수원지방법원2009구합13444 (2010.07.22)

장부가액 이상의 건물신축비용이 지출된 것으로 보여져 장부가액으로 양도차익 산정은 위법

장부에 기재된 자산가액이 그 자산의 실지취득가액을 확정시키거나 추정시키는 효과가 있다고 볼 수 없고 이 사건 양도건물은 장부가액 이상의 건물신축비용이 지출되었을 개연성이 매우 높으므로 장부가택을 기초로 실지취득가액을 인정하여 양도차익을 산정한 것은 위법함

2010누26850 양도소득세부과처분취소

조AA

용인세무서장

수원지방법원2009구합13444 (2010.07.22)

2011. 10. 21.

2012. 1. 6.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

3. 제1심 판결 주문 제1항은 당심에서의 청구 감축에 의하여 다음과 같이 변경되었다. 피고가 2009. 5. 6. 원고에 대하여 한 양도소득세 292，431，740원의 부과처분을 취소한다.

1. 청구취지

피고가 2009. 5. 6. 원고에 대하여 한 양도소득세 292，431，740원의 부과처분을 취소한다(원고는 당심에서 피고의 일부 감액결정에 따라 취소를 구하는 양도소득세액을 위 와 같이 감축하였다).

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 처분의 경위

이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심 판결 이유 제1의 마. 항 중 '(이하 '이 사건 처분'이라 한다)' 부분을 삭제하고, 바.항 다음에 아래와 같이 사. 항을 추가하며, [인정 근거] 란에 '을 제11호증'을 추가하는 외에는 제1심 판결 중 해당부분 기재와 같으므로 이를 인용한다.

『사. 피고는 이 사건 소송계속 중인 2011. 1. 28. 제1심 판결의 취지에 따라 원고에 대한 양도소득세 140，403，680원을 감액 결정하였다(이하 위 세액이 감액되고 남은 2009. 5. 6.자 양도소득세 292，431，740원(=432，835，420원-140，403，680원)의 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다)

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

피고가 이 사건 건물의 취득가액에 대해서 원고의 장부를 기준으로 인정한 2，663，251，498원은, 50억 원에 달하는 이 사건 건물의 실제 건축비나 이와 유사한 액수의 취득 당시 표준건축비에 현저하게 마치지 못하므로 이러한 장부상 취득가액을 기준으로 하여 실지취득가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

제1심 판결문 별지 기재와 같다.

다. 판단

납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재자체가 납세의무자를 기속하는 효과 가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누536 판결). 따라서 장부가액은 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하여 그 장부가액을 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다. 그런데 피고가 이 사건 건물의 실지취득가액으로 인정한 가액은 원고가 임대사업자로서 작성한 장부에 기재되어 있는 가액이기는 하나, 피고가 제시한 사정이나 제출 자료만으로는 위 가액이 실지취득가액이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없어, 위 장부가액을 곧바로 실지취득가액으로 단정하기는 어렵다 할 것이다. 오히려 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합해 보면 이 사건 건물의 실지취득가액은 위 장부에 기재되어 있는 가액을 훨씬 넘는 금액일 것으로 추단된다. 따라서 피고가 위 장부가액을 기초로 실지취득가액을 인정하여 이 사건 건물 의 양도차익을 산정하는 것은 위법하여 허용될 수 없다.

1) 원래 신축건물의 취득가액에 관하여 양도자는 공사계약서, 영수증, 세금계산서 등 신축공사비에 관한 증빙서류를 제출하면서 통상 환산가액보다 많은 액수의 실지취득가액을 주장하는 것이 보통인데, 이 사건에서는 양도자인 원고가 처음부터 이 사건 건물의 취득가액을 환산가액으로 신고하였음에도 피고가 오히려 원고의 장부가액을 기초로 위 건물의 실지취득가액을 산정하고 있다. 그런데 위 실지취득가액을 뒷받침할 만한 증빙서류로서 원고가 작성한 장부 외에 신축공사계약서나 대금지급증빙자료 등의 다른 자료는 존재하지 않는다.

2) 원고가 장부에 기재한 건물가액(2，663，251，498원)은 이 사건 건물 신축공사와 관련한 세금계산서(갑 제23호증 내지 갑 제31호증, 각 가지번호 포함) 상의 공급가액의 합계액과 일치한다. 뒤에서 보는 바와 같이 원고는 이 사건 건물을 신축하던 BB건설의 부도로 공사를 직영하게 되어 BB건설의 하도급업체에게 직접 공사대금을 지급하면서 공사를 진행한 사실이 인정되는바, 그 과정에서 지급한 공사대금 영수증 등이 위 장부가액에 반영되지 않은 이상 장부가액 이상의 건물신축비용이 지출되었을 개연성이 매우 높다.

3) 제1심 감정인 박CC의 취득가액 감정결과에 의하면, 이 사건 건물의 설계도면을 기초로 예정가격 작성기준(회계예규 제2200.04-160-6, 2009. 9. 21.)에 따라 계산한 결과 이 사건 건물의 신축당시 예상 취득가격이 5，279，051，000원으로 계산되어 원고가 주장하는 50억 원에 근접한다. 한편, 위 감정방식은 현 건물의 상태를 기초로 한 단순한 소급감정이 아니라 원 설계도면을 기초로 한 원가계산방식이므로 감정인의 주관이 개입될 여지가 적다.

4) 또한 과밀부담금 산정을 위한 1998년도 표준건축비에 관한 건설교통부 고시(제 1997-433호, 갑 제5호증의 2)에 의하면 이 사건 건물의 신축 당시의 ㎡당 표준건축비 가 1，007，000원인 사실을 인정할 수 있으므로 여기에 이 사건 건물의 신축면적 4，931.9 ㎡을 곱하면 총 표준건축비가 4，966，433，370원( =1，007，000원X4，931.91㎡)에 이르러 원고가 주장하는 50억 원에 거의 육박한다.

5) 이 사건 건물을 신축하던 BB건설은 시공 중에 부도가나 원고가 직영으로 잔여공사를 시공하게 되었는데, 원고는 그 와중에 BB건설로부터 받았던 세금계산서 외에도 원고가 직영공사를 하면서 하도급업체로부터 받은 영수증 등 장부에 반영되지 않은 848，092，950원 상당의 신축공사비 관련 증빙자료을 당심에서 추가로 제출하였다 이는 원고가 당시 공사와 관련된 기장업무 및 세무신고 등을 담당한 세무사로부터 추가로 입수한 것으로서, 위와 같은 추가적인 신축공사비 증빙자료의 존재는 당시 BB건설의 부도로 인하여 위 회사나 하도급업체로부터 공사비 지출이나 대금 지급에 관한 증빙을 모두 수령하지 못하는 바람에 실제 지출한 건축비보다 적은 액수로 이 사건 건물의 취득가액을 장부에 기장할 수밖에 없었다는 원고의 변명을 강력하게 뒷받침한다.

6) 당시 BB건설의 현장소장인 이DD의 당심 증언에 의하더라도, 원고는 BB건설과 45억 원에 이 사건 건물에 관한 신축공사계약을 체결하였는데, BB건설이 위 공사를 진행하는 중에 자금난으로 그 하도급업체들이 공사를 중단하게 되자 원고가 그 하도급업체에게 직접 공사대금을 지급하는 방식으로 공사를 진행하게 되었고, BB건설에게는 그 때까지의 공사대금 23억 5，000만 원 정도를 지급하고 원고가 직접 공사를 진행한 이후에는 하도급 업체에게 약 24억 원 정도의 공사비용을 지출하였다는 것이어서 원고 주장에 대부분 부합한다.

7) 원고가 이 사건 건물에 관하여 임대사업을 하는 부가가치세 일반과세자로서 복식기장의무자이고 세무대리인을 통해 종합소득세를 신고한 사실이 인정되기는 한다. 그러나 앞서 본 바와 같이 장부에 기재된 자산가액이 그 자산의 실지취득가액을 확정 시키거나 추정시키는 효과가 있다고 볼 수 없는 데다가, 원고가 복식기장의무자라 하여 그가 작성한 모든 장부의 기재 내용이 진실인 것으로 추정할 수는 없고, 원고가 종합소득세 과세표준신고를 하여 그 심리과정에서 원고가 작성한 대차대조표에 기재된 취득가액에 관하여 실질적인 검증이 이루어졌다는 자료도 발견할 수 없어 위와 같은 사정만으로 장부에 기재된 이 사건 건물가액이 실지취득가액에 상응하는 금액이라고 보기는 어렵다.

8) 또한 이 사건 건물의 취득 당시 기준시가가 2，075，577，526원이었고, 원고는 대 차대조표에 기재된 취득가액을 기준으로 임대소득 계산시 감가상각비로 700，435，137원 을 공제받은 사실을 인정할 수 있으나, 이 사건 건물에 관한 장부가액이 기준시가보다 높다는 사정만으로 그 장부가액이 실지취득가액을 그대로 반영하고 있다고 볼 수 없고, 장부가액은 통상 세금계산서 등의 지출증빙이 갖추어진 범위 내에서만 기장하고 임대소득 계산시 감가상각비는 위 장부가액을 기준으로 산정될 수밖에 없는 사정 등을 고려하면 위와 같은 사실만으로는 장부에 기재된 이 사건 건물가액이 실지취득가액에 상응하는 금액이라고 보기에도 부족하다.

라. 소결론

따라서 이 사건 건물에 관한 장부가액이 실지취득가액을 반영하지 못한다는 원고의 주장은 이유 있고, 위 장부가액을 기초로 위 건물의 실지취득가액을 산정한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 하는데, 제1심 판결은 그 이유는 달리하였지만 결론에 있어서는 정당하다. 피고의 항소를 기각하기로 하여(다만, 원고의 당심에서의 청구감축에 따라 제1심 판결의 주문 제1항은 이 판결의 주문 제3항과 같이 변경되었다) 주문과 같이 판결한다.