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 이 사건 건물의 취득가액은 환산가액으로 산정되어야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고는 2003. 12. 16. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤는데, 그 당시 이 사건 건물의 취득세・등록세 과세표준을 OOOO원으로 하여 취득세・등록세를 신고・납부하였다.

" 2) 이 사건 건물에 대한 신축공사 무렵인 2003. 6. 8.~2004. 1. 8. 원고 명의의 계좌[대구은행 OOO-OO-OOOOOO(이하대구A'라 한다), 대구은행 OOO-OO-OOOOOO-O(이하대구B'라 한다) 농협 OOOOOO-OO-OOOOOO(이하농협'이라 한다)]에서 아래와 같이 15명에게 합계 OOOO원이 송금되었다.",[표] 생략

3) 원고는 이 사건 건물 완공 이후 부동산임대사업자로서 피고에게 2003년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고를 하면서 BB건설과의 도급계약에 따라 지급하였다는 공사대금 OOOO원에 대하여만 매입세액 OOOO원을 공제받았다.

4) 원고가 피고에게 2003년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준대차대조표 및 2010년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준합계잔액시산표의 각 유형자산란에는 이 사건 건물의 가액이 모두 감가상각 없이 OOOO원으로 기재되어 있다.

5) 이 사건 건물의 기준시가는 신축 시점인 2003년 기준 OOOO원(= OOOO원/㎡ × 1,929.55㎡)이고, 양도 시점인 2010년 기준 OOOO원(= OOOO원/㎡ × 1,929.55㎡)원이다.

6) 피고는 2012. 3. 19.~3. 30. 원고에 대한 양도소득세 예정신고 실지조사(수시)를 실시하였는데, 그 조사결과의 주요 내용은 다음과 같다.

■ 양도소득세 조사복명서(을 제2호증)

2. 양도소득세 신고 및 혐의 내용

- 부동산임대 사업자로 사업용건물 양도에 대한 취득가액 과대계상혐의

- 대차대조표상 건물가액(장부가액) OOOO원이나 환산가액 OOOO원으로 신고하여 양도소득금액 OOOO원 과소신고 혐의

6. 조사내용

가. 양도가액 조사

○ 양도가액은 OOOO원으로 등기실거래가액으로 확인되며, 매매계약서등 검토한 바 적정함

나. 취득가액 조사

○ 토지 취득가액 검토한바, OO시 OO지구 택지개발사업지구 조성으로 분양받았으며 양도세 신고시 분양가액 OOOO원, 필요경비 OOOO원으로 신고하였으나 2004년 대차대조표상 장부가액 OOOO원(매입부대비용 포함)으로 확인되므로 장부가액으로 결정함

○ 양도자는 부동산임대사업자로(OOO-OO-OOOOO, CC주택) 양도건물에 취득가액 검토한바, 양도세 신고시 건물에 대하여 환산가액 OOOO원 및 필요경비 개산공제 OOOO원 신고하였으나,

○ 2003. 1기~2003. 2기 부가가치세 신고서상 고정자산 매입신고내역 OOOO원(공급가액)이고, 2004년~2010년 종합소득세 신고서상 대차대조표 건물가액 OOOO원(매입부대비용 포함)으로 계상하였음이 확인됨(감가상각 없음).

○ 양도인에게 건물신축비용에 대한 지출증빙서류 등 요구한바, 양도인이 제시한 거래일자, 성명, 거래금액이 나타나는 통장사본 외에 세금계산서, 거래명세서, 거래처 사업자등록번호 등 거래처 인적사항, 인건비지급대장, 인건비 지급자 주민등록번호 등 거래증빙 서류가 없으므로, 통장상 인출금액과 실제 인건비 지급 및 설비자금 등으로 지급된 금액과의 개연성은 짐작할 수 있으나 동 건물 신축비용과의 직접적인 연관성을 확인할 수 없음

○ 양도세 신고시 부동산임대업을 영위하는 복식부기의무자인 임대사업용부동산의 취득일부터 양도일까지 종합소득세 신고시 제출된 재무제표 장부가액이 있음에도 환산가액으로 신고하여 양도소득금액 과소신고 한 것으로 2004년 건물장부가액인 OOOO원으로 결정함

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 8, 11 내지 17호증, 을 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누OOO 판결). 따라서 장부가액은 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하여 그 장부가액을 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다.

2) 위 인정사실 및 관련법령, 앞서 든 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 피고가 이 사건 건물의 실지취득가액으로 인정한 OOOO원은 납세의무자인 원고가 작성, 비치하고 있는 장부에 기재된 가액으로서, 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있다고 할 것이다. 따라서 위 장부가액을 취득가액으로 판단한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에서 이 사건 건물의 실지 취득가액이 OOOO원이라거나 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액에 의하여야 한다는 원고의 주장은 모두 이유 없다.

① 원고는 2003. 12.경 이 사건 건물을 완공하고 자신 명의로 소유권보존등기를 마친 다음, 대구광역시 북구청장에게 이 사건 건물의 취득세 및 등록세 과세표준을 OOOO원으로 하여 취득세 및 등록세를 신고・납부하였다.

② 또한 원고가 피고에게 제출한 2003년 제1기, 제2기 각 부가가치세 확정신고서에는 원고의 2003년도 고정자산 매입액 합계가 OOOO(OOOO원 + OOOO원 + OOOO원)으로 기재되어 있다.

③ 원고가 피고에게 2003년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준대차대조표 및 2010년 귀속 종합소득세를 신고하면서 제출한 표준합계잔액시산표의 각 유형자산란에는 이 사건 건물의 가액이 모두 감가상각 없이 OOOO원으로 기재되어 있다.

④ 원고는 이 사건 건물 신축 공사 중 일부를 직영하면서 개인사업자들에게 공사대금 합계 OOOO원을 직접 지급하였다고 주장하는바, 위 공사 무렵인 2003. 6. 8.~2004. 1. 8. 원고의 계좌에서 합계 OOOO원이 15명에게 송금되었고, 위 기간 동안 원고와 송금 상대방들 사이에 이 사건 건물 신축 공사 외에 달리 다액의 금전거래를 할 만한 다른 특별한 사정이 드러나지 않는 이상, 일응 원고가 위 금원을 이 사건 건물의 신축 공사비로 송금하였던 것으로 보인다.

⑤ 그런데 원고는 위 송금액은 BB건설과의 공사도급계약과는 별개의 것이라는 취지로 주장하면서 위와 같이 개인사업자들에 대한 세세한 공사대금 지급 내역에 관한 자료는 모두 제출하면서도, 정작 공사대금이 OOOO원에 이르는 BB건설과의 공사도급계약서나 BB건설에 공사대금 OOOO원을 지급하였다는 증빙자료는 전혀 제출하지 못하고 있다.

" ⑥ 원고는 2001. 7.~2003. 4.CC주택'이라는 상호로 주택신축판매업 등을 하였던 이력이 있고, 구체적인 공사내역이 드러나는 BB건설과의 공사도급계약서나 공사대금 송금자료 등을 전혀 제출하지 못하고 있으므로, 원고는 BB건설과 체결하였다는 공사계약 내용 중 상당 부분을 직영으로 수행하고, 그 공사대금을 개인사업자 등에게 곧바로 지급하였을 가능성이 매우 크다.",3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.