조심2016서1642 (2015.12.9)

양도대가로 지급된 주식의 평가는 양수인 명의로 개서한 날을 기준으로 함

자산의 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이나, 대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 명부 등에 기재된 접수일, 즉 명의개서일을 자산의 양도시기로 보아야 한다

소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조

2016구단52500 양도소득세경정거부처분취소

신AA 외 1명

OO세무서장

2017. 3. 17.

2017. 5. 16.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 2. 13. 원고 신AA에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 156,127,922원의 경정거부처분과 원고 노BB에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 72,475,673원의 경정거부처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고 신AA은 비상장법인인 주식회사 TTT(이하 'TTT'라 한다)의 임직원 주주이고, 원고 노BB은 TTT의 투자자 주주인바, 2011. 7. 30. 현재 원고 신AA은 TTT의 주식 38.02%를, 원고 노BB은 TTT의 주식 1.81%를 각 보유하고 있었다.

나. 원고들을 포함한 TTT 주주들은 2011. 7. 30. LLL 유한회사(이하 'LLL'라 한다)와 사이에, TTT 주주들이 LLL에게 TTT 주식 전부를 양도하고, 그 대가로 임직원 주주들은 현금 17,710,000 미국달러와 미국법인 MMM, Inc.(이하 'MM'라 한다)의 보통주 합계 17,728,324주를, 투자자 주주들은 19,580,000 미국달러와 MM의 보통주 합계 9,592,256주(이하 임직원 주주들과 투자자 주주들이 받을 MM의 보통주를 'MM 보통주'라 한다)를 지분비율에 따라 양수받기로 하는 약정(이하 '이 사건 주식거래약정'이라 한다)을 체결하였다. 그 주요 내용은 아래와 같다.

제1조 주식양수도

1.2 종결

(b) 매수인은

(ⅰ) 19,580,000미국달러를 투자자 주주들에게 지불한다. 그 금액의 5%는 매수인에 의해 지급보류의 대상이 되고, 13.5%는 에스크로 계좌에 예치하며, 81.5%는 투자자 주주들에게 각 지분비율에 따라 매도인 대표가 지정한 계좌로 종결일 전 최소 2 영업일 전에 이체하는 방식으로 지불한다.

(ⅱ) 17,710,000미국달러를 임직원 주주들에게 지불한다. 그 금액의 5%는 매수인에 의해 지급보류의 대상이 되고, 13.5%는 에스크로 계좌에 예치하며, 81.5%는 임직원 주주들에게 각 지불비율에 따라 매도인 대표가 지정한 계좌로 종결일 전 최소 2 영업일 전에 이체하는 방식으로 지불한다.

(ⅲ) 액면가 0.0001미국달러인 총 9,592,256주의 매수인 모회사의 보통주식을 투자자 주주들에게 지급한다. 그 주식의 20%는 1.2(b)(v)항에 따라 에스크로 계좌에 예치되며, 80%는 투자자 주주들의 각 지분율에 따라 지급한다.

(ⅳ) 임직원 주주들에게 주식제한약정 조항에 따라 임직원 주식수와 같은 수의 MM 보통주식을 임직원 주주에게 지급한다. 그 주식의 20%는 매수인에 의한 지급보류 대상이며, 80%는 임직원 주주들의 각 지분율에 따라 지급한다.

(ⅴ) 에스크로 에이전트의 계좌에 투자자에 대한 현금 대가의 13.5%, 임직원에 대한 현금 대가의 13.5%, 투자자에 대한 주식 대가의 20%를 예치한다. 일반 에스크로 금액은 위험 보너스 그리고 임직원에 대한 주식대가 지급보류와 함께 제6조 및 제9조의 배상청구에 사용될 것이고, 운전자금 지급보류 금액이 1.3(h)항에 따라 요구되는 금액을 충당하지 못할 때 사용된다.

1.3. 매매대금 조정

(b) 종결 전 조정: 최소한 종결일로부터 2영업일 전에 매도인 대표는 매수인에게 종결일 현재 TTT와 그 자회사들에 대한 추정연결대차대조표와 종결일 현재 동 대차대조표 상 종결일 운전 자본추정치에 관한 상세를 포함하고 있는 추정종결일계산서를 전달해야 한다. 그 추정종결일계산서는 Exhibit A에 기재된 회계원칙에 따라 작성해야 한다.

(ⅱ) 만약 목표 운전자본이 종결일 운전자본추정치를 초과하는 경우

(A) 투자자에 대한 현금 대가를 투자자 주주의 총 지분율에 추정잉여금을 곱한 금액만큼 감액한다. 그리고

(B) 임직원에 대한 현금 대가를 임직원 주주의 총 지분율에 추정결손금을 곱한 금액만큼 감액한다.

단, 투자자에 대한 현금대가와 임직원에 대한 현금대가의 합계가 추정결손금에 미달하는 경우, 매수인은 위험보너스, 종결일 가치평가를 기준으로 한 투자자에 대한 주식 대가 및/또는 종결일 가치평가를 기준으로 한 임직원에 대한 주식 대가를 그 미달금액만큼 감액할 수 있다. 단, 매도인은 그러한 미달금액에 대해 자신이 총 지분율 이상의 금액에 대해서는 책임지지 않는다.

(h) 최종조정: 종결일계산서가 확정된 날로부터 2영업일 이내에;

(ⅰ) 종결일 운전자본추정치가 종결일 운전자본을 초과하는 경우, 운전자본 보류액은 그 초과분만큼 감액된다. 단, 최종 결손금이 운전자본 보류액보다 많은 경우, 매수인은 에스크로 및 위험금액으로부터 운전자본 보류액의 부족분만큼 9.6(b)항에 따라 지급받을 권한이 있다.

1.4. 지급보류

(b) 임직원에 대한 주식 대가보류: 매수인은 종결일에 임직원에 대한 주식 대가의 20%에 해당하는 부분의 교류를 보류할 권한이 있다. 9.6.항에 따라 임직원에 대한 주식 대가 지급보류액을 구성하는 부분은 1.3(h)(ⅱ)항 하의 최종결손금 및 제6조 및 제9조에 따른 배상청구액과 1.3(h)항 하의 최종조정에 따라 매수인에게 지급해야 하는 금액을 운전자본보류액이 충당하지 못하는 부분을 충족하기 위해 지급하지 아니할 수 있다. 만약 종결일로부터 15개월이 되는 날 이후 임직원에 대한 주식대가 보류액이 앞서 말한 문장과 같이 사용되지 않고 잔존할 경우, 매수인은 각 임직원 주주의 지분율에 비례하여 잔존하는 임직원에 대한 주식 대가에 해당하는 모회사 주식 수를 주식제한약정서에 따라 증가시킨다. 다만, 앞 문장의 (ⅰ) 또는 (ⅱ)에 따라서 아직 결정되지 않은 청구액이 있다면 매수인은 어떠한 시점에서도 9.6항에 따라 에스크로 및 위험금액이 그러한 미결정 청구액으로 추정되는 총액을 충당하기에 충분하도록 모회사 주식을 계속적으로 보유할 수 있는 권한이 있다.

제9조 배상

9.2. 매도인에 의한 배상

종결일 또는 종결일 이후, 제9조에 따라 매도인은 다음 (a), (b), (c)에 의해 발생하는 모든 손실에 대해 각 매수인, 매수인의 관계자, 피고용인, 대리인, 승계인 및 양수인에게 손실이 돌아가지 않도록 하며, 손실에 대해 매수인 배상청구권자에게 배상한다:

(a) 제2조 및 제3조에서 매도인이 진술 및 보증한 내용이 부정확하거나 위반사항이 발생한 경우

(b) 본 계약상 매도인이 실행하기로 계약 또는 동의한 내용이 위반 또는 이행되지 않았을 경우

9.6. 배상방법

종결일 이후 제9조, 제6조 및 에스크로 관련 약정에 근거하여 제9조 및 제6조에 따른 배상에 대한 매수인 배상청구권자들의 권리 그리고 1.3(h)(ⅰ)항에 따른 매수인의 청구권은 다음과 같은 방법으로 충족되어야 한다.

(a) 제2조에 포함된 매도인의 진술 및 보증의 부정확 및 위반으로 인하여 9.2(a)항에 따라 부담하는 배상책임 또는 매도인-특정확약에 대해 매도인이 위반 또는 이행하지 않음으로써 9.2항에 따라 발생하는 배상책임에 대해서는

(ⅰ) 투자자 현금 에스크로 또는 임직원 현금 에스크로 중 해당 매도인의 보유부분에 비례한다.

그리고

(ⅱ) 해당 매도인의 투자자 현금에스크로 또는 임직원 현금에스크로 보유부분이 0으로 감액된 경우, 만약 매도인이 임직원 주주라면 본 계약서의 일람표 1에 명기된 매도인 보유 배상계약서에 의해 해당 매도인에게 부여되는 보너스의 총액을 감액한다. 단 이는 앞서 말한 총 보유보너스 금액의 13.5%를 넘지 아니한다.

9.7. 에스크로 해제

종결일로부터 15개월이 되는 날, 매도인 대표와 매수인은 에스크로 에이전트에 대하여 일반 에스크로 계좌의 잔액에서 제6조 및 제9조에 따라 아직 해결되지 아니한 매수인 측의 청구액을 공제한 금원을 매도인 대표에게 지급하도록 에스크로 에이전트에 대한 지급지시서를 송부한다.

다. TTT 주주들과 LLL는 이 사건 주식거래약정의 종결일인 2011. 9. 16.을 기준으로 TTT의 운전자본의 가액을 평가하였는데, 그 가액이 당초 약정했던 것보다 부족한 것으로 드러나자 이 사건 주식거래약정 1.3(b)항에 따라 매매대금을 조정하는 계약(이하 '수정계약'이라 한다)을 체결하였다. 그리고 원고들은 같은 날 자신들의 TTT 주식 전부(이하 '이 사건 주식'이라 한다)를 LLL에게 명의개서를 하였다.

라. 이 사건 주식거래약정과 수정계약에 따라 원고들이 LLL로부터 취득할 현금과 MM 보통주는 아래 표 중 '양도대가'란 기재와 같고, 원고들이 2011. 9. 16. 실제 수령한 현금과 MM 보통주는 아래 표 중 '2011. 9. 16. 수령분'란 기재와 같다. 한편 이 사건 주식거래약정 종결일 당시 MM 보통주의 시가는 주당 7.69미국달러였다.

마. 그 후 원고들은 2012. 12. 16. LLL로부터 지급이유보되었던 현금의 일부와 MM 보통주 전부를 지급받았는데, 당시 MM 보통주의 시가는 주당 0.35미국달러였다.

바. 원고 신AA은 2011. 11. 30., 원고 노BB은 2012. 6. 15. 각 피고에게 MM 보통주의 주식가치를 1주당 7.69미국달러로 계산하여 양도소득세를 신고・납부하였다가, 원고 신AA은 2014. 11. 21., 원고 노BB은 2014. 12. 16. 각 피고에게, 실제 지급받지 못한 현금과 지급이유보되었던 MM 보통주의 시가 하락분 및 필요경비 미공제분을 반영하여 양도소득세를 감액하여 달라는 내용의 경정청구를 하였다.

사. 피고는 2015. 2. 13. 원고들에 대하여 미지급 현금 일부와 필요경비 미공제분에 대한 감액경정청구는 인용하면서도, 지급이유보되었던 MM 보통주의 시가 하락분에 대하여는 유보된 주식을 전부 수령하여 지급대가의 가감이 없다는 이유로 위 경정청구를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

아. 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2015. 3. 16. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2015. 12. 9. 기각되었다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증(가지번호 붙은 호증은 가지번호 포

함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 이 사건 주식이 명의개서 된 2011. 9. 16.에는 원고들이 취득할 주식의 수와 가치가 확정되지 않았다. 따라서 이 사건 주식의 양도가액은 명의개서일인 2011. 9. 16. 현재 MM 보통주의 주식가치인 주당 7.69미국달러가 아닌 지급이유보된 주식을 실제로 취득한 2012. 12. 16. 현재 MM 보통주의 가치인 주당 0.35미국달러를 토대로 산출 되어야 한다.

2) 설령 이 사건 주식의 양도가액을 명의개서일 당시의 MM 보통주의 주식가치인 주당 7.69미국달러를 토대로 산출해야 한다고 하더라도, 원고들은 2012. 12. 16. 주당 0.35미국달러인 MM 보통주를 수령하고도 LLL와 별다른 정산절차를 거치지 않았기 때문에 당초 합의한 금액과 실제 취득한 주식의 시가 사이의 차액을 포기한 것으로 보아야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항 제3호 (나)목, 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항은 비상장주식의 양도가액은 양도 당시의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항 및 제3항은 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 등 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되는 등으로 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 양도가액을 매매사례가액, 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

한편 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시의 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하므로(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결 참조), 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이나, 그 교환이 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결, 대법원 2005. 1. 14. 선고 2004두5072 판결 등 참조), 이 경우 교환으로 취득하는 목적물의 금전가치와 지급받은 현금 등이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다(대법원 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 등 참조).

이 사건 주식거래약정이 가치적 교환인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이 사건 주식의 실지양도가액은 원고들이 LLL로부터 취득하는 현금과 MM 보통주라 할 것이다. 그런데 원고들이 이 사건 주식거래약정과 수정계약에 따라 지급 받기로 한 MM 보통주 중 지급이유보된 주식의 가치가 이 사건 주식거래약정 종결일에 비해 감소하였는바, 지급이유보된 주식의 가치 평가시점을 언제로 삼을 것인가, 즉 이 사건 주식거래약정 종결일인 2011. 9. 16.로 볼 것인지 아니면 지급이유보된 주식을 이전받은 2012. 12. 16.로 볼 것인지에 따라 이 사건 주식의 실지양도가액이 달라지므로, 이 사건의 쟁점은 원고들이 지급이 보류된 MM 보통주를 언제 취득하였다고 볼 것인지라 할 것이다.

2) 앞에서 본 사실관계와 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고들은 2011. 9. 16. 지급이 보류된 MM 보통주를 취득하였다고 할 것이므로, 이 사건 주식의 양도가액은 2011. 9. 16. 당시의 MM 보통주의 주식가치인 7.69미국달러를 기준으로 산정되어야 한다. 또한 원고들이 LLL로부터 지급이 보류된 MM 보통주를 지급받을 당시 2011. 9. 16.보다 MM 보통주의 주식가치가 하락하였다는 사정만으로 원고들이 그 차액 상당을 포기하였다거나 이 사건 실제양도가액이 변경된 것으로 볼 수 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

① 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것) 제162조 제1항 제2호에 의하면, 자산의 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이나, 대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 명부 등에 기재된 접수일, 즉 명의개서일을 자산의 양도시기로 보아야 한다. 이 사건 주식은 2011. 9. 16. 명의개서가 이루어졌으므로, 이 사건 주식의 양도시기는 2011. 9. 16.이고, 소득세법 제96조 제1항은 양도가액은 그 자신의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다고 규정하고 있으므로, 이 사건 주식의 양도가액은 2011. 9. 16. 당시의 실지거래가액에 따라야 한다.

② 이 사건 주식거래약정은 원고들이 TTT 주식을 양도하고 그 대가로 현금과 MM 보통주를 지급받기로 하는 가치적 교환에 해당하고, 이 사건 수정계약을 통해 원고들이 지급받을 현금과 MM 보통주의 수를 확정하였다. 그런데 이 사건 주식거래 약정과 수정계약에는 원고들이 지급이 보류된 MM 보통주의 가치 변동에 따른 조정 규정이 없으므로, 이 사건 주식의 가액은 수정계약 당시 확정되었다고 봄이 상당하다.

③ 이 사건 주식거래약정과 수정계약에 따라 원고들이 지급받을 MM 보통주의 지급이 일부 유보된 이유는, 원고들의 계약위반으로 발생할 손해배상을 담보하기 위한 것으로서, 매수인의 손해배상청구권을 용이하게 하기 위한 것에 불과할 뿐 매매대금을 감액하기 위한 것은 아니다.

④ 원고들은 이 사건 주식의 가치를 주당 7.69미국달러로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 당시 원고들은 이 사건 주식의 가치를 주당 7.69미국달러로 인식하였던 것으로 보이고, 나아가 지급이유보된 MM 보통주를 모두 취득하였다.

⑤ 원고들이 LLL와 사이에, 지급이 보류된 MM 보통주의 가치가 하락할 경우 그 차액을 포기하거나, 양도가액을 그 차액만큼 감액시키기로 하는 약정이 있었다는 아무런 자료가 없다.

3. 결론

원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

■ 소득세법

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.>

■ 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 따른다.

■ 구 소득세법(2014. 6. 3. 법률 제12738호로 개정되기 전의 것)

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.<개정 2010.12.27.>

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 주식등 이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

나. 주권상장법인이 아닌 법인의 주식등

■ 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것)

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지)

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 확정신고의무자 라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 등기부 기재가액 이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정2011.4.12.>

■ 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것)

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1.,1998.12.31., 1999.12.31., 2001.12.31., 2005.2.19., 2008.2.29., 2010.2.18., 2010.12.30.>

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

■ 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것)

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조제7항에서 대통령령으로 정하는 사유 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19., 2009.2.4., 2010.2.18.,2010.12.30.>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31., 2008.2.22., 2009.2.4., 2012.2.2.,2013.2.15.>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

관계 법령

■ 구 소득세법(2015. 7. 24. 법률 제13426호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세

하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고

가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하

는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로

발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

제99조(기준시가의 산정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시

가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 개별공시

지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사

토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지

가(지가)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가

한 가액으로 한다.

나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축

연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서

건물의 용도・면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스

텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치

등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정・고시하는 가액

라. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가

격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한

공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의

가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여

대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

제100조(양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제

7항에 따라 매매사례가액・감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액 등을 포함한다)

에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따

라 매매사례가액・감정가액・환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액・감정가액・환산가액 등을

포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토

지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물

등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령

으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의

가액에 비례하여 안분계산한다.

■ 구 소득세법 시행령(2015. 10. 23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대 1주택의 범위)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있

는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다

만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택

으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적

에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

제166조(양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때

에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.

■ 구 부가가치세법 시행령(2015. 10. 23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이

조에서 건물등 이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계

산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라

한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계

산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의

경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과

세기간의 종료일까지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 감정

평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에

비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 끝.