건물신축을 위하여 토지를 임대한 경우의 임대시기.

건물신축을 위하여 아대지를 임대하고 임대차계약을 체결하였다 하더라도 임대차계약체결 이전에 임차인이 이미 건물착공을 위하여 그 토지를 사용하고 있었다면 사실상 이를 사용한 때부터 위 토지를 임대한 것으로 인정함이 타당하다.

부가가치세법 제13조 , 부가가치세법시행령 제50조

박용희

마포세무서장

1. 피고가 1985.1.5.자로 원고에 대하여 부과고지한 원고의 1982년도 1기분 부가가치세 금 203,180원과 2기분 부가가치세 금 634,960원, 1983년도 1기분 부가가치세와 2기분 부가가치세 각 금 171,440원, 1984년도 1기분 부가가치세와 2기분 부가가치세 각 금 252,340원의 부과처분과 1985.2.16.자로 원고에 대하여 부과고지한 원고의 1982년도 종합소득세 금 670,660원과 방위세 금 67,060원, 1983년도 종합소득세 금 3,432,340원과 방위세 금 702,940원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

피고가 1985.1.5.자로 원고에 대하여 주문 제1항 기재 1982 내지 1984년도 1,2기분 부가가치세와 1985.2.16.자로 같은항 기재 1982년도와 1983년도의 종합소득세 및 방위세를 각 부과고지한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(결정서), 갑 제4호증의 1(결정통지), 2(결정서), 을 제1호증의 1 내지 6(결의서), 을 제3호증의 1 내지 6(복명서), 을 제4호증의 1,2(수입현황), 을 제5호증의 1,2(결의서), 을 제6호증의 1,2(상황표)의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면, 피고는 원고가 1982.5.1. 특수관계에 있는 소외 덕흥실업주식회사(이하 덕흥실업이라 한다)에게 서울 마포구 동교동 147번지의 7 대 88평 5홉과 같은 번지의 35 대 103평 5홉 합계 192평을 무상으로 임대하였다 하여 1982.5.1.부터 1984.12.31.까지의 토지임대료를 추계결정한 다음 이를 기초로 위 부가가치세와 종합소득세 및 방위세를 부과고지하였는바, 위 토지에 대한 원고의 임대료를 결정함에 있어 소외 덕흥실업이 원고로부터 위 토지를 임차하여 그 지상에 건물을 신축한 다음 이를 임대하여 임차인들로부터 받은 임대료에 건물의 시가표준액과 토지의 시가표준액을 합한 금액에서 토지의 시가표준액이 차지하는 비율을 곱하는 방법으로(다만 1982년도에는 건물임대수입이 없었으므로 1983년도 건물임대수입을 기초로 도매물가상승률 상당액을 차감하는 방법으로 계산하였다) 별지 제1목록기재와 같이 토지임대료를 산출하여 이를 기초로 1982.5.1.부터 1984.12.31.까지의 각 해당년도 1,2기분 부가가치세를 부과고지하였고, 추계결정된 1982년도와 1993년도의 임대료에 소득표준율 83퍼센트를 곱하여 1982년도 소득금 5,621,598원과 1983년도 소득금 10,540,497원을 산출한 후 별지 제2, 제3목록 기재와 같이 위 2개 연도의 종합소득세와 방위세를 부과고지한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 증거없다.

피고는 원고가 특수관계자인 소외 덕흥실업에 무상으로 위 토지를 임대하였으므로 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 , 같은법시행령 제50조 와 소득세법 제120조 제1항 , 제124조 제1항 의 규정에 따라 소득금액을 추계결정하여 이 사건 부과처분을 한 것은 적법하다고 주장함에 대하여 원고는 첫째, 원고가 임대하였다는 이 사건 토지 192평중 147번지의 35 대 103평 5홉은 원고의 처인 소외 최원규의 소유로서 위 소외인이 이를 임대한 것임에도 피고는 원고가 위 소외인과 함께 위 토지 모두를 임대한 것으로 인정하여 원고 외 1인 앞으로 위 양토지의 임대에 대한 부가가치세를 부과고지하였고(1983년도 2기분은 원고 1인 앞으로 부과고지되었다), 위 양 토지에 대한 임대소득을 합산하여 원고 앞으로 1982년도와 1983년도의 종합소득세 및 방위세를 부과고지한 것은 위법이며 둘째, 피고는 1982.5.1.부터 위 토지를 임대하였다고 인정하였으나 1982년도에는 위 토지상에 소외 덕흥실업이 건물을 신축한 기간으로 원고는 1982.12.31.에야 위 소외 회사와 비로소 토지임대차계약을 체결하였으므로 1982년도에는 이 사건 토지를 임대한 사실이 없음에도 1982년도에도 이를 임대한 것으로 인정하여 부가가치세와 종합소득세 및 방위세를 부과고지한 것은 잘못된 것이고 셋째, 원고는 1982.12.31. 위 소외 회사에게 원고소유인 위 147번지의 7 대 88평 5홉을 시가표준액을 기초로 한 임대보증금 27,600,000원에 월임료는 금 150,000원으로 하며 임대차기간은 1983.1.1.부터 1985.12.31.까지로 약정하여 토지시세에 따른 정상거래가격으로 이를 임대하였음에도 피고는 원고가 위 토지를 무상으로 임대하였다 하여 추계의 방법에 따라 임대료를 계산한 것은 위법할 뿐만 아니라 임대료의 추계계산방법 자체도 잘못 되었으므로 이를 기초로 한 피고의 이 사건 과세처분은 위법하다고 다투고 있다.

먼저 이 사건 토지 192평중 103평 5홉이 원고의 소유가 아니며 따라서 이를 임대한 사실이 없다는 첫째 주장에 대하여 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제7호증(토지대장등본), 갑 제8호증의 1 내지 3(각 등기부등본), 갑 제9호증(토지대장등본), 갑 제10호증의 1,2(등기부등본)의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면, 원고가 임대하였다는 이 사건 토지 192평은 서울 마포구 동교동 147번지의 7 대 88평 5홉과 같은번지의 35, 대 103평 5홉으로서 위 147번지의 7 대 88평 5홉은 원고의 소유이고 같은번지의 35 대 103평 5홉은 원고의 처인 소외 최원규의 소유인 사실을 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 증거없는 바, 피고는 원고와 위 소외 최원규가 부부간이며 부가가치세는 사업장마다 납부하여야 한다는 부가가치세법 제4조 제1항 의 규정에 따라 이 사건 토지 전체에 대하여 납세의무자를 원고 외 1인으로 표시하여 이 사건 과세처분을 하였다고 주장하나, 위 부가가치세법 제4조 제1항 은 동일 사업자에게 2개 이상의 사업장이 있는 경우 사업장마다 이를 납부하여야 한다는 규정으로서 부부가 각자의 부동산을 임대한 경우에 이를 통합하여 과세처분을 할 수 있다는 근거가 될 수는 없다 할 것이므로 원고가 처인 소외 최원규의 위 부동산을 같은 소외인과 함께 임대하였음에 대한 피고의 입증이 없는 이상 위 최원규 소유부동산 임대부분에 대하여 까지 원고에게 이 사건 부가가치세와 종합소득세 및 방위세를 부과고지한 부분은 위법하다 할 것이다.

다음 위 원고소유 토지의 임대시기를 1982.5.1.로 인정한 것이 위법하다는 둘째 주장에 대하여 살피건대, 부가가치세법 제9조 제2항 은 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화, 시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다고 규정하고 있는 바, 앞에 본 갑 제2호증, 갑 제4호증의 1,2, 을 제3호증의 4의 각 기재에 변론의 전취지를 보태어 보면, 원고는 1982.5.1. 소외 덕흥실업에게 원고소유인 위 토지상에 건물을 신축하도록 허용하여 위 소외 회사는 같은날부터 위 토지상에 건물신축을 시작한 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 반하는 증거없으므로 위 건물신축기간동안 설사 원고가 임대료를 수령한 사실이 없다 할지라도 특수관계자가 아닌 타인에게 토지를 임대하였다면 임대료를 받는 것이 통상의 예라 할 것이므로(원고가 위 소외 회사와 특수관계에 있음은 원고가 이를 인정하고 있다) 원고가 그 소유토지를 임대한 시기는 소외 덕흥실업이 건물을 착공함으로써 사실상 토지를 이용하기 시작한 1982.5.1.로 보아야 할 것이며 따라서 위 시점을 임대시기로 본 피고의 처분은 적법하며 원고의 위 둘째 주장은 이유없다.

끝으로 원고는 정상적인 거래가격에 의하여 위 토지를 임대하였으며, 그렇지 않다 하더라도 토지임대료의 추계방법이 잘못되었다는 셋째 주장에 대하여 살피건대, 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 는 재화 또는 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 댓가를 받거나 댓가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제52조 제1항 은 같은법 제13조 제1항 제3호 에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자와 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제50조 제1항 은 같은법 제13조 제1항 각호 가 규정한 시가는 사업자와 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다고 규정하고 있는 바, 원고의 이 사건 토지의 임대용역제공에 대한 부가가치세신고가 없어 위 부가가치세법의 규정에 따라 추계결정을 하였고 사후에 원고가 제시한 임대차계약서를 믿지 아니하는 경우라 할지라도 위 토지에 대한 임대료를 추계결정함에 있어서는 토지의 지목, 위치나 주위환경, 이용상황이나 사용범위등 제반여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인, 인접 및 유사지역내 유사물건의 적정거래 가능가격을 조사, 검토하거나 감정인에게 감정을 의뢰하는등 합리적인 방법에 의하여 이를 산정하여야 할 것이며, 이 경우 임대자가 받을 수 있는 임대료는 그 위치와 시가 등에 의한 입지조건에 의하여 일정하여야 할 것인데 앞에 본 바와 같이 피고는 소외 덕흥실업이 건물을 신축하여 이를 임대함으로써 임차인들로부터 받은 임대료를 건물의 시가표준액과 토지의 시가표준액을 합한 금액에서 토지의 시가표준액이 차지하는 금액의 비율로 곱한 금액을 토지임대료로 보았는 바, 그러한 계산방법은 일방이 토지를 출자하고 타방은 건물을 출자하여 부동산임대업을 하는 공동사업자의 경우에 있어 출자지분이 불분명한 경우 각자에게 귀속되는 임대수입금의 계산에는 타당할지 몰라도 이 사건의 경우와 같이 토지를 임대함으로써 이를 임차한 자가 건물을 신축하여 임대하는 경우에 있어서는 토지임차인이 토지위에 연건평 10,000평의 임대빌딩을 신축하였을 때와 5,000평의 임대빌딩을 건축하였을 때에 건물의 건평에 따라 토지임대료가 증감하게 되고 사무실의 임대료도 그 시설여부에 따라 평당 임대료의 증감이 있는 것이 사회일반통념상 분명하니 피고의 앞에 본 이 사건 토지에 대한 임대료 추계결정방법은 합리성을 결여하여 위법하다 할 것이다.

그렇다면, 소외 최원규 소유인 위 147번지의 35 대 103평 5홉의 임대부분에 대하여까지 원고에게 이 사건 부가가치세와 종합소득세 및 방위세를 부과고지한 부분은 위법하다 할 것이고, 원고소유인 같은번지의 7 대 88평 5홉에 대한 임대부분도 위법한 추계방법에 의하여 임대료를 산정하고 이를 기초로 앞에 본 바와 같이 이 사건 부가가치세와 종합소득세 및 방위세를 부과고지한 이상, 이 사건 부과처분은 모두 위법하다 할 것이므로 이를 취소하며, 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.