이 사건 건물의 취득가액에 대하여, 장부상가액을 인정할 수 없음

원고가 신고한 장부상가액에 대하여, 원고가 제시한 표준도급계약서, 지방세 시가표준액, 감정가액 등 사실에 비추어 피고가 제시한 증빙서류만으로는 장부상가액을 실제 취득가액이라 보기에는 어려움

소득세법 제97조 등

2012구합3530 양도소득세부과처분취소

박AA

북대구세무서장

2014. 5. 30.

2014. 7. 4.

1. 피고가 2011. 12. 9. 원고에 대하여 한 2010년도 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다(소장 기재 처분일자인 2011. 12. 5.은 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

" 가. 원고는 2005. 6.경 BBB3차 지방산업단지 2단계 조성지역 내 지원시설용지인 OO시 OO구 OO동 18-2 대 705.5㎡ 지상에 일반철골조 철근콘크리트 샌드위치판넬지붕 2층 건물(이하이 사건 토지 및 건물'이라 한다)을 신축한 후, 2005. 11. 1. 사용승인을 받아CC종합상가'라는 상호로 부동산임대사업에 사용하다가 2010. 5. 14. 이 사건 토지 및 건물을 박DD에게 OOOO원(= 토지 OOOO원 + 건물 OOOO원)에 양도하였다.", " 나. 원고는 2010. 7. 31. 피고에게 이 사건 토지의 취득가액은 실지거래가액인 OOOO원, 이 사건 건물의 취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가에 따른 환산가액인 OOOO원(이하이 사건 환산가액'이라 한다)으로 산정한 2010년 귀속 양도소득세를 예정신고・납부하였다.", " 다. 대구지방국세청은 2011. 9. 28. ~ 2011. 10. 31. 원고에 대한 세무조사를 실시하였고, 이에 따라 피고는 원고가 2009년도 종합소득세 신고 시 첨부한 대차대조표에 기재된 건물 취득가액 OOOO원(이하이 사건 장부가액'이라 한다)을 실지취득가액으로 보아 해당 양도차익을 증액경정한 후 2011. 12. 19. 원고에게 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정・고지(이하이 사건 처분'이라 한다)하였다.", 라. 원고는 이에 불복하여 2012. 4. 16. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2012. 6. 20. 기각결정을 하였다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1, 7, 8호증, 을 제1, 2, 6, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

원고는, 피고가 이 사건 처분의 근거로 주장하는 이 사건 장부가액은 이 사건 건물 취득 시 실제로 소요된 금액이 아니고, 이 사건 건물의 신축에 소요된 금액을 입증할 수 있는 증빙서류의 부존재로 인하여 실제취득가액을 확인할 수 없는바, 원고가 당초신고한 환산가액을 취득가액으로 인정하여야 하므로 이 사건 장부가액에 기초한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 건물의 신축비용에 대한 객관적인 증거를 제출하지 못하고 있으므로, 2009년도 종합소득세 신고 시 첨부한 대차대조표상의 이 사건 건물 취득가액을 실지취득가액으로 보아야 한다고 주장한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

" 1) 원고와 주식회사 EE종합건설(이하EE종합건설'이라 한다)이 작성한 2005. 6. 29.자 민간건설공사 표준도급계약서와 공사시방서에는 EE종합건설이 공사금액 OOOO원(= 공급가액 OOOO원 + 부가가치세 OOOO원)에 가설공사, 토공사, 철근콘크리트공사, 벽돌공사, 타일공사, 목공사, 돌공사, 미장공사, 방수공사, 창호공사, 수장공사, 유리공사, 잡공사 및 구내통신선로설비, 기계설비, 소방공사 등 이 사건 건물 신축공사 일체를 수행하는 것으로 기재되어 있다.", 2) 또한 원고가 2009년 귀속 종합소득세 신고 시 첨부한 대차대조표에는 이 사건 건물의 취득가액이 OOOO원으로 기재되어 있다.

3) 그런데 원고가 2007. 3. 22. 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마치기 위하여 위 건물의 취득가액을 OOOO원으로 하여 취득세 및 등록세를 신고하였으나, 대구광역시 달서구청장은 건물신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 이 사건 건물의 2007년도 시가표준액을 OOOO원으로 산출한 후 이를 기준으로 취득세 OOOO원, 등록세 OOOO원(각 농특세, 가산세 포함)을 추징하였다.

" 4) 원고가 2007. 3. 22. FF은행으로부터 이 사건 토지 및 건물을 담보로 대출받을 당시 위 은행의 의뢰에 따른 시가감정서(을 제9호증, 이하FF은행감정'이라 한다)에는 2007. 3. 9. 기준 이 사건 건물의 시가를 OOOO원으로 평가하였다. 그러나 이 법원의 감정인 임GG에 대한 감정촉탁 결과(이하1차 법원감정'이라 한다)에 의하면 2005. 11. 1. 기준 이 사건 건물의 시가는 OOOO원으로 평가되었다. FF은행감정과 1차 법원감정은 모두 원가법에 의한 시가감정으로서 건물의 구조, 사용자재, 이용상황 및 시공의 정도, 현상, 노후화의 정도 등을 종합적으로 고려하여 신축단가표상의 표준건축비를 결정하고, 이를 토대로 시공의 정도, 관리 및 이용상태, 유지・보수의 정도, 평가목적 등을 고려하여 재조달원가를 산정하는 방법으로 이루어졌다.", " 5) 한편 이 법원의 감정인 이HH에 대한 감정촉탁 결과(이하2차 법원감정'이라 한다)에 의하면 이 사건 건물의 설계도면으로 기준으로 한 2005년 하반기 신축 당시의 총공사비는 OOOO원으로 산출되었다.", 6) 이 사건 건물의 설계자이자 감리자인 건축사 류II는 2012. 3.경 아래와 같은 내용의 공사원가계산서 및 의견서를 작성하였는데, 이에 따르면 이 사건 건물의 신축 비용은 최소한 OOOO원 이상[OOOO원 + (OOOO × 25%) + 인테리어 공사비 등 기타비용]이 된다.

○ 전기공사, 설비공사, 소방공사는 제외한 이 사건 건물의 총공사비는 OOOO원임

○ 전기공사, 설비공사, 소방공사는 통상 총공사비의 25%를 차지함

○ 도면에 표기된 그대로 산정하였으므로 내부 마감재 등 인테리어 공사는 포함되지 않았음

○ 그 외 공사를 시행함에 있어 발생하는 각종 세금 및 추가비용은 알 수 없어 산정하지 않았음

○ 재료가격은 물가자료와 조달가격을 비교하여 낮은 가격을 적용하였음

7) 원고의 세무대리인인 세무사 손JJ은 2012. 3.경 이 사건 장부가액은 이 사건 건물의 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 위한 기초장부를 작성할 때 국세청 기준시가에서 신축년도부터 평가년도까지 감가상각을 고려하여 임의평가한 가액이라는 내용의 확인서(갑 제2호증)를 작성해주었다. 한편 위 확인서에 첨부된 세액계산내역(갑 제3호증)에는 이 사건 건물의 2005년 기준시가가 OOOO원[= (근린생활시설 면적 629.63㎡ × OOOO원) + (창고시설 면적 344.53㎡ × OOOO원)]으로 기재되어 있으나, 위 계산내역의 ㎡당 단가는 신축년도가 1992년일 경우의 금액이고, 실제 신축년도인 2005년 기준 ㎡당 단가에 따라 계산할 경우, 이 사건 건물의 기준시가는 OOOO원[= (근린생활시설 면적 629.63㎡ × OOOO원) + (창고시설 면적 344.53㎡ × OOOO원)]이다.

" 8) 이 사건 건물 신축 당시 현장소장으로 근무한 김KK은 2012. 9. 19.원고가 철골공사만 EE종합건설에 도급주었고, 그 외 나머지 공사는 각 공정마다 원고가 선택하여 추천한 공정별 기술자들과 협력하여 공사를 시행하였다'는 내용의 확인서(갑 제9호증)를, 김LL는 2013. 6. 3.2005. 11.경 이 사건 건물의 타일공사를 하고 원고로부터 현금으로 공사대금을 받은 사실이 있다'는 내용의 확인서(갑 제13호증)를, 이MM는2005. 11.경 이 사건 건물의 전기공사를 하고 원고로부터 현금으로 공사대금을 받은 사실이 있다'는 내용의 확인서(갑 제14호증)를 각 작성해주었다.", 9) 또한 이MM, 김KK은 이 법원에서 다음과 같이 증언하였다.

■ 증인 이MM

문: EE종합건설에서 다른 공사는 하지 않고 철골공사만 한 것은 알고 있나요

답: 예

문: 실제 OOOO원으로 이 사건 건물 신축공사 전부를 할 수 있었나요

답: 전기공사만 해도 OOOO원이 넘는데 할 수 없습니다.

문: 증인은 당시 누구와 위 전기공사계약을 하였나요

답: 원고와 직접 했습니다.

문: 증인은 당시 공사대금으로 얼마를, 누구로부터, 어떤 방법으로 지급받았나요

답: 원고에게 계약금 얼마, 중간에 자재 산다고 얼마 이런 식으로 계속 받았는데, 총 OOOO원이 좀 넘습니다.

■ 증인 김KK

"문: 증인은 당시 건설산업기본법에연면적 495㎡를 초과하는 주거용 외의 건축물의 건축에 관한 건설공사는 건설업자가 시공하여야 한다'고 규정하고 있어서 구청에 착공서류를 접수할 때 건설업자의 면허가 필요하였지요",답: 예

문: 그래서 증인이 원고에게 EE종합건설을 소개하여 원고와 EE종합건설이 철공공사에 대해서만 도급금액 OOOO원으로 도급계약을 체결하였지요

답: 준공을 받기 위한 기본적인 절차까지만 하기로 했습니다

문: 당시 증인과 원고가 위 나머지 공정에 진행한 공사는 얼마 정도였나요

답: 건축공사가 보통 철골공사가 50%이고 나머지 공사가 50%인데, 이 사건에서도 비슷한 것으로 기억을 합니다.

문: 이 사건 건물의 경우 건설산업기본법상 건설업자의 면허가 필요하여 원고에게 EE종합건설을 소개하게 되었던 것이지요

답: 예

문: 증인과 원고가 한 직영 공사에는 어떤 것이 있나요

답: 준공을 받기 위한 것이 조금 차이가 있고, 지금은 조금 달라졌을 수도 있는데 그때까지만 해도 철골과 판넬, 정화조, 전기설비까지만 들어가 있으면 준공대상이 되었습니다. 그리고 나머지 전등을 새로 달고 벽체에 마감재를 하고 바닥에 무엇을 붙이고 하는 모든 실내공사는 준공대상에 그때는 안들어 갔습니다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15호증, 을 제1 내지 17호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 임NN, 이PP에 대한 각 감정촉탁 결과 및 감정보완촉탁 결과, 이 법원의 FF은행 OOO지점장에 대한 금융거래정보제출명령 회신결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산 가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자신의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수 없다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누536 판결, 대법원 1992. 10. 9. 선고 92누4598 판결 참조). 따라서 장부가액은 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하여 그 장부가액을 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다.

이 사건에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 건물의 실지취득가액으로 인정한 가액은 원고가 2009년도 종합소득세 신고 시 첨부한 대차대조표에 기재되어 있는 가액이기는 하나, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 을 제3, 4, 7, 9호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 위 가액이 실지취득가액이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 장부가액을 곧바로 실지취득가액으로 단정하기는 어렵다. 오히려 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정을 종합해 보면, 이 사건 건물의 실지취득가액은 이 사건 장부가액을 훨씬 넘는 금액일 것으로 추단된다. 따라서 피고가 위 장부가액을 기초로 실지취득가액을 인정한 후 이 사건 건물의 양도차익을 산정한 것은 위법하므로, 원고의 위 주장은 이유 있다.

① 원고는 이 사건 건물의 신축 당시 일정 면적을 초과하는 주거용 외 건축물의 신축공사는 건설업자가 시공하여야 한다는 관계법령상 제한 때문에 EE종합건설에게 이 사건 건물 신축공사 일체를 도급준다는 내용의 표준도급계약서를 작성하였다, 그러나 실제로는 EE종합건설 또는 당시 EE종합건설의 현장소장으로 되어 있던 김KK이 위 계약서상 공사금액인 OOOO원(부가가치세 포함)에 철골공사 즉, 준공을 받기 위한 기본적인 공사만을 해주기로 약정하였고, 실내공사 등 나머지 공사는 원고가 김KK의 조언을 받아 직영으로 진행하였다.

② 원고의 세무대리인인 세무사 손JJ은 이 사건 장부가액은 이 사건 건물의 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 하기 위한 기초장부를 작성할 때 국세청 기준시가에서 신축년도부터 평가년도까지 감가상각을 고려하여 임의평가한 가액이라고 밝히고 있다. 또한 손JJ 작성의 확인서상 ㎡당 단가는 이 사건 건물의 신축년도가 1992년일 경우의 금액이고, 실제 신축년도인 2005년 기준 단가를 대입하여 계산할 경우 이 사건 건물의 정당한 기준시가는 OOOO원으로 더 높게 나타난다.

③ 한편 1차 법원감정에 의하면 2005. 11. 1. 기준 이 사건 건물의 시가는 OOOO원으로 평가되고, 2차 법원감정에 의하면 이 사건 건물의 설계도면으로 기준으로 한 2005년 하반기 신축 당시의 총공사비는 OOOO원으로 산출되었는바, 이 사건 정부가액을 훨씬 초과한다. 특히 감정은 현 건물의 상태를 기초로 한 단순한 소급감정이 아니라 당초 설계도면을 기초로 한 원가계산방식이므로 감정인의 주관이 개입할 여지가 적다.

④ 또한 원고가 2007. 3.경 이 사건 건물에 관한 취득세 및 등록세 신고하자, 대구광역시 달서구청장은 건물신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 이 사건 건물의 2007년도 시가표준액을 OOOO원으로 산출한 후 이를 기준으로 취득세 및 등록세를 추징하였는바, 역시 이 사건 장부가액을 훨씬 초과한다.

⑤ 이 사건 건물의 설계자이자 감리자인 건축사 류II는 전기공사, 설비공사, 소방공사는 제외한 이 사건 건물의 총공사비는 OOOO원이고, 전기공사, 설비공사, 소방공사는 통상 총공사비의 25%를 차지한다는 의견을 밝혔다.

⑥ 이 사건 건물 신축 당시 현장소장으로 근무한 김KK은 원고가 철골공사만 EE종합건설에 도급주었다는 취지의 확인서를, 김LL, 이MM는 이 사건 건물의 타일공사, 전기공사를 하고 원고로부터 공사대금을 받은 적이 있다는 취지의 확인서를 각 제출하였고, 이MM, 김KK은 이 법원에서 같은 취지로 증언하였다.

⑦ 원고가 이 사건 건물에 관하여 임대사업을 하는 부가가치세 일반과세자로서 복식기장의무자이고 세무대리인을 통해 종합소득세를 신고한 사실이 인정되나, 앞서 본 바와 같이 장부에 기재된 자산가액이 그 자산의 실지취득가액을 확정시키거나 추정시키는 효과가 있다고 볼 수 없고, 원고가 복식기장의무자라 하여 그가 작성한 모든 장부의 기재 내용이 진실인 것으로 추정할 수는 없으며, 원고가 종합소득세 과세표준신고를 하여 그 심리과정에서 원고가 작성한 대차대조표에 기재된 취득가액에 관하여 실질적인 검증이 이루어졌다는 자료도 발견할 수 없으므로, 위와 같은 사정만으로 장부에 기재된 이 사건 건물가액이 실지취득가액에 상응하는 금액이라고 보기는 어렵다.

⑧ 따라서 EE종합건설이 이 사건 건물의 신축공사 전부를 OOOO원에 수급받지 않은 것이 분명하고, 이 사건 장부가액은 원고의 세무대리인이 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 위한 기초장부를 작성하면서 국세청 기준시가에서 감가상각을 고려하여 임의평가한 금액으로 보이며, 그 외에 이 사건 장부가액이 실지취득가액에 상응하는 금액이라고 볼 증거가 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.