서울중앙지방법원2010가합128875 (2011.06.23)

실제로 임대차계약을 체결한 임차인이 아니라 가장임차인으로 판단됨

임대차계약을 체결하여 부동산을 인도받아 전입선고를 마친 다음, 확정일자를 받고 임대차보증금을 지급하였으므로 우선변제권이 있는 임차권자로서 배당받을 권리가 있다고 주장하나 실제로 임대차계약을 체결한 임차인이 아니라 임대차계약을 체결한 것과 같은 외관만을 작출한 가장임차인인 것으로 판단됨

2011나64470 배당이의

정XX

대한민국

피고보조참가인

신용보증기금 외 1명

서울중앙지방법원 2011. 6. 23. 선고 2010가합128875 판결

2012. 3. 9.

2012. 3. 23.

1. 원고의 항소를 기 각한다

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결 중 원고에 대한 부분을 취소한다. 서울중앙지방법원 2010타경9994호 부동산임의경매 사건에 관하여, 위 법원이 2010. 12. 9. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 000원으로, 피고에 대한 배당액 000원을 0원으로 각 경정 한다.

1. 기초사실

"가. 서울 강남구 XX동 632 XX파크 XX동 제0000호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 관하여 2006. 7. 31. 김AA 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 같은날 주식회사 QQ은행 앞으로 채권최고액 000원, 채무자 김AA로 하는 내용의 근저당권설정등기가 경료되었다.", "나. 김AA는 2009. 2. 12. 자신이 대표이사로 있던 OO건설 주식회사(이하OO건설'이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산을 포함한 자신 소유의 부동산을 OO건설에 증여하되 OO건설이 김AA에 대한 채무를 면제하여 주는 내용의 계약을 체결하고, 2009. 3. 13. 이 사건 부동산에 관하여 OO건설 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주었다.",다. OO건설은 2009. 4. 16. 수원지방법원 2009회합19호로 회생절차가 개시되었는 데, OO건설의 관리인은 김AA와 OO건설 사이의 위 증여계약 및 채무변제에 대하여 2009. 8. 21. 김AA를 상대로 부인청구의 소(수원지방법원 2009회기10)를 제기하였다. 이에 수원지방법원은 2010. 1. 28. '위 증여계약 및 채무변제를 각 부인하고, 김BB는 OO건설로부터 이 사건 부동산 등에 관하여 2009. 3. 13. 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 인수하라'는 결정을 하였으며, 위 결정은 2010. 2. 8. 그대로 확정되었다.

라. 주식회사 QQ은행은 김AA가 위 가.항 기재 근저당권에 의하여 담보되는 채무를 변제하지 아니하자 2010. 4.경 서울중앙지방법원 2010타경9994호로 임의경매신청을 하였다. 이에 위 법원은 2010. 4. 7. 임의경매개시결정을 한 다음 그 경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)를 진행하였는데, 피고 산하 동안양세무서장은 2010. 5. 3. 위 법원에 OO건설에 대한 법인세 등 체납세액 합계 00,000,000,000원에 대한 교부청구를 하였고, 원고는 2010. 6. 8. 이 사건 부동산을 김AA로부터 임차하였다고 주장하면서 보증금 000원에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다.

마. 이 사건 경매절차가 진행되던 도중인 2010. 7. 2. 이 사건 부동산에 관하여 OO건설 앞으로 경료된 소유권이전등기는 수원지방법원 2009회기10호 결정에 따라 말소 되었다.

바. 이 사건 부동산이 2010. 11. 18. 최고가매수신고인인 김CC, 임DD에게 매각되자, 서울중앙지방법원은 2010. 12. 9. 배당기일을 열어 매각대금에서 집행비용 등을 공제한 금 000원을 실제 배당할 금액으로 확정한 다음, 1순위로 근저당권자인 주식회사 QQ은행에게 000원을, 2순위로 교부권자인 피고(소관 동안양세무서)에게 금 000원을 각 배당하고, 원고를 배당에서 제외하였다. 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 제기하였고, 위 배당기일로부터 7일 이내인 2010. 12. 15. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑가 1, 2, 6, 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장 및 이에 대한 판단

가. 원고 주장의 요지

1) 원고는 2009. 1. 25. 김AA와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 000원, 임대차기간 2009. 3. 14.부터 2011. 3. 13.까지로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 계약 당일 계약금 000원을 지급하였다. 원고는 2009. 7. 21. 김AA로부터 이 사건 부동산을 인도받아 전입선고를 마친 다음, 위 임대차계약서에 2009. 8. 27.자로 확정일자를 받았으며, 2009. 8. 27.부터 같은 달 31.까지 사이에 김AA에게 임대차 보증금으로 000원을 지급하였다

2) 그런데, OO건설의 관리인이 2009. 2. 12.자 증여계약에 대한 부인권을 행사함에 따라 이 사건 부동산의 소유권은 부인의 청구 신청서 부본이 김AA에게 송달된 때인 2009. 11. 10. 또는 적어도 부인의 청구를 인용하는 결정이 확정된 때인 2010. 2. 8.에는 물권적 효력에 따라 김AA에게 당연히 복귀되었고, 피고 산하 동안양세무서장은 2010. 5. 3.에야 교부청구를 하였으므로, 위 교부청구는 체납자가 아닌 제3자의 재산에 대한 것으로서 부적법하여 무효이다. 따라서 원고는 우선변제권 있는 임차권자로서 피고에게 배당된 전액을 배당받을 권리가 있다.

나. 판단

갑가 3, 4호증, 갑가 5호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 원고와 김AA가 임대인 김AA, 임차인 원고, 임대차보증금 000원(계약금 000원은 계약 당일에, 잔금 000원은 2009. 3. 14.에 각 지급), 임대차기간 2009. 3. 14.부터 2011. 3. 13.까 지로 하는 내용의 2009. 1. 25.자 임대차계약서(갑가 3호증)를 작성한 사실, 원고가 2009. 7. 21. 이 사건 부동산으로 전입신고를 하고, 위 임대차계약서에 2009. 8. 27.자로 확정일자를 받은 사실, 원고가 2009. 8. 27.부터 2009. 8. 31.까지 사이에 김AA의 처인 김EE의 예금계좌로 합계 000원을 송금한 사실을 인정할 수는 있다.

그러나 위 기초사실과 갑가 5호증의 1, 2, 3, 을 5호증의 1, 2, 을 6호증, 을 7호증의 1 내지 4, 을 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들, 즉, ① 이 사건 임대차계약의 임대차보증금이 000원임에도 불구하고 그 계약금은 000원에 불과하였는데, 원고의 주장에 의하더라도 원고는 계약금 000원만 지급한 상태에서 2009. 7. 21. 김AA로부터 이 사건 부동산을 인도받았다는 것이어서 경험칙상 쉽게 납득하기 어려운 점, ② 이 사건 부동산은 방 5개, 화장실 3개 등으로 이루어진 65평형 아파트로서 이 사건 경매절차에서 실시된 감정평가에 의하더라도 그 가액은 000원에 이르는데, 원고가 이와 같은 부동산을 임차하였음에도 불구하고 가족들과는 떨어져 단신으로 이 사건 아파트에 전입신고를 하였던 점, ③ 이 사건 경매절차에서 집행관이 현황조사를 위하여 2010. 4.경 이 사건 부동산을 2회 방문하였을 당시 원고는 이 사건 부동산에 있지 아니하였고, 집행관이 방문취지 및 그 연락처를 남겼음에도 아무런 연락도 하지 않았던 점, ④ 김AA가 이 사건 부동산을 OO건설에게 증여하여 2009. 3. 13. OO건설 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, OO건설의 관리인에 의하여 수원지방법원 2009회기10호로 부인 청구의 소가 제기되어 위 법원의 결정(2010. 2. 8. 확정)에 따라 2010. 7. 2.에야 비로소 위 소유권이전등기가 말소되었으며, 더욱이 김AA가 대표이사로 있던 OO건설에 대하여 2009. 4. 16. 회생절차개시결정이 있었음에도, 원고가 2009. 8. 27.부터 같은 달 31.까지 사이에 김AA에게 임대차보증금으로 000원을 지급하였다는 것도 경험칙상 납득하기 어려운 점, ⑤ 원고가 김AA의 처 김EE에게 송금한 000원은 모두 현금 또는 수표를 무통장입금 방식으로 송금한 것이었는데, 원고가 송금하였다는 금원의 자금출처 역시 밝혀지지 아니한 점(원고는 이와 관련하여 '자신이 신용불량자로 등재되어 있는 관계로 금융거래계좌가 없었다'라고만 주장할 뿐 그 자금출처는 구체적으로 밝히지 아니 하였다) 등을 모두 종합하여 보면, 원고는 김AA와 실제로 임대차계약을 체결한 임차인이 아니라 임대차계약을 체결한 것과 같은 외관만을 작출한 가장임차인인 것으로 판단된다.

따라서 원고가 김AA와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인임을 전제로 한 원고의 위 주장은 더 나아가 판단할 것 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.